수원지방법원 2024타경7392. 경기도 하남시 감이동 440-2, 퀸즈에비뉴주건축물제1동 1층 110호에 위치한 제1종 근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 12억 원으로 시작한 경매가 5회 유찰을 거쳐 최저가 약 2억 원대로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 가격 하락폭이 매우 크지만, 상가 경매에서는 임차인의 권리와 실제 상권 가치를 먼저 확인해야 합니다.
소유자는 석지연이며, 2022년 12월 15일 농협은행주식회사 앞으로 설정된 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 미래티엠에스의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 국가 및 남양주시의 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 등기부상 말소되는 권리와 점유 중인 상가 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17(감이동), 1층 110호 (감이동, 퀸즈에비뉴주건축물제1동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제1종 근린생활시설(소매점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 110호 |
| 이용상태 | 스트릿 1988 상호의 소매점으로 이용 중 |
| 소유자 | 석지연 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.12.15 · 등기 거래가액 1,217,174,000원 |
| 감정가 | 1,200,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,684,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 906,759,245원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.15 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수 위험을 분리해야 한다
2022년 10월 20일 대신자산신탁주식회사 앞으로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌고, 2022년 12월 15일 신탁등기가 말소되면서 석지연 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 압류, 임의경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유자·임차인 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 사항
| 점유자 / 상호 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 스트릿 1988 하남감일점 소매점 영업 중 · 현황조사 및 매각물건명세서 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 점포 사용자는 1명입니다. 다만 상호 확인만으로 법률상 임차인인지, 어떤 임대차계약이 존재하는지, 그 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는지를 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인이 존재한다면 사업자등록 신청일과 건물 인도 시점, 확정일자 및 배당요구 등을 기준으로 권리관계를 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 1,200,000,000원 대비 현재 최저매각가는 201,684,000원입니다. 감정가의 16.81% 수준까지 하락했으며, 이는 최초 감정평가액과 현재 경매 진입가격 사이에 상당한 차이가 있다는 뜻입니다. 그러나 실제 상가의 가치는 층·호수별 가시성, 유동인구, 임대료 수준, 공실 위험과 주변 거래가격에 따라 달라집니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,200,000,000원 | 100% | 최초 평가 기준 |
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 201,684,000원 | 16.81% | 현재 |
| 6회 유찰 시 | 141,178,800원 | 11.76% | 가정 시나리오 |
| 7회 유찰 시 | 98,825,160원 | 8.24% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 201,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,623,576원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,104,000,000원 | 198,060,424원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 미래티엠에스 | 5,946,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,109,946,810원 | 911,886,386원 |
위 배당표는 집행비용 추정액과 채권최고액 기준으로 작성한 가정입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 911,886,386원은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 반면 확인되지 않은 임차보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 소재 감일동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서 및 공원이 분포합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 상가 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 110호로, 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 내부는 인테리어 마감 상태입니다. 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로 접근. 남동측 약 20m, 남서측 약 12m 내외 포장도로에 접하는 입지입니다. 도로 접근성은 상가 활용에 유리한 요소이지만, 실제 점포 가시성과 유효 유동인구는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·감일지구 지구단위계획구역·공공주택지구에 해당하며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 개별 취득·이용 시 적용되는 규제는 최신 원본으로 검토해야 합니다.
- 토지. 관련 토지 면적은 2,374.1㎡, 공시지가는 7,279,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체의 면적 및 공시지가를 개별 110호의 전유면적 또는 독립 토지가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 근린상가는 아파트와 달리 임대수익, 업종 적합성, 공실 가능성 및 개별 호수의 상권 경쟁력에 따라 매각가격이 크게 달라집니다. 반복 유찰 사실만으로 유동성 부족이나 특정 하자를 확정할 수는 없지만, 매수자층과 임대수요를 면밀히 확인해야 하는 물건입니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 스트릿 1988 하남감일점의 실제 계약당사자, 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 보증금, 차임과 확정일자를 확인해야 합니다. 말소기준권리인 2022.12.15와 권리 성립 시점을 대조하는 것이 중요합니다.
- 보증금 인수액 산정. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 매수인에게 승계될 미배당 보증금이 있는지 검토해야 합니다. 인수 가능액이 확정되기 전에는 최저가를 실질취득가로 사용하지 마세요.
- 사업장 실제 영업상태 확인. 점유자와 영업주체가 일치하는지, 임차·전대차 관계가 있는지, 인도 협의가 가능한지 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 감일지구 동일·유사 1층 상가의 최근 거래가격, 보증금·월세 수준, 공실률과 매매수익률을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인폭만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
- 세금·관리비 확인. 국가와 남양주시의 압류가 존재하므로 당해세 및 조세 우선순위와 실제 배당 영향을 확인하고, 공용관리비 등 미납액을 별도로 조회해야 합니다.
- 유찰 사유 점검. 5회 유찰 과정에서 임차관계, 상권, 임대료 부담, 매각조건 등에 문제가 있었는지 조사해야 합니다.
- 매각조건·원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 인수 비용
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,200,000,000원에서 최저매각가 201,684,000원으로 내려온 가격입니다. 그러나 낙찰가가 낮다고 매수인의 실질취득가까지 낮다는 보장은 없습니다.
농협은행 근저당을 비롯한 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 스트릿 1988 하남감일점의 임대차 관계와 대항력 여부는 확인이 필요합니다. 보증금 인수가 인정된다면 실질취득가액은 낙찰가보다 높아지고, 시세 비교 역시 그 실질취득가액을 기준으로 해야 합니다.
따라서 현재 결론은 권리 확인 전 적극 입찰 보류입니다. 임차인의 권리와 인수 가능액을 확정한 뒤, 인근 상가의 최신 실거래 및 임대수익을 검증해야만 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 5회 유찰은 관심을 가질 이유일 수 있지만, 안전하게 낙찰받을 근거는 아닙니다.
