선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 0원* — 최저가 2.009억은 최근 시세 3억의 67%

수원지방법원 2025타경51816. 광주시 탄벌동 어반드림펠리스 103동 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박미순은 2018년 11월 20일 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 장슬기가 전입·점유를 시작하고 확정일자까지 받아, 2019년 4월 16일 설정된 강미령 근저당권보다 앞선 선순위 대항력 임차인이 성립한 구조입니다.

형식적인 권리관계만 보면 보증금 190,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않을 경우 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 2026년 4월 22일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 장슬기 보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

현재 최저가 200,900,000원에서는 집행비용 3,612,600원을 공제한 뒤에도 임차인 장슬기에게 보증금 190,000,000원이 전액 배당되므로, 확약서가 없더라도 현재 회차의 룰상 인수액은 0원입니다. 확약의 효과는 추가 유찰로 매각가가 보증금 아래로 내려갈 때 더 중요해집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 16일 강미령 명의의 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 설정된 김인철 근저당권, 하나카드·오케이저축은행 가압류, 국민건강보험공단·국·광주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

주의할 부분은 등기 순서가 아니라 임차인의 최초 전입·점유 시점입니다. 장슬기의 임차권등기는 2023년 5월 18일에 접수됐지만, 등기 내용상 임대차계약일은 2018년 10월 9일, 전입·점유·확정일자는 모두 2018년 11월 20일입니다. 말소기준 근저당보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분

* 확약서가 없다면 추가 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 표의 룰상 인수액은 각 유찰 시나리오에 기재된 금액이며, 장슬기에 대한 확약이 유효하게 적용될 경우 실질 인수액은 0원입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 2.009억을 최근 거래와 비교

권리상 실질 인수액이 0원*이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 200,900,000원입니다. 같은 단지·동일 면적 74.71㎡의 최신 거래는 2024년 9월 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 실질취득액은 이 최근 시세의 67.0%입니다.

전체 9건 평균은 288,888,888원이지만 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 300,000,000원이고, 최근 구간 대비 이전 구간의 추세 지표는 +4.3%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로, 2층이라는 개별 조건과 내부 상태를 반영한 보수적 상한 설정이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)

현재 회차에서는 장슬기 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 강미령 근저당권에는 7,287,400원만 배당됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트 구조, 벽돌타일 외벽, PVC 창호, 개별난방·승강기·도시가스 시설을 갖추고 있습니다.
• 입지. 탄벌동현대아파트 남서측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 남동측 약 8미터, 북서측 약 6미터 폭의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 985,500원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 40세대의 소규모 단지이고 최근 거래 표본이 적어, 가격 할인과 별개로 매도 기간과 매수층의 폭을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.04.22 제출 확약서의 대상 임차인, 보증금, 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
• 임차인 배당요구 확인. 장슬기는 2023.05.18 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다. 배당요구와 임차권등기 내용이 최종 문서에서도 동일한지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·광주시 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지 현장과 현황조사 원본으로 재확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 반영하세요.
• 시세 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 300,000,000원이지만 표본이 1건입니다. 2층, 내부 상태, 수리비를 반영해 실거래 지표보다 낮은 보수적 상한을 설정하세요.
• 소규모 단지 환금성. 40세대 다세대형 물건으로 거래량이 제한적입니다. 단기 매도보다 보유 기간을 길게 가정한 자금계획이 필요합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리주체와 관계 기관에서 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리의 복잡성은 확약으로 낮아지고, 승부처는 환금성이다

이 물건은 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 보증금 190,000,000원의 선순위 임차인이 있어 겉보기에는 인수 위험이 큰 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 장슬기 보증금의 실질 인수는 0원*이며, 현재 회차에서는 보증금 자체도 전액 배당됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 200,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 67.0%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 40세대의 소규모 도시형생활주택이고 최근 시세 표본이 1건에 불과하며, 이미 2회 유찰됐다는 점은 낮은 환금성의 신호로 봐야 합니다.

권리는 확약서 원문 확인을 전제로 통과, 가격은 경쟁력 있음, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 최종 판단은 낮은 최저가 자체보다 확약의 유효 범위, 현재 점유 상태, 세금 압류의 당해세 여부와 실제 매도 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.