📌 328,000,000원 신건 · 🛡️ 예상 인수 0원 · 🏠 8세대 규모 · ⚠️ 실거래 시세·점유 확인 필요

수원지방법원 2025타경5409. 경기도 광주시 신현동에 자리한 비엘300 104동 2층 202호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이고, 대상 호실은 2층입니다. 등기부상 현재 소유자는 임준기입니다.

등기 흐름을 보면 2019년 소유권이 이전되면서 농협은행주식회사의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단과 주식회사키움예스저축은행의 가압류가 등기됐으며, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다.

다만 권리관계가 비교적 단순하다고 해서 입찰 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 신건이고, 최근 거래를 통한 가격 검증이 충분하지 않습니다. 특히 소규모 다세대주택은 개별 건물의 위치, 관리 상태, 면적, 주차 여건 등에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

권리분석의 기준점은 2019.11.11 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원으로, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원 및 주식회사키움예스저축은행 가압류 13,100,900원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 경기도건축사신용협동조합 근저당권과 주식회사리드코프, 주식회사넥스젠파이낸스대부의 근저당권도 등장하지만, 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 인수액에 더하거나 유효한 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 328,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 328,000,000원으로 같습니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

시세 비교 대상으로 제시된 건물은 BL300(104동)이며 총 8세대 규모입니다. 그러나 참고 면적 67.42㎡가 경매 대상 호실의 면적과 일치하는지는 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확인되지 않아 객관적인 시세 대비 가격 비율을 산출하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만 이 금액들이 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 가격이 내려가도 실거래 기준으로 검증되지 않으면 할인율만 보고 투자 매력을 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

신건 가격 기준 집행비용 추정액은 5,392,000원입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 산정했으며, 농협은행의 실제 청구금액 227,690,519원과는 구별해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가와 배당 변화

현재 회차에서는 채권자 배당액 합계가 309,100,900원이고 소유자에게 13,507,100원이 남는 것으로 추정됩니다.

1회 유찰 시에는 채권자에게 257,926,400원이 배당되고 미배당 채권액은 51,174,500원입니다. 2회 유찰 시에는 배당액이 206,181,120원으로 감소하고 미배당 채권액은 102,919,780원까지 늘어납니다.

이 미배당액은 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 따라서 각 시나리오에서 예상 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 실제 인수위험은 임차인의 대항력과 법정 인수권리 등을 확인한 후 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 신현3리마을회관 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생급배수설비, 승강기, 도시가스, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 6미터 폭의 도로와 접합니다. 토지는 남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 다세대주택 건부지입니다.
• 토지·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 해당하며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 809,200원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 거래가격이나 낙찰가를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 비교 거래와 실제 매각 이력이 확인되지 않아 거래 속도나 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다. 실거래 및 주변 매물 조사가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 328,000,000원의 적정성을 같은 지역의 유사 다세대 실거래와 비교하세요. 전용면적과 대지권, 준공연도, 층수, 도로 조건을 일치시켜 비교하는 것이 중요합니다.
• 임차인·점유. 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인과 현장 방문으로 점유자의 지위 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원의 시나리오가 있습니다. 다만 시세 확인 없이 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 건물 관리. 승강기와 도시가스, 급배수설비의 관리 상태, 누수·방수 및 공용부분 유지보수 이력을 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 점유자 인도 협의 비용을 확인하고, 필요한 경우 명도 절차를 예상하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약 허가구역 등의 적용 내용과 입찰·취득 시점의 규제 상태를 확인하세요.
• 등기 원본. 농협은행 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
• 배당 추정. 예상배당은 근저당 채권최고액과 집행비용 추정치 등을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채권액, 당해세, 우선변제 사항에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 가격 메리트 확보”

이 물건의 강점은 말소기준권리가 명확하고 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 광주시 신현동 비엘300 104동 202호는 8세대 규모의 다세대주택이며, 신건 최저매각가 328,000,000원이 실제 거래가격과 비교해 적정한지는 확인되지 않았습니다. 또한 임대관계가 미상이라 점유에 관한 불확실성도 존재합니다.

1회 또는 2회 유찰 후 가격이 낮아지는 시나리오는 검토할 가치가 있지만, 그 가격조차 실제 시세와 비교해야 합니다. 따라서 현재 판단은 등기권리 소멸 구조는 양호, 점유 확인 필요, 신건 가격 판단 보류입니다. 입찰 결정에 앞서 최근 실거래와 점유 현황을 확인하는 것이 우선입니다.