수원지방법원 2025타경51800. 경기도 광주시 능평동 삼성지오빌 1동 3층 301호, 전용 48.59㎡ 다세대주택입니다. 2012년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 구조입니다. 현 소유자 박윤희 씨는 2021.11.24. 매매계약을 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고, 2021.12.29. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
핵심은 등기상 임차권이 아니라 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다. 임차인 이지선 씨는 2022.02.03. 임대차계약·주민등록·확정일자를 갖추고 2022.02.25. 점유를 시작했습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 2023.07.26. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금 147,000,000원이 현재 최저가 120,000,000원보다 크기 때문에, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 499-3 삼성지오빌 제1동 제3층 제301호 도로명: 경기도 광주시 능평로30번길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.59㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지상 4층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.06.07 · 삼성지오빌(A동) 11세대 |
| 소유자 | 박윤희 (2021.11.24. 매매, 거래가 100,000,000원 · 2021.12.29. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (2회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
2012년 성남중부새마을금고 근저당은 2013.01.25. 해지로 말소됐고, 2013년 대아신용협동조합 근저당과 2014년 이병건 근저당, 2015년 임의경매개시결정은 2016.02.18. 경매매각을 원인으로 2016.03.03. 말소됐습니다. 현 소유자 명의로 설정된 주식회사나모펀딩 근저당 78,000,000원도 2022.02.25. 해지로 말소돼 현재 인수할 근저당은 없습니다.
현재 기준권리는 2023.07.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 한국씨티은행 가압류, 주택도시보증공사 추가 가압류, 국세 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이지선 씨의 대항력은 임차권등기일인 2024.03.06.이 아니라 그 이전의 전입·점유에서 발생하므로, 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 전입 2022.02.03 확정 2022.02.03 점유 2022.02.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 주택도시보증공사 승계 확약으로 실질 인수 0원* |
② 가격 비교 — 실질취득 1.2억은 확인 실거래의 120%
동일 건물 삼성지오빌(A동), 동일 면적 48.59㎡에서 확인되는 실거래는 2021.11. 3층 100,000,000원 1건입니다. 현 소유자의 취득가와도 같은 금액입니다. 현재 최저가 120,000,000원은 이 거래보다 20,000,000원 높고, 비율로는 120.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 48.59㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 현재 최저가 | 48.59㎡ | 3 | 120,000,000원 |
확약이 유효하게 적용되므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 120,000,000원*입니다. 확약이 없었다면 배당 후 미회수 보증금 29,480,000원을 더해 총부담이 149,480,000원이 되며, 낙찰가가 내려가더라도 보증금 147,000,000원에 집행비용 영향이 더해지는 인수형 구조였습니다. 현재는 확약 덕분에 이 고정비용 구조가 해소됐지만, 최저가 자체가 확인 실거래보다 높은 문제는 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 이지선 임차보증금(주택도시보증공사 승계) | 147,000,000원 | 117,520,000원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 29,480,000원 |
| 후순위 가압류·압류·경매채권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 권리계산상 임차보증금 미배당액은 29,480,000원이지만, 2026.06.10. 확약으로 이지선·주택도시보증공사 건의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있으나, 확약 내용대로라면 해당 보증금이 전액 변제되지 않아도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(2회 유찰, 100%) | 120,000,000원 | 29,480,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시(80%) | 96,000,000원 | 53,128,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
| 4회 유찰 시(64%) | 76,800,000원 | 71,982,400원 | 0원 | 76,800,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주오포현대아파트 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하며 노선버스정류장과 간선도로까지의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 동향 경사지대의 부정형 토지에 위치하고 남동측 폭 3~4m 도로에 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 2012.06.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·급탕·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 678,500원/㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래는 2021.11의 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 보증금, 조건과 매각물건명세서 반영 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 확약은 이지선·주택도시보증공사 승계 보증금에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차관계에는 자동 적용되지 않습니다.
- 현장 점유 재조사. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현장 방문과 관리주체 탐문이 필요합니다.
- 국세 압류 3건. 기흥세무서장·동작세무서장·금천세무서장 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세는 우선배당액과 후순위 배당을 바꿀 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 1.2억은 확인 실거래 1억원의 120%입니다. 권리 해소와 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대·실거래 1건·폭 3~4m 접도·경사지 입지를 감안해 금융기관 담보평가와 재매각 기간을 확인해야 합니다.
- 기일 진행 여부. 기재 매각기일은 2026.07.06입니다. 입찰 전 진행·변경·매각결과와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 원래라면 보증금 147,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 현재 회차에서 29,480,000원을 추가 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 쉽게 줄지 않는 위험형이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.10. 확약이 그 핵심위험을 실질 0원*으로 낮췄습니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 싸지는 것은 아닙니다. 확약 적용 후 실질취득 120,000,000원은 확인되는 2021.11 실거래 100,000,000원보다 20% 높고, 2회 유찰 표기에도 감정가 대비 할인은 없습니다. 11세대 소규모 다세대와 제한적인 실거래 표본, 폐문부재로 확인되지 않은 현장 점유까지 고려하면 결론은 권리는 확약 유효 전제에서 조건부 통과, 현재 가격은 보류입니다.