주된 인수는 확약으로 0원*, 그러나 미상 임차인이 남았다 — 경기 광주 라팰리스 402호

수원지방법원 2025타경51810. 경기 광주시 삼동 라팰리스 107동 4층 402호, 면적 73.705㎡의 다세대주택입니다. 소유자 손영윤은 2021.02.24. 거래가 380,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 안광민의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 이후 2021.04.28. 이순재의 근저당권 150,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다.

안광민은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 갖췄고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 보증금 204,937,040원을 매수인이 인수할 수 있어, 최저가가 내려가더라도 매수인의 총부담은 보증금 380,000,000원 수준에 고정됩니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026.04.08. 안광민으로부터 승계한 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 안광민 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 안광민·주택도시보증공사 승계 부분에만 적용되며, 별도로 표기된 미상 점유자의 인수위험까지 없애지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약, 미상 점유자는 별도

2016.07.19. 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2021.02.25. 해지로 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 현존 권리가 아닙니다. 현재의 말소기준은 2021.04.28. 이순재 근저당권 150,000,000원이며, 그 뒤의 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 표기 2명, 보증기관 승계 1건

주택도시보증공사의 신고는 안광민 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도의 380,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 반면 ‘기사항전’으로 표기된 점유자는 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 안광민 관련 확약의 효력도 이 점유자에게는 미치지 않습니다.

③ 확약 전후 실질취득 — 유찰돼도 보증금 수준, 확약 시 0원*

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 안광민의 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 총부담은 보증금 380,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이번 사건에서는 확약 때문에 안광민 관련 인수가 실질 0원이지만, 이 계산은 미상 점유자의 보증금이나 대항력까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.

④ 실거래 비교 — 66.1%지만 표본은 2021년 1건

라팰리스 107동의 확인된 동일 면적대 실거래는 2021.08. 1건입니다. 면적 73.71㎡, 3층이 270,000,000원에 거래됐습니다.

안광민 확약만 반영한 실질취득 기준 178,360,000원은 이 실거래의 66.1%입니다. 다만 거래 시점이 2021.08.이고 표본도 1건뿐이므로 이를 현재 확정 시세로 볼 수 없습니다. 특히 미상 점유자의 권리관계가 해소되지 않으면 추가 인수금액을 계산할 수 없어, ‘실거래 대비 66.1%’는 조건부 지표에 불과합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 178,360,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 175,062,960원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액은 204,937,040원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.08. 확약에 따라 안광민 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제와 미상 점유자의 권리관계는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 내부에 다락이 소재합니다. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2016.06.27.입니다.
• 입지. 삼동역 남서측 인근으로 아파트와 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 지적상 도로와 접합니다.
• 토지. 유사 사다리형 완경사지로 평탄 조성된 공동주택 건부지이며, 토지면적은 661.0㎡, 공시지가는 612,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 동이며 확인된 실거래는 2021.08. 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.8회로 거래·낙찰 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 적용 범위. 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소, 제출 주체와 대상 임차인이 안광민·주택도시보증공사 승계 부분에 한정되는지 원문으로 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표기된 점유자의 실제 성명, 점유 부분, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 결론 내리지 마세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 안광민 보증금의 대위·승계 신고이므로 380,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 선행 근저당 구분. 신한은행 근저당은 2021.02.25. 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2021.04.28. 이순재 근저당입니다.
• 가격 검증. 66.1% 비교의 기준은 2021.08. 실거래 1건뿐입니다. 현재 매매 가능가격, 4층·다락의 선호도와 내부 상태를 별도로 조사하세요.
• 저환금성 대비. 8세대 다세대이고 이미 5회 유찰됐습니다. 대출 가능액과 재매각 기간을 보수적으로 잡으세요.
• 조세·관리비. 광주시 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 관리비 부담 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖 위험까지 지우지는 않는다”

이 물건의 원래 권리구조는 단순한 저가 경매가 아닙니다. 안광민의 대항력 있는 보증금 380,000,000원이 최저가보다 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하고 총부담은 보증금 수준에 머무는 대항력 인수형입니다.

2026.04.08. 제출된 확약은 이 핵심 위험을 크게 바꿉니다. 안광민·주택도시보증공사 부분은 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 미배당이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원*입니다. 이 전제에서 실질취득 기준은 178,360,000원으로, 2021.08. 실거래 270,000,000원의 66.1%입니다.

하지만 별도 점유자 ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자와 배당요구가 모두 확인되지 않았고 확약 대상도 아닙니다. 소규모 다세대, 5회 유찰, 2021년 실거래 1건, 평균 6.8회 유찰이라는 환금성 한계까지 겹칩니다. 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 최종 안전판은 미상 점유자의 권리 확인”입니다. 그 확인 전까지는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.