수원지방법원 2025타경5515. 경기도 광주시 능평동 부띠크힐스 A동 2층 202호, 전용 67.85㎡의 다세대주택입니다. 소유자 한성운은 2022년 2월 16일 매매계약을 체결하고 같은 달 21일 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 242,000,000원, 남궁돈기 앞으로 40,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세금 압류와 카드·금융회사 가압류가 이어졌고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리의 순서는 비교적 명확합니다. 기존 소유자 남궁돈기 관련 근저당 2건은 2019년에 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022년 하나은행 근저당입니다. 매수인이 등기상 후순위 근저당이나 가압류를 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 등기 정리가 명확하다는 것과 입찰 위험이 없다는 것은 다릅니다. 특히 세금 배당 순위, 실제 점유관계, 시세의 최신성이 핵심 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준은 을구 4번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 5번 남궁돈기 근저당권(채권최고액 40,000,000원)은 접수번호상 하나은행 근저당보다 후순위이며, 이후의 세금 압류와 금융기관 가압류, 임의경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

② 임차·점유관계 — 인수액 0원과 명도 위험을 구분

확인된 신고 임차인 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 임차권이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성까지 배제할 수 없습니다. 소유자 거주 여부 또한 확정할 수 없습니다.

임차인의 대항력은 점유, 전입신고 시점 등 실제 요건에 따라 판단해야 합니다. 미확인 임차인이 발견되면 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖췄는지와 배당 여부를 다시 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 3.5억이 정말 저렴한가?

부띠크힐스(A동)에서 확인되는 거래는 4건입니다. 거래 면적은 62.18~67.85㎡로 서로 차이가 있으며, 현재 물건과 정확히 같은 전용 67.85㎡ 거래는 2건입니다. 무엇보다 거래 시점이 모두 2021~2022년으로 오래돼 현재 가격을 직접 보여주는 자료로 보기 어렵습니다.

과거 거래 평균은 372,500,000원이며, 현재 최저가는 350,000,000원으로 평균보다 22,500,000원 낮은 94.0% 수준입니다. 숫자만 비교하면 할인된 것처럼 보이지만, 이는 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다.

특히 현재 경매 물건과 같은 2층·67.85㎡의 2022년 2월 거래가는 340,000,000원으로, 현재 최저가 350,000,000원이 오히려 10,000,000원 높습니다. 반대로 2022년 4월 거래 450,000,000원은 면적과 층이 달라 그대로 기준 가격으로 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 5,700,000원을 공제하고 하나은행 및 후순위 채권자에게 순차적으로 배당되는 구조입니다. 아래는 제시된 채권액·배당 순서를 적용한 단순 추정치입니다.

총 예상 배당액 350,000,000원. 채권자 배당 합계 308,217,016원, 집행비용 5,700,000원, 소유자 잔여 36,082,984원입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 가정했으며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세 및 확인되지 않은 임차인의 최우선변제금 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

신건 350,000,000원에서는 제시된 채권액 전액 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시에는 후순위 채권자의 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시에는 하나은행도 배당 부족이 발생하는 시나리오입니다.

채권 미배당과 매수인 인수액은 다릅니다. 후순위 근저당·가압류 채권의 미배당액이 발생하더라도, 해당 등기권리가 매각으로 소멸한다면 그 미배당액 자체를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 다만 이 판단은 별도의 인수되는 임차권이나 기타 권리가 확인되지 않는다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 광주광명초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라·다세대·연립주택과 임야가 혼재한 지역이며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외장석재 마감, 하이샷시 창호, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 일부 지하 주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지. 남서향 경사지를 조성한 부정형 토지입니다. 토지면적 586.0㎡, 공시지가 761,900원/㎡이며 계획관리지역에 해당합니다. 해당 토지 전체 면적을 개별 호실의 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 실제 적용 범위와 허가 대상은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래가 4건에 불과하고 모두 과거 거래입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본으로 가격을 검증하기 어려우므로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2021~2022년 과거 거래 평균 372,500,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 2026년의 능평동 유사 다세대 실거래·매물 및 인근 낙찰 사례를 대조하세요.
• 실제 임차관계 확인. 신고 임차인이 없더라도 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장 점유관계를 통해 대항력 임차인 가능성을 재검토하세요.
• 세금 압류 확인. 국·안산시·광주시 압류 3건의 세목, 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 제시된 배당표는 이들 조세의 우선배당을 반영하지 않았습니다.
• 근저당 말소 순위 대조. 2017년 하나은행 근저당 2건은 이미 말소됐으며, 2022년 을구 4번 하나은행 근저당을 말소기준으로 삼는 것이 맞는지 최신 등기사항증명서를 확인하세요.
• 자금 계획. 신건 최저가 350,000,000원에 보증금률 10%를 적용하면 35,000,000원이 필요합니다. 잔금, 취득 관련 비용, 명도·수선비는 별도로 검토하세요.
• 건물·대지 검토. 경사지 조성 토지, 도로 접면, 주차장, 누수·방수 상태, 대지권 및 토지이용 규제의 실질적 영향을 현장에서 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인하세요. 확인된 임차인이 없다고 명도비용이 반드시 0원이 되는 것은 아닙니다.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.10.26 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증된 저가 매수”

이 사건은 권리 구조만 놓고 보면 분석의 출발점이 분명합니다. 하나은행의 2022년 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 정리됩니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.

그러나 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향, 실제 임차·점유관계 미상, 그리고 오래된 실거래 표본이라는 위험요인이 남아 있습니다. 과거 실거래 평균 대비 94.0%라는 숫자만으로 신건 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

따라서 종합 판단은 C등급 · 신건 입찰 신중입니다. 권리 말소 구조는 비교적 양호하지만, 현재 시세가 확인되지 않았고 세금·점유 확인도 필요한 상태입니다. 권리 정리는 긍정적, 가격 메리트는 미확인. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 실제 시장가격과 점유 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.