수원지방법원 성남지원 2025타경4161. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 나611호입니다. 감정가와 최저매각가 모두 695,000,000원인 신건으로, 소유자는 오상원입니다. 국민은행이 2022년 4월 21일 설정한 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 555,710,595원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 소멸 여부만 확인하고 끝내면 위험합니다. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도 구분지상권은 매각물건명세서에서 명시적으로 인수를 고지하고 있기 때문입니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이라는 사실과 낙찰 후 권리 부담이 전혀 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 일반 담보권은 소멸, 토지 권리는 인수

말소기준권리는 2022.04.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 서울신용보증재단·농협은행 가압류, 하남시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023년 하남시 압류는 2025년 3월 6일 이미 말소되었습니다. 최초 신탁등기 역시 소유권이전 과정에서 말소되었습니다.

반면, 본건 대지권의 목적인 망월동 834 및 834-1 토지에는 2022.01.14 등기된 을구 1번 구분지상권이 있습니다. 이는 말소기준 근저당 설정보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서에 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리라고 명시되어 있습니다.

구분지상권이 있다는 이유만으로 해당 호실의 사용이 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 권리 범위에 따라 향후 이용·담보평가·매각 조건에 영향을 줄 가능성이 있으므로, 토지 등기사항전부증명서와 구분지상권설정계약 내용, 매각물건명세서 원본의 대조가 입찰 판단의 우선 과제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 인수하지 않는 구조

실제 확인된 임차인은 1명(법인 임차인 1개사)입니다. (주)올레그룹의 전입신고일은 2025년 7월 1일로, 국민은행 말소기준 근저당권의 2022년 4월 21일보다 늦습니다. 현황조사 기준으로 선순위 대항력이 인정되지 않는 임차인으로 분류됩니다.

보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,500,000원입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 실제 배당 가능성을 단정할 수 없습니다. 특히 법인 임차인의 임대차 보호 요건, 사업자등록·점유 관계 및 소액임차인 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 695,000,000원 가정)

현재 최저가 695,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 9,350,000원을 제외한 685,650,000원이 채권자에게 배당됩니다. 국민은행은 채권최고액 기준 648,000,000원, 서울신용보증재단은 30,375,517원을 배당받는 것으로 산정되고, 농협은행에는 청구금액 12,094,211원 중 7,274,483원이 배당되어 4,819,728원의 미배당이 발생합니다.

근저당권 배당은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 555,710,595원으로 별도 표시되어 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 및 우선순위 변동 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 낙찰자가 곧바로 인수하는 것은 아니며, 토지 구분지상권 인수와도 별개의 문제입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 줄지만 구분지상권은 남는다

첫 유찰로 최저가가 556,000,000원까지 내려가면 채권자 미배당은 142,429,728원으로 늘어납니다. 두 번째 유찰 시 최저가는 444,800,000원이지만, 채권자 미배당 역시 252,517,728원까지 증가합니다. 국민은행의 예상배당도 각각 548,040,000원과 437,952,000원으로 줄어 신청 청구금액 555,710,595원에 미치지 못하는 시나리오입니다.

여기서 구분할 것이 있습니다. 미배당액 증가 자체는 매수인이 떠안는 채무의 증가를 뜻하지 않습니다. 일반적인 후순위 채권은 배당받지 못한 금액이 있다고 해서 낙찰자에게 승계되는 것이 아닙니다. 반면 구분지상권은 유찰 횟수나 낙찰가 인하와 무관하게 존속합니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가가 시세라는 보장은 없다

이 물건의 현재 기준 가격은 감정가와 최저가가 동일한 695,000,000원입니다. 임차보증금 인수액 0원을 전제로 한 기본 취득금액도 같은 금액이지만, 이는 어디까지나 낙찰가와 보증금 인수만을 합산한 것입니다. 구분지상권의 경제적 영향이나 취득 관련 부대비용까지 반영한 최종 투자원가가 아닙니다.

