* 현재 매각가를 가정한 배당계산상 미변제 보증금입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차권에 적용되고 이행되는 것을 전제로 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 취득세·등기비용 등 별도 취득 부대비용은 실질취득 표시액에 포함하지 않았습니다.

수원지방법원 2025타경51749. 경기도 광주시 능평동 수레안길 19의 파크빌 2층 202호입니다. 사건상 용도는 연립주택, 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택이며, 전용면적은 76.38㎡입니다. 2008년 준공된 8세대 규모의 소형 공동주택으로, 감정가 204,000,000원에서 현재 최저매각가 142,800,000원까지 내려왔습니다.

등기상 소유자는 배운기로, 2021년 10월 매매계약을 통해 거래가 230,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 247,203,777원입니다. 문제는 단순한 압류나 가압류가 아닙니다. 2021.11.02. 전입하고 확정일자를 받은 최선욱의 선순위 임차보증금 230,000,000원이 이 사건의 가장 중요한 권리입니다.

이 임차인은 2022.01.26. 현대캐피탈 가압류보다 먼저 전입했습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 떠안는 것이 원칙입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 원칙적인 인수금액과 실제 인수위험을 구분해야 하는 특수한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2022.01.26. 갑구 5번 현대캐피탈 가압류입니다. 해당 가압류와 그 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정되었던 낙생농업협동조합·우리은행·현대라이프생명보험 등의 근저당권도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

그러나 최선욱의 전입일과 확정일자는 모두 2021.11.02.로 말소기준일보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.11.24.에 이루어졌더라도 선행하는 전입과 점유를 토대로 대항력 문제가 발생합니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

실제 임차인 조사 — 1명

실제 임차인은 최선욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 '양도 전: 임차인 최선욱'으로 기재된 보증금채권의 양수·승계 관계자이며, 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 신청채권자 지위도 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약의 효력은 최선욱의 임차보증금 및 그 승계 관계에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 다른 임차인이나 별도 인수권리가 확인될 경우 그 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 최선욱 1명입니다.

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 비교 거래가 오래됐다

파크빌은 8세대 규모로, 전용 76.38㎡의 확인된 거래는 총 3건입니다. 거래가격 평균은 201,666,666원이고 현재 최저가는 이 금액의 70.8%입니다. 그러나 가장 최근 거래조차 2022년 2월에 이루어진 거래입니다. 따라서 이 평균은 현재 시장가격을 직접 증명하는 자료가 아니라 과거 거래 참고값으로 보는 것이 정확합니다.

현재 최저가 142,800,000원은 가장 최근 확인된 2022.02. 거래가격 190,000,000원의 약 75.2%이고, 과거 3건 평균의 70.8%입니다. 확약이 정상적으로 이행된다면 과거 거래 수준과 비교할 때 상당한 가격 차이가 있는 것은 사실입니다.

하지만 2021년 230,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있으며, 2022년 이후 가격 흐름을 확인할 거래가 없습니다. 최근 12개월의 실제 시장 추세나 현재 환금가격은 이 거래표만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 과거 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 부여하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

예상배당은 제시된 우선변제 순서와 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 임차보증금 230,000,000원 가운데 140,000,800원이 배당되고, 89,999,200원이 부족합니다. 이 부족액은 원칙적 인수 대상이지만 2026.08.06. 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 인수 시나리오 — 확약의 중요성

매각가가 낮아질수록 보증금 미배당액은 늘어납니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가격이 내려가도 총취득부담은 거의 줄지 않습니다. 반면 이 사건은 확약서가 정상적으로 적용되는 경우 해당 보증금 인수액이 0원이므로 매각가 인하가 실질취득액 인하로 연결됩니다.

회차별 미확약 인수액은 각 매각가와 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션상 부족액입니다. 실제 인수 0원 판단은 해당 임차권에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용·이행되는 경우에 한합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주시 능평동 수레실 마을 내에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설과 소규모 공장·창고, 농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지·타일 마감이며 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 남동측 하향 완경사지에 평지 조성된 사다리형 대지입니다. 북동측 약 5~6m 도로에 접하며 토지면적은 1,024.0㎡, 지목은 대지입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 감정상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 공동주택으로 비교 거래 표본이 3건에 그치고, 확인되는 마지막 거래는 2022.02.입니다. 거래가 활발한 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 효력. 2026.08.06. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문을 확보하고, 매각물건명세서 기재 내용과 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행. 최선욱의 을구 9번 임차권등기에 관하여 보증금 전액 배당 없이도 말소가 이루어지는 조건과 절차를 확인해야 합니다. 확약에 포함되지 않은 권리가 있는지도 별도로 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유자, 인도 가능성, 이사 및 명도비용을 확인하세요.
• 실제 취득 총비용. 확약 반영 인수액 0원은 임차보증금에 관한 판단입니다. 취득세·등기비용·수리비·명도비용·공용부분 체납 관리비 등은 별도로 산정하세요.
• 최신 시세 재검증. 2021~2022년 파크빌 거래가격을 현재 매도가격으로 사용하지 말고, 능평동 일대 유사 면적·연식·입지의 최신 실거래와 실제 매물 호가를 확인하세요.
• 6회 유찰 사유. 반복 유찰이 단순한 가격 문제인지, 권리관계·물건 상태·접근성·거래수요 등의 복합 문제인지 구분해야 합니다.
• 용도·토지 규제. 사건상 연립주택과 감정상 다세대주택 이용 표기를 대조하고 건축물대장, 토지이용계획, 토지거래허가 관련 사항을 확인하세요.
• 입찰 당일 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각조건의 최신 내용을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “인수위험이 사라져도, 환금성 위험은 남는다”

이 물건은 선순위 대항력 임차인 때문에 위험했다가, 확약서로 인수구조가 달라진 경매입니다. 보증금 230,000,000원인 최선욱의 임차권은 원칙적으로 매수인이 미배당액을 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서 그 금액은 89,999,200원이며, 확약이 없다면 실질취득 부담은 약 232,799,200원에 이릅니다.

그러나 2026.08.06. 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 확약함으로써, 해당 보증금에 대한 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있는 중요한 근거가 생겼습니다. 확약이 유효하게 적용·이행된다면 매수인의 실질취득은 현재 최저가인 142,800,000원입니다.

가격 측면에서도 과거 거래 평균 201,666,666원과 최신 확인 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 거래들은 모두 2021~2022년 기록입니다. 6회 유찰된 8세대 공동주택을 과거 거래가격만으로 저평가되었다고 결론 내릴 수는 없습니다.

따라서 판단의 순서는 분명합니다. 첫째, 확약서의 효력과 임차권 말소 가능성을 확인합니다. 둘째, 현재 시장에서 실제 매도할 수 있는 가격을 검증합니다. 셋째, 명도·수리·취득 비용을 반영해 입찰가를 결정합니다. 이 세 조건이 충족되기 전에는 최저가 70%라는 숫자만으로 접근하지 않는 것이 합리적입니다.

종합 판단: 권리상 위험은 확약으로 상당 부분 해소되었지만, 반복 유찰과 시세 검증 부족으로 투자 매력은 제한적입니다. 등급 C — 조건부 검토.