수원지방법원 성남지원 2025타경4857. 경기도 광주시 능평동 헤븐하우스(6차) 지하 1층 비01호, 전용 76.03㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍인표이며, 2023년 11월 29일 거래가 230,000,000원의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 189,200,000원으로 설정됐고, 이후 광주시 압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 말소기준권리는 2023년 11월 29일 국민은행 근저당권입니다.
등기상 권리만 보면 앞선 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 광주시 압류 역시 2022년 7월 해제로 말소됐습니다. 현재 문제 되는 광주시 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자 인도는 별개입니다. 현황조사에서 확인된 전입자 5명은 모두 말소기준 이후 전입했지만, 실제 임대차 내용과 점유관계는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경4857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 654-20 지1층 비01호 도로명: 경기도 광주시 수레실길 143-14 |
| 단지명 | 헤븐하우스(6차) · 총 10세대 · 2016.12.23 준공 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 76.03㎡ · 지하 1층 비01호 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 이용상태 | 방 3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 2 · 다용도실 · 현관 |
| 소유자 | 홍인표 (2023.11.29 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 180,169,983원 |
| 근저당 채권최고액 | 189,200,000원 (국민은행) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유관계 | 전입자 5명 확인 · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유관계는 확인 필요
권리 흐름의 기준은 2023.11.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 189,200,000원이며, 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 등기된 2024.10.22 광주시 압류와 2025.10.24 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 점유자 분석 — 전입자 5명, 보증금은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 전입 관련 인원은 실제 전입자 5명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 각각 별도로 확인된 사람들입니다. 다만 이들이 모두 독립적인 임대차계약의 임차인인지는 확정되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN LIANZI | 2024.04.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 추정 |
| JIN SHIZHAN | 2024.04.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 추정 |
| LIN XUANYU | 2024.04.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 추정 |
| LIN MEIYU | 2024.04.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 추정 |
| LIN FENGNAN | 2024.03.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 추정 |
전입일은 모두 2023.11.29 말소기준권리 이후입니다. 표의 인수 0원은 확인된 전입일과 배당 시뮬레이션에 따른 추정치이며, 임대차계약 내용 및 점유 실태에 대한 최종 확인을 대신하지 않습니다. 우선변제권·최우선변제 여부는 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 등을 확인해야 판정할 수 있습니다.
전입자 5명은 하나의 주거공간에 함께 전입했을 가능성도 있으나, 구체적인 관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금을 임의로 5건 합산하거나 5건의 독립 임대차계약이 존재한다고 단정할 수 없습니다. 반대로 명도 대상자가 없다고 판단해서도 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서, 주민등록 전입관계, 점유 현황 및 임대차계약을 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 232,000,000원은 최근 비교가보다 높다
헤븐하우스(6차)는 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 아래 2건이며, 이 중 최근 거래는 2023년 11월의 전용 76.03㎡ 지하 1층 거래입니다. 신건 가격을 판단할 때는 단순 전체 평균 227,000,000원보다 동일 면적 최신 거래가 230,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 76.03㎡ | 지하 1층 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 74.66㎡ | 지하 1층 | 224,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 227,000,000원 |
| 최근 비교 기준 | 76.03㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
| 신건 최저가 | 76.03㎡ | 지하 1층 | 232,000,000원 |
최저매각가 232,000,000원은 동일 면적 최신 거래가 230,000,000원보다 2,000,000원 높고, 최근 비교가의 100.9%입니다. 전체 2건 평균 227,000,000원과 비교해도 102.2%입니다. 따라서 신건의 가격을 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
2022년 거래가 224,000,000원에서 2023년 거래가 230,000,000원으로 비교 수치가 상승해, 제공된 추세 지표는 +2.7%입니다. 다만 비교 표본이 2건이고 최신 실거래도 2023년 11월이므로, 이를 현재 시점까지 이어지는 확정적인 상승장으로 해석할 수 없습니다. 2026년 현재 시장가치에 대한 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,048,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 189,200,000원 | 189,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 38,752,000원 |
신건 최저가 낙찰을 가정한 자동 배당 추정입니다. 국민은행 근저당 채권최고액 189,200,000원을 배당 기준으로 사용했으며, 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다. 광주시 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위·금액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 38,752,000원은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 명도 확인은 필수
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 회차별 예상 최저가와 근저당 배당 부족액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 232,000,000원 | 189,200,000원 | 0원 | 0원 추정 |
| 1회 유찰 (80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 6,998,400원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 (64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 43,598,720원 | 0원 추정 |
1회 유찰 가정 최저가는 185,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 148,480,000원입니다. 말소기준 근저당은 미배당액이 발생하더라도 매각으로 소멸하므로, 국민은행 채권 미회수액 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 점유자 관련 미확인 사항이 해소됐다는 뜻도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평1리 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측과 남동측으로 각각 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬래브 지붕의 4층 건물 중 지하 1층 비01호입니다. 외벽은 타일·석재 붙임 마감이며 도시가스·난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 지형. 가장형 완경사지에 위치한 공동주택 건부지입니다. 지하층 주거공간이므로 실제 채광·환기·습기·배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 적용대상 여부 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 715,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대주택이고 지하 1층이라는 물리적 특성이 있습니다. 확인된 거래는 2건에 불과해 매각기간과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명의 법적 지위 확인. JIN LIANZI, JIN SHIZHAN, LIN XUANYU, LIN MEIYU, LIN FENGNAN의 실제 점유, 동일 세대 여부, 임대차계약 당사자 및 계약 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제와 실제 배당 순위를 검토해야 합니다.
- 기존 압류 말소 확인. 2022년 광주시 압류는 이미 해제됐습니다. 별도로 2024년 압류의 조세채권 성격과 법정기일 등을 확인해 배당에 미칠 영향을 판단해야 합니다.
- 지하층 현장점검. 지하 1층 비01호의 채광·환기·누수·결로·배수·침수 흔적과 실사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최신 비교 거래가 230,000,000원은 2023년 11월 거래입니다. 현시점 실거래와 매물 가격, 지하층 거래 할인 가능성을 반영해야 합니다.
- 명도비용 점검. 매수인 인수 추정액이 0원이어도 실제 점유자 인도 협의, 인도명령 가능 여부 및 관련 비용은 별도 문제입니다.
- 관리비·공과금. 공동주택 공용부분 관리비 체납 및 사용료 등을 관리 주체와 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 낙찰은 다르다”
이 물건은 국민은행 근저당 및 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 하지만 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 보증금과 계약관계가 확인되지 않은 전입자 5명과 최신 비교 거래가보다 높은 신건 가격입니다.
2023년 11월 거래가 230,000,000원과 비교하면 신건 최저가 232,000,000원은 이미 최근 비교가의 100.9%입니다. 여기에 지하 1층의 환금성까지 고려하면 현 가격에서 적극적으로 입찰할 근거는 약합니다. 유찰 시 가격 여지가 생길 수 있지만, 그것이 명도와 시세 검증을 대신하지는 못합니다.
종합 판단은 C등급(48점). 등기상 말소 구조는 긍정적이나, 임대차 미확인과 제한적인 실거래 표본, 지하층 환금성 및 신건 가격 부담을 반영했습니다. 권리의 큰 틀은 합격, 점유관계는 추가 확인, 가격은 보류가 적절한 결론입니다.
