수원지방법원 2025타경5607. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리의 쌍용더플래티넘광주 114동 1404호입니다. 전용면적은 73.5338㎡, 사용승인일은 2022년 2월 28일이며, 지상 19층 건물의 14층에 위치한 아파트입니다. 전체 단지는 873세대 규모입니다.

현재 소유자는 권영민으로, 2022년 5월 2일 광주초월지역주택조합으로부터 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 409,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국가의 추징보전 가압류가 등기됐고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계에서 확인되는 핵심은 말소기준 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸한다는 점입니다. 다만 2025년 국가의 추징보전 가압류액이 531,188,975원으로 크고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 예상 인수액 0원만으로 점유·명도까지 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

가격에서도 신중할 이유가 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 그대로인 415,000,000원인데, 같은 단지 유사 면적의 최근 실거래는 대체로 그보다 낮습니다. 최근 12개월 평균에 비해 26,727,273원, 최신 거래가에 비해 18,000,000원 높은 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

권리의 기준점은 2022년 5월 2일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 409,200,000원이며 채무자는 소유자인 권영민입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하고, 이후 등기된 국가의 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 0원 추정과 명도 안전은 다르다

현재 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 별도의 임차보증금이나 배당요구가 확인되지 않습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 소유자의 등기상 주소가 해당 아파트로 되어 있다는 사실만으로 소유자 실거주나 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자가 존재한다면 전입일, 점유개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등을 확인해야 대항력과 우선변제 가능성을 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.9% 비싸다

쌍용더플래티넘광주의 전용 73.53㎡ 안팎 실거래를 비교했습니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 390,083,333원이지만, 가격 추세를 판단할 때는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 388,272,727원과 최신 거래가 397,000,000원을 우선해서 살펴보는 것이 적절합니다.

실거래를 시간순으로 보면 2025년 10월과 12월에는 410,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 2026년에는 375,000,000~397,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래가격이 이전보다 낮아진 흐름이며, 집계된 가격 추세도 -5.3%입니다.

특히 이 경매물건과 같은 14층 거래를 보면 2026년 5월 387,000,000원, 9월 395,000,000원, 10월 397,000,000원입니다. 경매물건의 최저가 415,000,000원은 이 세 거래보다 모두 높습니다. 층수 차이에 따른 가격 왜곡을 줄여도 현재 최저가가 유리하다고 보기 어렵다는 뜻입니다.

④ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)

최저가 415,000,000원에 매각된다고 가정할 때 집행비용 추정액 6,550,000원을 제외한 408,450,000원이 신한은행에 배당되는 계산입니다. 이는 신한은행 근저당 채권최고액 409,200,000원보다 750,000원 부족한 금액입니다.

신한은행의 경매신청 청구액은 356,038,798원이므로 예상배당액은 신청 청구액을 웃돕니다. 다만 청구액, 실제 확정 채권액, 근저당 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 여기서의 미배당 750,000원은 근저당 채권최고액 기준의 시뮬레이션 차액이지, 실제 채무잔액이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 늘어난다

현재 신건의 최저매각가는 415,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오는 1회 유찰 시 332,000,000원, 2회 유찰 시 265,600,000원입니다. 매각대금이 줄어들면 신한은행의 예상 배당액도 감소하고, 근저당 채권최고액 대비 계산상 미배당액은 증가합니다.

신건에서는 신한은행의 경매신청 청구액 356,038,798원을 웃도는 배당이 예상되지만, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 예상배당이 해당 청구액에 미치지 못합니다. 그렇다고 그 부족분을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 말소되는 담보권의 배당 부족과 낙찰자의 별도 인수채무는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 초월고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하며, 감정평가상 입지조건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 아파트단지 내부 도로를 통해 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 19층 건물 중 14층으로, 2022.02.28 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 12~15m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 지정이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 관련 사항도 있으므로 입찰자의 자격과 거래·이용 규제 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,594,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 가격 지표이며 개별 아파트의 실거래 시세와 동일한 개념은 아닙니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 873세대 아파트단지로 실거래 비교 사례는 확보되지만, 최근 가격 추세가 -5.3%이고 2026년 거래가격이 2025년 고가 거래보다 낮습니다. 환금성 판단에서는 단지 규모뿐 아니라 실제 매도 가능한 가격을 중요하게 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 거래와 응찰가 비교. 최근 12개월 평균은 388,272,727원, 최신 14층 실거래는 397,000,000원입니다. 현재 최저가 415,000,000원은 두 지표 모두보다 높으므로 별도의 가격 경쟁력 근거가 있는지 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -5.3%를 고려해야 합니다. 2025년 410,000,000원 거래만을 현재 적정 시세의 기준으로 삼지 말고, 2026년 거래가격과 실제 매도 가능성을 중심으로 검토해야 합니다.
• 점유자·임차인 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 국가 추징보전 가압류 원본 확인. 2025년 1월 23일 등기된 국가의 추징보전 가압류액은 531,188,975원입니다. 말소기준권리보다 후순위이지만 추징보전명령의 구체적인 범위와 매각 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 신한은행 근저당·배당 확인. 채권최고액은 409,200,000원, 경매신청 청구액은 356,038,798원입니다. 실제 확정 채권액, 추가 비용, 우선배당 채권의 존재에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 332,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 265,600,000원입니다. 다만 유찰 여부는 확정되지 않았고, 시장가격도 변동하므로 실제 기일별 최저가를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 관리비 체납 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분 비용, 점유자 인도 및 명도 과정의 비용을 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원은 이러한 부대비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고 및 실거래 원본을 확인하고 권리 변동 여부를 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

이 물건은 2022년 신한은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 국가의 추징보전 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인 신고·조사 내역은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 국가의 531,188,975원 추징보전 가압류에 관한 원본 확인과 실제 점유·임대관계 확인은 필요합니다. 따라서 단순히 '인수 0원'이라는 숫자만 보고 권리와 명도의 모든 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.

그리고 현재 가장 명확한 약점은 가격입니다. 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 388,272,727원의 106.9%이며, 2026년 10월 같은 14층 거래가 397,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -5.3%라는 점까지 감안하면 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

1회 유찰 가정가격 332,000,000원에서는 최근 실거래와의 가격 차이가 개선되지만, 실제 유찰 여부와 향후 시세는 확정할 수 없습니다. 현재 회차에서는 가격 검토를 보류하고, 점유관계와 추징보전 가압류를 확인하면서 향후 기일별 가격을 관찰하는 접근이 합리적입니다.