수원지방법원 2025타경1636. 경기도 광주시 도척면 진우리의 화이트하임 에이동 3층 302호입니다. 2017년 10월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물에 위치한 다세대주택으로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니로 이용되고 있습니다. 소유자는 박경민이며, 2019년 2월 1일 소유권을 취득하면서 농협은행에 채권최고액 231,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 농협은행이 2025년 4월 23일 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 특징은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 과거 대원신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 농협은행 근저당권이 매각으로 소멸하는 기준입니다. 그러나 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실과 실제로 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 구분해야 합니다. 특히 현장조사에서 임대관계를 확인하지 못했다는 점은 입찰 판단에 직접적인 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 442 화이트하임 에이동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 도척면 진말길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 화이트하임 A동 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 이용 상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 2개 · 발코니 |
| 사용승인 | 2017.10.24 |
| 건물 규모 | 8세대 · 전용면적 73.31㎡ 참고 |
| 소유자 | 박경민 (2019.02.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 190,846,143원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.01 농협은행 근저당권 (채권최고액 231,600,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
전용면적 73.31㎡는 화이트하임 A동의 참고 면적이며, 해당 302호와 면적 일치가 확인된 수치는 아닙니다. 입찰 전 집합건축물대장 및 감정평가서의 전유부분 면적을 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
최초 소유자는 김명월이며 2017년 10월 30일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 2017년 11월 20일에는 대원신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었지만 2019년 2월 1일 이미 말소되었습니다. 당시 근저당권의 채권최고액은 1,950,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 현재 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다.
2019년 2월 1일 박경민 명의로 소유권이 이전되고, 같은 날 농협은행의 231,600,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 4월 23일 농협은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 농협은행 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
농협은행 근저당권: 매각으로 소멸
임의경매개시결정: 매각으로 소멸
대원신용협동조합 근저당권: 이미 말소
현재 확인된 등기상 매수인 인수금액: 0원
② 점유·임차관계 — 가장 먼저 해소해야 할 위험
임차인 조사에서 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 현장조사 당시 관계인이 부재하여 임대관계를 조사하지 못했다고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지는 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 확인된 임차인 0명 · 실제 점유관계 미확인 | 미확인 | 미확인 | 별도 확인 |
대항력 있는 임차인의 존재 여부는 주택 인도와 주민등록 전입일을 중심으로 검토해야 합니다. 확정일자와 보증금도 확인되지 않았으므로 특정 점유자에게 대항력이나 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.
- 전입세대 확인. 2019.02.01 전후 전입자의 존재와 전입 시점, 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 소유자 박경민의 거주 여부 또는 별도 임차인의 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 대항력 있는 임차인이 발견되면 배당 후 미회수 보증금의 승계 여부를 별도로 분석해야 합니다.
③ 가격 분석 — 226,000,000원이 적정한지는 미확인
화이트하임 A동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물·유사 전용면적의 최근 실거래를 기준으로 검증할 수 있는 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 226,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 확정할 근거가 없습니다.
| 감정가 | 226,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 226,000,000원 (감정가 100%) |
| 최근 실거래 | 비교 가능한 거래가 미확인 |
| 최근 12개월 평균 | 확인 필요 |
| 가격 추세 | 확인 필요 |
| 단지 규모 | 8세대 |
| 유찰 이력 | 현재 사건 0회 유찰 |
| 가격 메리트 | 판정 보류 |
8세대 규모의 다세대주택은 대규모 공동주택과 달리 동일 건물 내 충분한 거래 표본을 확보하기 어려울 수 있습니다. 이 경우 감정가를 그대로 시장가격으로 간주하는 것은 위험합니다. 특히 농촌 취락지대에 위치한 주택은 접근성·건물 상태·토지지분·매수수요가 실제 처분가격에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 231,600,000원 | 222,036,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 매각대금 | — | 226,000,000원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,964,000원을 먼저 공제하고, 농협은행에 222,036,000원이 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 231,600,000원과 비교한 미배당금은 9,564,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
다만 근저당권의 채권최고액과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 190,846,143원으로, 채권최고액보다 작습니다. 따라서 채권최고액 기준의 미배당이 실제 확정채무 부족액과 동일하다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증이 먼저
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 226,000,000원 | 222,036,000원 | 9,564,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 180,800,000원 | 177,468,800원 | 54,131,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 144,640,000원 | 141,815,040원 | 89,784,960원 | 0원 |
제시된 회차별 시나리오에서 최저가는 226,000,000원 → 180,800,000원 → 144,640,000원으로 감소합니다. 그만큼 농협은행에 돌아가는 예상배당도 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다.