같은 건물의 동일·유사 용도와 면적에 해당하는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저가 695,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 검증할 수 없습니다. 감정가가 설정되어 있다는 이유만으로 그 금액을 현재 시장에서 매도 가능한 가격으로 간주하는 것도 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 선동 소재 미사강변초등학교 북동측 인근. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 나611호. 복합판넬·강화유리 외벽과 새시창호, 급배수·위생·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지 및 도로. 망월동 834, 834-1 두 필지를 일단으로 이용하는 지식산업센터 부지이며, 유사 사다리형 토지로 남측과 동측에 도로가 접합니다.
• 용도지역. 감정요항표상 두 필지는 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역 등에 속합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구 및 공장설립·배출시설 관련 제한도 표시되어 있습니다.
• 추가 규제. 망월동 834-1에는 하남미사리유적 관련 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 등도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황의 차이도 별도로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 사무실 이용과 공부상 공장 용도의 적합성은 구체적으로 점검해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 매수인의 이용 목적과 입주 가능 업종 등에 따라 수요가 제한될 수 있습니다. 현재 유사 호실 실거래와 거래 회전율이 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인 — 최우선. 망월동 834, 834-1 각 토지의 2022.01.14 을구 1번 구분지상권 설정 내용과 권리자, 존속기간, 행사 범위, 목적 및 제한 조건을 확인하세요. 매각으로 인수되는 권리라는 사실을 입찰가격에 반드시 반영해야 합니다.
• 매각물건명세서와 별도등기 확인. 대지권의 목적 토지에 별도등기가 있다는 기재와 매수인 인수권리 표시를 정확히 대조하세요. 일반 등기상 근저당·가압류가 소멸한다고 모든 권리가 소멸하는 것은 아닙니다.
• 건축물 용도 확인. 사건 분류상 오피스텔이라는 표시만을 근거로 주거용 사용을 계획하지 마세요. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도와 실제 사무실 이용이 확인되는 만큼, 입주 자격과 허용 업종, 전용 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 임차인·명도. (주)올레그룹의 보증금 20,000,000원은 현황조사 기준 매수인 인수 대상이 아니지만, 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 인도 일정은 점검하세요.
• 입찰가격 검증. 동일 건물 유사 호실의 실거래 가격과 현재 임대료, 공실 수준 및 매각 가능 가격을 확인하세요. 신건 695,000,000원에 가격 메리트가 있다는 근거는 아직 없습니다.
• 실제 채권액과 배당. 국민은행의 청구금액은 555,710,595원, 근저당 채권최고액은 648,000,000원입니다. 배당표의 국민은행 배당액은 채권최고액 기준 추정이므로 실제 확정채권액과 구분하세요.
• 체납 관리비 및 세금. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하고, 당해세·우선채권에 따른 배당 변동 가능성도 점검하세요.
• 현장 상태 및 사용 가능성. 사무실 현황, 출입·주차, 건물 관리상태, 시설 하자, 임차인의 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 구분지상권 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 최종 대조하세요.

맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 권리부담 0원”

수원지방법원 성남지원 2025타경4161은 표면적으로는 국민은행 근저당을 말소기준으로 하는 전형적인 임의경매입니다. 임차인 (주)올레그룹은 후순위 전입자로 분류되어 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다. 일반적인 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.

그러나 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대지권의 목적인 두 필지에 2022.01.14 설정된 구분지상권이 남으며, 매각물건명세서는 이를 매수인 인수권리로 명시합니다. 그 권리의 경제적 영향이 아직 수치로 확정되지 않은 상황에서 매수인 부담을 0원이라고 판단할 수 없습니다.

여기에 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성, 실거래 비교가격 미확인, 신건 감정가 695,000,000원이라는 조건이 겹칩니다. 후순위 채권의 소멸은 긍정적이지만 그것만으로 매수 가치가 충분하다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 보수적 접근입니다. 구분지상권의 행사 범위와 실제 제한 정도를 확정하고, 유사 지식산업센터 실거래 및 임대수익으로 가격을 검증하기 전까지는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 토지 권리가 그대로 남는다는 점을 반드시 기억해야 합니다.