수원지방법원 2025타경51749. 경기도 광주시 능평동 614, 현황상 ‘파크빌’ 2층 202호로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 34,286,000원으로 감정가 204,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 구조에서 시작해야 합니다.
최선욱은 2021.11.02 주민등록·점유개시와 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2022.01.26 현대캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 이후 2023.11.24 임차권등기도 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 매각대금에서 보증금 230,000,000원이 전액 배당되지 않는 한, 그 부족분은 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 614 2층202호 · 도로명 경기도 광주시 수레안길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.38㎡ · 지1층-4층 건물 내 2층 202호 |
| 현 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 현황 건물명 ‘파크빌’ |
| 소유자 | 배운기 · 2021.10.26 매매, 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 34,286,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,203,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.01.26 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 부산광역시동래구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 최선욱의 주민등록·점유개시·확정일자는 2021.11.02로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서가 명시한 대로 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최선욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.02 | 2021.11.02 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
파크빌 동일 전용면적 76.38㎡ 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022.02의 190,000,000원, 최근 12개월 평균은 201,666,666원입니다. 현재 최저가 34,286,000원만 놓고 보면 최근 평균의 17% 수준이지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 76.38㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 76.38㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 76.38㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 201,666,666원 |
현재 회차 실질취득 부담 231,017,148원은 최근 12개월 평균 201,666,666원보다 29,350,482원 높고, 최신 거래 190,000,000원보다 41,017,148원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 약 114.6%, 최신 거래의 약 121.6%입니다. 감정가 204,000,000원보다도 실질 부담이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,148원 |
| 1. 임차인 최선욱 보증금 | 230,000,000원 | 33,268,852원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,006,096원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,203,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,017,148원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 196,731,148원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 34,286,000원 | 196,731,148원 | 231,017,148원 |
| 6회 유찰 시 | 24,000,200원 | 206,831,804원 | 230,832,004원 |
| 7회 유찰 시 | 16,800,140원 | 213,902,263원 | 230,702,403원 |
6회, 7회 유찰을 가정해도 실질취득 부담은 각각 230,832,004원, 230,702,403원입니다. 즉 최저가가 34,286,000원에서 16,800,140원까지 내려가더라도 총 부담은 약 2.3억원 수준에 머뭅니다. 대항력 인수형의 전형적인 특징입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 76.38㎡이며 파크빌 총 세대수는 8세대입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘수레실 마을’ 내에 위치하며 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 거래 표본이 많지 않아 아파트 대단지보다 가격 비교와 재매각 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총 부담으로 판단. 현재 최저가 34,286,000원에 예상 인수 196,731,148원을 더한 231,017,148원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 최선욱 보증금 230,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수잔액은 배당순위·집행비용 등 최종 계산에 따라 확인해야 합니다.
- 대항요건 원본 대조. 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2021.11.02와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 및 관련 서류에서 직접 대조하세요.
- 5회 유찰을 할인으로 오해하지 말 것. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분 상당액이 인수액 증가로 이전되는 구조입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 실거래 표본은 3건이므로, 재매각 시 거래기간과 가격 협상력을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·세금·현황 확인. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유·명도 상황과 현황상 하자를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,428만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 204,000,000원이 5회 유찰되어 최저가 34,286,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 경제적 부담은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 최선욱의 보증금 230,000,000원이 배당으로 전액 해소되지 않기 때문에 현재 예상 인수액은 196,731,148원이고, 실질취득은 231,017,148원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 201,666,666원과 최신 거래 190,000,000원보다 모두 높은 수준입니다. 추가 유찰 뒤에도 실질 부담은 약 2.3억원에 머무는 구조이므로, 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 총 취득부담을 봐야 하며, 현재 기준 가격 매력도는 낮습니다.
