수원지방법원 2025타경4284. 판교제2테크노밸리에 위치한 판교위너스에비뉴 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가상 ‘꾸이한끼’로 이용 중인 근린생활시설이며, 곽태규와 김미숙이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2023년 11월 16일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,020,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.

그 뒤로 지분별 근저당권과 압류가 더해졌지만 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각과 함께 소멸합니다. 이 물건에서 보다 세밀하게 검토할 부분은 상가 임차인의 실제 대항요건, 배당순위, 점포 인도와 시세 적정성입니다. 특히 채권이 다액이라는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 의미하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 후순위 권리 소멸

말소기준권리는 2023.11.16 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 이후 설정된 한양다산디앤씨 및 김정란의 지분 근저당권, 신한은행의 임의경매개시결정과 성남시 지분 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 후순위, 상가 대항요건은 별도 점검

매각물건명세서와 현황조사상 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 기재된 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 하지만 주거 전입일만으로 상가임차인의 사업자등록에 따른 대항력을 모두 판단할 수는 없으므로, 점포의 실제 임대차관계와 영업 상태를 함께 점검해야 합니다.

전입일 2025.01.16은 말소기준권리 설정일 2023.11.16 이후입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 보증금 50,000,000원에 대해 별도 선순위 상가임차권이 확인되면 인수 가능성과 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 점포 인도 과정에서 영업자와의 협의가 필요할 수 있다는 점도 입찰 판단에 포함해야 합니다.

③ 가격 검증 — 1,090,000,000원의 시세 적정성은 미판정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,090,000,000원입니다. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 1,153,099,530원으로 확인되지만, 이는 과거 해당 거래에 관한 기록이므로 현재 유사 점포의 시장가격으로 직접 대체하기 어렵습니다.

근린시설은 아파트와 달리 점포의 위치, 전면 노출, 동선, 임차인의 영업 안정성, 공실 가능성 등에 따라 개별 가격 편차가 크게 발생할 수 있습니다. 현재 확인된 월차임만으로 매수 시 수익성을 확정할 수도 없습니다. 실제 임대차 유지 여부와 비용을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)

말소기준 근저당권과 후순위 채권의 배당 예상입니다. 집행비용을 우선 공제하고 신한은행 근저당권에 배당한 뒤, 잔여금 일부가 후순위 한양다산디앤씨 근저당권으로 배분되는 구조입니다.

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액 및 배당요구 결과는 반영되지 않았습니다. 성남시 압류와 관련된 조세채권도 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당의 변화

현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 신청채권자 신한은행의 청구액 850,890,367원이 예상배당으로 충족되는 반면, 2회 유찰 가정의 신한은행 예상배당은 688,224,000원으로 신청채권액에 미달합니다.

중요한 것은 채권 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다르다는 점입니다. 각 시나리오에서 후순위 채권의 미배당이 발생하더라도 매각으로 소멸하는 권리라면 그 부족분이 낙찰자에게 자동으로 이전되지는 않습니다. 다만 별도로 대항 가능한 임차권이나 예외적인 부담이 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 판교제2테크노밸리 도시첨단산업단지 내에 위치합니다. 주위에는 업무시설, 오피스텔, 아파트와 각종 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 8층 건물의 1층 103호이며, 사용승인일은 2023.03.31입니다. 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측 약 17미터, 북서측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역 등으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시나 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린시설이라는 입지 특성상 업무시설 이용자와 상권 수요가 중요합니다. 다만 개별 점포의 실제 매출, 공실, 임대차 유지 여부와 매매 유동성에 대한 추가 검증 없이는 환금성을 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가임차인 대항력. 최형욱의 실제 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 임대차계약서와 확정일자를 대조해야 합니다. 전입신고만으로 상가임차권 전체를 판단하지 마세요.
• 보증금과 명도. 보증금 50,000,000원 및 월차임 4,000,000원의 실제 계약관계, 점포 영업자, 임대차 종료 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·배당. 성남시가 공유자별 지분에 압류를 설정했습니다. 당해세, 법정기일, 임차인 최우선변제와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 비교해야 합니다. 기존 소유권이전 거래가액만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 872,000,000원, 2회 유찰 697,600,000원 가정을 검토하되, 할인율만으로 수익성을 판단하지 말고 임대수익·공실위험·실질취득비용을 함께 평가해야 합니다.
• 관리비·시설. 공용부분 체납 관리비, 점포 설비 상태, 관리규약과 실제 영업시설 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”

판교위너스에비뉴 103호는 2023년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기부상 권리관계 자체는 비교적 분명합니다.

그러나 실제 영업 중인 근린시설이며 보증금 50,000,000원의 임차인이 확인된다는 점, 사업자등록을 포함한 상가임차권 확인이 필요하다는 점, 신건 기준 채권 미배당액이 508,800,000원이라는 점은 분명히 살펴야 합니다. 무엇보다 1,090,000,000원이 현 시세 대비 적정한 가격인지 아직 판단할 근거가 부족합니다.

권리 구조는 긍정적, 임차관계는 추가 확인, 가격 판단은 보류. 이 사건은 신건에서 서둘러 응찰하기보다 상가 임대차관계와 주변 비교 거래, 예상 수익 및 매각조건을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.