수원지방법원 2025타경4307. 경기도 광주시 태전동 힐스테이트태전 1516동 502호 아파트입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 지상 20층 중 5층에 위치합니다. 등기부상 소유자는 서동원과 이혜진으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 410,000,000원입니다.
이번 경매의 신청채권자는 공유자 이혜진이며 청구금액은 53,555,860원입니다. 강제경매개시결정은 서동원 소유 지분을 대상으로 등기되었습니다. 따라서 외부 입찰자가 낙찰받더라도 이혜진의 기존 지분까지 취득하는 것은 아닙니다. 전체 소유권이 아닌 공유지분을 취득한다는 사실을 모든 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 700 힐스테이트태전 제1516동 제5층 제502호 도로명주소: 경기도 광주시 태전동로 54 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(아파트) · 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스/파우더룸, 현관, 발코니 |
| 건물 | 2017.09.28 사용승인 · 지상 20층 중 5층 |
| 매각대상 | 서동원 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 서동원 2분의 1 · 이혜진 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2019.01.21 등기 · 2018.11.12 매매 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이혜진 / 53,555,860원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.21 을구 3번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 315,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수신고 1회 행사 제한 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2019.01.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 315,700,000원, 채무자는 이혜진입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 그 이후 서동원 지분에 설정된 우리카드·신한카드·국민은행의 가압류와 광주시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
삼성카드 및 과거 신한카드의 가압류, 종전 우리카드 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다. 과거 농협은행 근저당권 역시 말소되어 현재의 인수 대상 권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 이혜진의 지위를 확인해야 한다
| 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 현황조사·매각물건명세서 |
2019.01.21 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 관계 확인 |
확인된 점유·임차 조사 대상은 이혜진 1명입니다. 전입일은 말소기준권리 설정일인 2019.01.21과 같으며, 조사상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 확정일자·임대차보증금·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
특히 이혜진은 등기부상 공유자이자 국민은행 근저당권의 채무자이고, 이번 강제경매의 신청채권자와 동일한 인물입니다. 따라서 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 취급하기 어렵습니다. 실제 임대차계약이 존재하는지, 단순 거주 관계인인지, 소유자 지위에서 점유하고 있는지 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 48.9%라는 숫자의 착시
동일 단지 힐스테이트태전(C6, 1515~1520동)의 전용 72.89㎡대 실거래 자료입니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 550,000,000원이고, 2026년 9월 최신 거래는 568,000,000원입니다. 오래된 거래까지 합산한 전체 평균보다 최근 거래를 우선하여 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.89㎡ | 9 | 568,000,000원 |
| 2026.05 | 72.89㎡ | 13 | 555,000,000원 |
| 2026.02 | 72.89㎡ | 12 | 527,000,000원 |
| 2026.01 | 72.89㎡ | 3 | 545,000,000원 |
| 2025.10 | 72.89㎡ | 3 | 555,000,000원 |
| 2024.12 | 72.89㎡ | 7 | 517,500,000원 |
| 2024.11 | 72.89㎡ | 16 | 539,000,000원 |
| 2024.08 | 72.89㎡ | 14 | 527,000,000원 |
| 2024.08 | 72.89㎡ | 14 | 527,000,000원 |
| 2024.08 | 72.89㎡ | 17 | 503,000,000원 |
| 2024.06 | 72.89㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2024.06 | 72.89㎡ | 11 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.89㎡대 | 5건 | 550,000,000원 |
전체 12건 평균은 530,708,333원이지만, 최근 12개월 평균은 550,000,000원으로 더 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 +6.4% 상승입니다. 따라서 시세 자체가 하락하고 있다는 근거는 없으며, 오히려 최근 거래 수준이 과거 평균보다 높게 형성되어 있습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 경매 최저가 | 269,000,000원 | 1/2 공유지분 가격 |
| 최근 12개월 전체 주택 평균 | 550,000,000원 | 전체 소유권 기준 |
| 전체 주택 최근 평균의 1/2 | 275,000,000원 | 단순 비례 참고액 |
| 최신 전체 주택 거래 | 568,000,000원 | 2026.09 · 전체 소유권 |
| 최근 평균 대비 최저가 | 48.9% | 권리 범위가 달라 직접 할인율로 해석 불가 |
최근 전체 주택 평균의 절반은 275,000,000원으로, 경매 최저가 269,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 그러나 공유지분을 단독으로 매입할 때는 공유자와의 사용 협의나 지분 환금성 제약이 발생할 수 있으므로, 단순 지분 비례 가격만으로 입찰 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,566,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 315,700,000원 | 264,434,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 42,265,168원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 8,152,490원 | 0원 |
| 4. 국민은행 가압류 | 5,022,716원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 이혜진 | 53,555,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 424,696,234원 | 264,434,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 160,262,234원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,566,000원을 제외한 264,434,000원이 국민은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 국민은행도 채권최고액 기준으로 전액 배당받지 못하며, 후순위 가압류권자와 신청채권자 이혜진에게는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.
