수원지방법원 2025타경4604. 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌175 제102동 제1층 제102호, 공동주택(다세대주택) 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 286,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구액은 176,150,257원입니다. 등기부상 공유자는 김민건과 윤소영으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리 구조의 중심은 2017.01.06 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 209,000,000원이고, 이후 등기된 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 김민건의 전입일은 2016.12.13으로 근저당 설정일보다 앞섭니다. 단순히 등기상 권리가 소멸한다고 해서 점유관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 175-8 탄벌175 제102동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 탄벌길31번길 3-13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 74.06㎡ (실거래 비교면적) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인일 | 2016.12.02 |
| 소유자 | 김민건(지분 2분의 1), 윤소영(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 286,000,000원 |
| 최저매각가 | 286,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 176,150,257원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.06 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017.01.06 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2023년 국세 관련 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2022년 국민건강보험공단 압류 및 광주시 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 가장 중요한 확인사항
현황조사와 매각물건명세서에는 김민건이 전입자로 나타납니다. 전입일은 2016.12.13으로 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 김민건이 등기부상 공유자이자 근저당 채무자와 동일인이라는 점이 핵심입니다.
| 점유 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민건 등기상 공유자·채무자와 동일인 |
2016.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
전입 관계인 1명. 실제 임대차계약에 기초한 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 확인 거래가 이상
탄벌175(102동)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 74.06㎡의 확인된 실거래는 2023년 8월 거래 1건입니다. 다만 해당 거래는 현재 매각기일보다 상당히 앞선 사례이므로 현재 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 74.06㎡ | 2층 | 280,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 74.06㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
감정가 및 신건 최저매각가 286,000,000원은 확인된 실거래가 280,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 비율로는 102.1%입니다. 확인된 거래보다 비싼 가격이므로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,804,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 72,196,000원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권잔액 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 176,150,257원에 대한 배당은 이 추정표에서 별도로 계산되지 않았으므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 286,000,000원 | 209,000,000원 | 0원 | 72,196,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 228,800,000원 | 209,000,000원 | 0원 | 15,796,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 29,322,560원 | 0원 |
유찰 시나리오의 미배당액은 채권자 배당 부족분으로서 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 각 회차 인수액 0원은 기존 배당 추정의 가정이며, 임대차보증금 등 별도 인수 가능성이 확정적으로 해소되었다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌동행정복지센터 서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·전답 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 세대이며, 사용승인일은 2016.12.02입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 형태입니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 중로3류 계획과의 저촉도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다. 표시된 기간과 대상 범위에 따른 실제 허가 필요 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공시지가. 834,900원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 확인된 비교 거래는 1건에 그칩니다. 아파트 대단지와 달리 수요층과 매매 소요기간을 보수적으로 판단하는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민건의 법적 지위. 공유자·근저당 채무자와 전입자가 동일인입니다. 임대차계약 유무, 소유자 점유 여부, 실제 점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 검증. 전입일 2016.12.13과 근저당 설정일 2017.01.06의 선후관계뿐 아니라, 임대차 목적의 점유와 대항요건을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 미확정 보증금이 존재하는지, 확정일자와 배당요구 사실이 있는지 확인해 매수인 인수 가능액을 다시 산정해야 합니다.
- 가격 상한. 확인 거래가 280,000,000원에 비해 신건 최저가가 높습니다. 최근 유사 다세대주택 거래와 개별 층·향·상태를 추가 확인해야 합니다.
- 명도. 공유자 또는 제3자의 실제 점유 형태에 따라 인도명령 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 배당 검증. 한국주택금융공사의 신청채권액과 우리은행 근저당 사이의 채권관계, 실제 채권잔액, 배당순위 및 조세채권을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목과 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래가 원본을 대조하고 토지이용계획 제한도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 점유 인수는 별개의 문제”
이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2017년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2016.12.13 전입한 김민건이 등기상 공유자이자 근저당 채무자와 동일인이라는 특수성이 있습니다. 소유자 점유인지 실질적인 임대차인지 확인하지 않은 채 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격 역시 신건 최저가 286,000,000원이 확인된 실거래 280,000,000원을 초과합니다. 확인된 거래 시점도 오래되어 현재 시세 판단에는 한계가 있으며, 소규모 다세대주택의 환금성도 고려해야 합니다. 결론은 권리 확인 전 보류, 가격은 추가 검증입니다. 전입자의 법적 지위와 인수 가능액을 먼저 확정하고, 최근 거래를 보완한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
