수원지방법원 2025타경4529. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 있는 웅진빌라 나동 103호가 경매에 나왔습니다. 물건종류는 다세대이고 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적 74.79㎡, 철근콘크리트월조 평슬라브지붕 지상 4층 건물의 1층에 해당합니다.

소유자는 이주동입니다. 2002.03.08 증여로 소유권을 취득했으며, 2018.05.17 초월농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 같은 금융기관이 청구금액 23,707,740원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기상 과거 국민은행과 세람상호저축은행의 근저당권, 광주시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준인 초월농업협동조합 근저당과 그 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 말소기준권리 이후 전입한 임차인 2명이 조사되어 있습니다. 따라서 단순한 소유자 거주 물건과는 다르게 실제 점유자, 임대차관계, 명도 가능성까지 확인하고 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준

권리분석의 중심은 2018.05.17 설정된 초월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

1997년 국민은행 근저당권은 2001.11.07 말소, 2005년 광주시 압류는 2006.07.10 말소, 2010년 세람상호저축은행 근저당권은 2015.04.15 말소됐습니다. 따라서 과거 설정됐던 이들 권리를 현재의 인수 부담으로 계산하면 안 됩니다.

2025.09.25 등기된 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 기준권리 이후 전입

현황조사와 매각물건명세서에서 이창희·장철 2명이 확인됩니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다.

대항력은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 등 필요한 요건의 확인이 필요합니다. 승계·인수 예상액은 현재 확인된 권리관계에 따른 판단으로 실제 점유 및 임대차 사실관계 검증이 전제됩니다.

이창희의 전입신고일은 2018.06.27로 말소기준권리보다 늦습니다. 장철의 전입신고일도 2022.12.19로 더욱 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 두 사람 모두 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 현재로서는 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 분류되지 않습니다.

하지만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부도 확인이 필요한 상태입니다. 특히 후순위 임차인이라고 해서 우선변제나 소액임차인 최우선변제 가능성까지 사라지는 것은 아닙니다. 최우선변제는 해당 요건과 기준 시점에 따른 별도 검토가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 최저가가 같다

비교 대상은 동일 건물 웅진빌라(나동)의 전용 74.79㎡ 실거래입니다. 확인되는 거래는 2025년 4월의 1층 거래 1건입니다.

최근 12개월 평균 거래가는 118,000,000원으로 집계되어 있고, 최신 확인 거래 역시 동일한 금액입니다. 따라서 최저매각가와 예상 실질취득가 118,000,000원은 비교 기준의 100.0%에 해당합니다.

현재 최저가로 낙찰받는다고 가정하면, 취득세·등기비용·명도 및 수리비를 제외하고도 거래가격 자체에서 확인되는 할인은 없습니다. 부대비용까지 더해질 경우 실제 총투입비용은 이 비교가격을 초과할 수 있습니다.

더욱이 확인된 실거래는 단 1건입니다. 동일 면적과 동일 층이라는 점은 유의미하지만, 거래 당시의 내부 상태와 개별 조건이 확인되지 않아 이 금액을 확정적인 현재 시가라고 볼 수는 없습니다. 하락이나 상승 추세 역시 단일 거래만으로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

현 회차 최저가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,452,000원을 먼저 공제하고, 초월농업협동조합 근저당에 채권최고액 36,000,000원을 기준으로 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 계산입니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 36,000,000원과 실제 경매 청구금액 23,707,740원은 서로 다른 개념입니다. 배당표는 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 법정 우선채권은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 차이가 생긴다

현재 신건 최저가에서 1회 또는 2회 유찰되는 경우의 가격 시나리오입니다. 인수 예상액 0원을 전제로 하며, 실제 회차별 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

1회 유찰 가정가격은 94,400,000원으로 확인된 실거래 118,000,000원의 80%이고, 2회 유찰 가정가격은 75,520,000원으로 64%입니다. 현재 확인된 권리관계가 그대로 유지된다면, 유찰에 따른 낙찰가격 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

다만 해당 가격은 경매가 유찰될 경우를 가정한 금액이지 실제로 그 회차가 진행된다는 뜻은 아닙니다. 그리고 할인율이 커져도 건물 상태, 명도비용, 실제 시장가격이 함께 검토되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 지월3리 마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트월조 평슬라브지붕 지상 4층 건물의 1층 103호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비와 지상주차장이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측과 서측은 약 4m 내외, 동측은 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 실제 차량 통행 및 주차 편의는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 698.0㎡, 공시지가는 637,000원/㎡입니다. 이는 본 호실의 개별 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 소로3류에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재되어 있으며, 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 현재 적용 여부 및 입찰·취득 시 관련 제한의 적용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실내의 실제 상태와 불법 증축·변경 여부는 현장 및 건축물대장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 1996년 사용승인된 15세대 규모의 소규모 공동주택이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 처분가격과 매각 소요기간에 대한 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명의 실제 점유 확인. 이창희와 장철의 현재 거주 여부, 각각의 점유 범위, 전입 이후 주민등록 변동, 점유 개시일을 확인하세요.
• 임대차계약·보증금 확인. 두 사람의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2018.05.17 접수번호 40727 초월농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 과거 국민은행·세람상호저축은행 근저당은 이미 말소됐다는 점을 원본에서 대조하세요.
• 최저가와 실거래 비교. 신건 118,000,000원은 확인된 실거래와 동일합니다. 취득 및 명도 비용을 고려하여 입찰가 상한을 보수적으로 판단하세요.
• 매각 호실 확인. 등기부상 대쌍령리 317-3, 도로명주소 경충대로 1243-38, 현황 웅진빌라 나동 103호가 같은 매각 대상인지 현장과 공부를 대조하세요.
• 건물 및 관리 상태. 1층의 습기·누수·일조·사생활 노출, 주차 여건과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 규제와 허가 여부. 토지이용계획상 각종 지역·지구 및 토지거래허가구역 지정의 현재 효력과 매수인에게 적용되는 요건을 확인하세요.
• 배당 및 법정채권. 집행비용 2,452,000원과 소유자 잔여 79,548,000원은 추정치입니다. 당해세, 임차인 우선채권 및 실제 채권계산서를 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각 진행 여부, 매각물건명세서 최종본, 매각조건 변경 및 법원 공고를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 예상 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 2018년 초월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그보다 늦게 전입한 이창희·장철의 보증금은 현재 분석상 매수인에게 승계되지 않습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

하지만 임차인 2명의 보증금과 임대차관계가 완전히 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 명도 부담은 남아 있습니다. 또한 최저가 118,000,000원이 최신 실거래와 최근 12개월 평균 118,000,000원에 정확히 일치합니다. 거래가격만 놓고 보면 신건에서 얻는 할인 효과는 없습니다.

게다가 15세대 소규모 연립주택으로 비교 가능한 거래가 1건에 불과하고, 건물 사용승인 시점과 실제 유지관리 상태까지 고려하면 환금성과 추가 비용을 보수적으로 평가해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 48점. 권리상 인수 위험은 낮지만 임차인 확인 과제, 제한적인 시세 표본, 소규모 노후 공동주택의 환금성, 신건 가격의 할인 부재가 감점 요인입니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 입찰보다 먼저 필요한 것은 임차인 점유관계 확인과 현재 매매가격에 대한 추가 검증입니다.