예상 미배당액은 160,262,234원입니다. 그러나 이것은 채권자에게 배당되지 못하는 채권액이지 매수인이 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸져도 공유지분이라는 점은 같다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 269,000,000원 | 264,434,000원 | 160,262,234원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 213,309,034원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 255,746,474원 | 0원 |
유찰되면 매각 최저가격은 낮아지고 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 어느 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 가장 중요한 점은 매각가격이 낮아져도 취득 대상은 여전히 서동원의 공유지분 2분의 1이라는 사실입니다.
단지 내 기존 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있으나, 일반적인 전체 아파트 매매와 지분매각의 응찰 여건은 다를 수 있습니다. 실제 유찰 여부를 단정할 수 없으며, 유찰로 가격이 낮아지더라도 공유자 우선매수권 및 공유관계에 따른 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전고등학교 남측 인근에 위치하며 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하는 근교 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2017.09.28 사용승인, 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 5층이며 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 힐스테이트태전 C6단지(1515~1520동), 459세대. 동일 평형 전체 주택의 실거래는 확인되지만 공유지분 자체의 환금성과는 별도로 판단해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(태전5지구)이며 자연보전권역·특별대책지역 등의 규제를 받습니다. 공시지가 2,263,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 확인되며, 지정 기간과 대상자·대상 용도 조건이 명시되어 있습니다. 경매 취득 및 향후 처분에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가의 내부구조는 건축물현황도와 외부 관찰을 참고한 내용입니다.
- 환금성. 일반적인 아파트 전체 소유권은 실거래 자료가 존재하지만, 공유지분은 단독 매매 수요가 제한될 수 있어 전체 주택과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 매각물건명세서와 등기부에서 서동원 지분 2분의 1만 매각되는 사실을 재확인하고, 매각대상 외 공유자 이혜진의 권리가 존속함을 전제로 검토하세요.
- 공유자 우선매수권. 행사 신고 여부, 보증금 납부 여부, 1회 행사 제한 조건 및 기존 행사 이력을 매각기일 전에 확인하세요.
- 신청채권자와 공유자의 관계. 이혜진이 공유자이자 신청채권자·근저당 채무자·점유 조사 대상이라는 사실을 고려해 법률관계와 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 점유와 임대차. 이혜진의 전입 사실, 실제 거주 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금·확정일자 및 점유 권원을 확인하세요. 단순히 대항력 없음으로 판정되었다고 바로 독점 점유가 가능한 것은 아닙니다.
- 공유물분할 가능성. 다른 공유자와 협의되지 않을 경우 공유물분할 청구 등 법적 절차가 필요할 수 있으므로 비용과 회수 기간을 검토하세요.
- 시세 산정. 전체 주택 최근 12개월 평균 550,000,000원과 실제 취득 대상인 1/2 지분의 가치를 구분하고, 단순 지분 비례 가격에 환금성 제약을 반영하세요.
- 배당 및 체납. 광주시와 국민건강보험공단 압류의 체납 내역, 당해세 등 법정 우선순위, 미납 관리비 및 실제 배당요구 현황을 확인하세요.
- 매각절차. 지분매각 특별조건, 입찰보증금, 매각물건명세서 정정 여부, 매각허가 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 확인하고 지분매각 경험이 있는 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “시세 절반”은 할인율이 아니다
힐스테이트태전 1516동 502호의 최근 12개월 전체 주택 실거래 평균은 550,000,000원입니다. 최신 거래는 568,000,000원이며 거래 추세도 +6.4%로 상승했습니다. 겉으로 보면 최저가 269,000,000원은 매우 낮아 보입니다.
하지만 이 경매의 매각대상은 전체 아파트가 아니라 서동원의 2분의 1 지분입니다. 나머지 지분을 가진 이혜진은 신청채권자이면서 공유자 우선매수권을 행사할 수 있는 관계인입니다. 따라서 낙찰자는 금전채무를 별도로 인수하지 않더라도 공유자와의 사용·수익·처분 및 분할 문제를 검토해야 합니다.
국민은행 근저당권 및 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 권리가 정리된다는 사실과 실질적으로 자유로운 아파트 소유권을 취득한다는 것은 전혀 다릅니다.
종합 판단은 C등급(47점). 최근 전체 주택 시세가 높고 상승 추세라는 점은 참고할 만하지만, 지분매각에 따른 환금성 제약, 공유자 우선매수권, 점유자의 복합적 권리관계, 배당 부족 등을 감안하면 일반 아파트 경매와 같은 방식으로 입찰하기 어렵습니다. 권리 인수액은 낮지만 지분 취득의 복잡성이 높으므로, 공유자 협의 및 지분 회수 전략 없이 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.
