수원지방법원 2025타경51800. 광주시 능평동 삼성지오빌 1동 3층 301호, 전용 48.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박윤희이고, 2021.11.24 매매를 원인으로 2021.12.29 소유권을 넘겨받았으며 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 2023.07.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 이지선이 2022.02.03 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022.02.25 점유를 개시해, 형식상 말소기준권리보다 앞서는 대항력 임차인입니다.
원칙대로라면 현재 최저가 58,800,000원에서 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 부족분 89,658,400원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.06.10자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 499-3 삼성지오빌 1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.59㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박윤희 (2021.11.24 매매, 2021.12.29 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도 |
이지선의 임대차계약일과 주민등록일은 모두 2022.02.03, 점유개시일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.03이며 배당요구도 이루어졌습니다. 말소기준인 2023.07.26 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사에 양도된 뒤 제출된 2026.06.10 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 잔액이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인과 관련한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실거래 표본이 오래됐다
삼성지오빌(A동)은 11세대, 사용승인일은 2012.06.07입니다. 확인된 전용 48.59㎡ 실거래는 2021.11 3층 100,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이 거래가의 58.8%이고, 확약 반영 실질취득도 58,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 48.59㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 확인 표본 | 48.59㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가가 100,000,000원보다 41.2% 낮습니다. 다만 그 실거래가 2021.11의 단일 표본이라는 점이 중요합니다. 최근 거래가 여러 건 쌓인 아파트처럼 현재 시세를 강하게 추정할 수 있는 자료가 아니므로, 58.8%라는 비율만으로 ‘확실히 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 동일 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 가격 할인과 함께 환금성 저하 신호를 동시에 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 이지선 보증금 | 147,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,287,671원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 95,490,176원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 89,658,400원입니다. 다만 2026.06.10 확약을 반영하면 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 광주오포현대아파트 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2012.06.07 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·급탕설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 폭 3~4m 도로에 접하고, 동향 경사지대의 부정형 토지에 위치한 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 구조를 완전히 바꾸는 핵심 문서입니다. 2026.06.10 확약서의 제출 주체·적용 임차인·대항력 포기·임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 미배당은 89,658,400원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 둘을 혼동하면 이 사건의 가치를 정반대로 판단하게 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2021.11의 100,000,000원 1건뿐입니다. 현재 매도호가나 최근 체결가를 직접 확인해 58,800,000원의 실제 할인폭을 재검증해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 삼성지오빌(A동) 경매 통계 평균 유찰도 4.0회입니다. 권리문제 외에 접근성·건물상태·수요층·매도기간 같은 환금성 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 기흥세무서장·동작세무서장·금천세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계 조사가 되지 않았습니다. 입찰 전 현재 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 처음 권리표만 보면 보증금 147,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가 기준 미배당 89,658,400원이 남기 때문에 확약이 없다면 최저가가 58,800,000원으로 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.10 제출한 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 확약 반영 실질취득은 58,800,000원·실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 확인된 동일면적 실거래는 2021.11의 100,000,000원 1건뿐이고, 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 11세대 다세대라는 환금성까지 감안하면 이 사건의 결론은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격은 싸 보이지만 현재 시세와 재매각성을 별도로 검증해야 하는 물건”입니다.