하지만 핵심은 유찰된 가격이 곧 저렴한 가격은 아니라는 점입니다. 실제 거래 가능한 가격을 확인하지 못했으므로 180,800,000원이나 144,640,000원 역시 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 또한 선순위 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우에는 매각가격이 내려가더라도 미회수 보증금 인수가 발생할 수 있어 실질취득금액은 별도로 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 광주근형심포니아파트 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택·농가주택·농경지 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 접도. 북서측 폭 약 6m 도로를 통해 출입합니다. 토지는 완경사 사다리형으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2017.10.24 사용승인 철근콘크리트구조로, 개별난방·도시가스·급배수·급탕·화재탐지설비·엘리베이터·지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니를 갖춘 주거용 다세대주택입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역 등에 해당하며 자연보전권역·특별대책지역 등의 규제도 적용됩니다.
- 공시지가. 339,400원/㎡이며, 토지면적은 604.0㎡로 표시되어 있습니다. 이는 필지 기준 정보이므로 개별 호수의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 문제 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 현황의 A동 표기와 등기의 에이동 표기는 대조가 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 비교 거래가 확인되지 않아 가격 형성과 매도 소요기간에 불확실성이 있습니다. 대규모 공동주택보다 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.02.01 농협은행 근저당권의 설정일·순위·채권최고액을 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 현장조사 시 임대관계가 확인되지 않았으므로 소유자 거주 여부, 임차인 또는 다른 점유자의 존재를 반드시 확인하세요.
- 대항력 검토. 전입세대열람, 확정일자 관련 서류, 배당요구종기 관련 기록 등을 확인해 선순위 대항력과 보증금 인수 가능성을 재검토하세요.
- 동 표시 확인. 등기부 '에이동'과 현황 'A동'이 동일 물건인지 건축물대장·현장 출입구 표시·감정평가서를 대조하세요.
- 면적 및 대지권. 전용면적 73.31㎡의 해당 호수 일치 여부, 대지권 비율, 토지와 건물의 일괄매각 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 도척면 진우리 및 인근 지역의 유사 다세대 실거래·매물·감정가격을 비교하세요. 단순히 감정가의 일정 비율로 응찰가를 정하지 마세요.
- 건물 상태. 방수·누수·결로·난방·승강기·지하주차장 상태 및 유지관리 비용을 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용이 존재하는지 확인하세요.
- 명도 비용. 실제 점유자가 확인되면 자진 인도 가능성, 인도명령 적용 여부, 점유 이전과 관련된 비용을 검토하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 등기부·건축물대장·실거래 원본을 재검토하고 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 출발점, 가격과 점유 확인이 결론”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 대원신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 확인된 등기상 인수금액은 0원입니다.
그러나 등기상 인수금액이 0원이라는 것과 실제로 추가 부담이 없다는 것은 다릅니다. 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았고, 실제 점유자 및 임차보증금도 확정되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인이 발견된다면 보증금 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
가격 문제도 남아 있습니다. 이 물건은 8세대 다세대주택이고, 최근 실거래 시세를 직접 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 최저매각가 226,000,000원이 시장보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 1회·2회 유찰 시 가격이 내려가더라도 적정가격 판단을 생략해서는 안 됩니다.
종합 판단은 '권리구조는 비교적 단순, 입찰 판단은 보류'입니다. 먼저 실제 점유자와 선순위 임차보증금 위험을 해소하고, 개별 호수의 정확한 면적·대지권과 주변 비교가격을 확인해야 합니다. 이 두 가지가 검증되기 전까지는 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.
