수원지방법원 2025타경51772. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설의 1층 점포입니다. 등기상 호수는 1층씨씨01-010호이고, 현장 안내표지는 C-110호로 부착돼 있습니다. 소유자 경규하 씨가 2023년 거래가 849,846,700원에 취득하면서 계양농업협동조합에 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 금융기관이 청구액 607,065,064원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
집합건물 등기부만 보면 말소기준은 2023년 8월 31일 계양농업협동조합 근저당입니다. 이후의 경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 집합건물 등기부 밖의 대지 관련 인수사항이 핵심입니다. 매각물건명세서에는 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기가 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층씨씨01-010호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린생활시설) · 10층 건물 중 1층 · 현황 공실 |
| 현장 표시 | 등기상 1층씨씨01-010호 · 안내표지 C-110호 |
| 소유자 | 경규하 (2023.08.31. 소유권이전, 거래가 849,846,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 925,000,000원 / 317,275,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 607,065,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 계양농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권과 뒤이어 등기된 임의경매개시결정, 국민은행의 31,510,098원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 집합건물 등기부의 채무가 미배당되더라도 그 부족액이 매수인에게 금전채무로 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 신고 내역은 없고 현황은 공실로 조사됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유와 열쇠 인도 상태를 직접 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차보증금 인수액은 확인되지 않지만, 이 사건의 주된 인수위험은 임차보증금이 아니라 토지 지상권입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가 925,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 317,275,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 실제 거래가격이나 임대수익과의 비교 없이 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 317,275,000원 | 34.3% | 415,476,948원 |
| 4회 유찰 시 | 222,092,500원 | 24.01% | 509,326,893원 |
| 5회 유찰 시 | 155,464,750원 | 16.81% | 575,021,854원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 금액 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 최저가가 내려가도 토지 지상권은 계속 인수되므로, 입찰가가 낮아지는 것만으로 권리위험이 제거되지는 않습니다. 현황 공실인 근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 실질취득 판단은 낙찰가뿐 아니라 지상권과 공실 상태를 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,241,850원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 696,000,000원 | 312,033,150원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 31,510,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 727,510,098원 중 312,033,150원이 배당되고, 미배당액은 415,476,948원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 지상권설정등기는 별도의 비금전 인수권리입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 등기상 호수는 1층씨씨01-010호이고 현장 안내표지는 C-110호입니다.
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근으로, 주변에 지식산업센터·근린생활시설· 단독주택·아파트가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 42미터, 남서측 약 22미터 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층으로, 외벽은 강화유리 및 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 덕풍동 831-1·831-2의 평탄한 2필 일단 토지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 확인. 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권의 설정일, 지상권자, 목적, 범위, 존속기간, 지료와 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
- 대지권과 지상권 관계. 해당 지상권이 이 집합건물의 대지 이용, 처분가치와 금융기관 담보평가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 등기상 1층씨씨01-010호와 현장 표시 C-110호가 동일 점포인지 현황도·건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 공실 상태. 내부 상태, 출입 가능 여부, 잔존 시설물, 원상복구 비용과 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계. 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 전입·사업자등록·점유·보증금 신고 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물 1층 근린시설의 실제 거래가격·임대료·공실기간·관리비를 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비와 세금. 미납 관리비, 당해세, 부가가치세 적용 여부와 취득 후 보유비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·토지 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 지상권
이 물건은 감정가 925,000,000원에서 317,275,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 집합건물 등기부상 근저당과 가압류는 소멸하지만, 매각물건명세서가 명시한 덕풍동 831-1 토지의 지상권설정등기는 매수인이 인수합니다.
현황 공실인 근린생활시설이고 세 차례 유찰됐으며, 실제 거래가격과 임대수익에 기초한 가격 검증도 선행돼야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 싸 보이지만 권리비용을 확정할 수 없다”입니다. 토지 지상권의 구체적인 내용과 경제적 영향을 확인해 실질취득비용을 산정한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.