수원지방법원 2025타경1822. 경기도 용인시 처인구 삼가동의 용인행정타운두산위브3단지 301동 601호, 전용 약 120.8㎡ 아파트입니다. 2013년 준공된 470세대 단지로, 해당 물건은 지상 20층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자 방준호는 2017.12.26. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 436,637,000원입니다.
이 물건은 과거 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소가 반복됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 페퍼저축은행의 채권최고액 712,800,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 티포스코퍼레이션대부의 근저당권과 경기신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존 경매가 취하된 이력도 있어 현재 진행 사건과 구분해야 합니다.
하지만 등기상 소멸 예정이라는 이유만으로 낙찰 위험이 모두 없어지는 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 경매에 따른 미배당 채권도 상당합니다. 특히 최근 실거래 평균과 최신 거래가 모두 최저가보다 낮기 때문에 신건 가격이 비싸다는 사실을 우선 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 564 용인행정타운두산위브3단지 제301동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 지삼로590번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 120.8㎡ · 지하 3층, 지상 20층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 단지규모 / 준공 | 470세대 · 2013.11.29. |
| 소유자 | 방준호 · 2017.12.26. 소유권이전 · 거래가액 436,637,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 663,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 아이에이제십사차유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사페퍼저축은행) |
| 청구액 / 기준 근저당 채권최고액 | 712,800,000원 / 712,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준권리 | 2021.10.26. 을구 26번 · 주식회사페퍼저축은행 근저당권 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 자연보전권역 |
① 권리 흐름 — 근저당 712,800,000원이 말소기준
말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 을구 26번 근저당권입니다. 채권최고액은 712,800,000원이고 근저당권자는 주식회사페퍼저축은행입니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 해당 금융기관에서 채권을 양수한 아이에이제십사차유동화전문유한회사로 기재돼 있습니다.
과거에는 2022.12.06. 페퍼저축은행의 신청으로 별도 임의경매가 개시됐으나, 해당 사건은 2025.04.22. 취하를 원인으로 2025.04.28. 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.10.21. 개시된 2025타경1822입니다. 또한 2023년 용인시 압류는 이미 해제·말소된 사항으로, 현재 유지되는 후순위 가압류와 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 84,333,334원 비싸다
같은 단지 용인행정타운두산위브3단지의 전용 120.8~120.84㎡ 실거래를 비교합니다. 전체 확인 거래 12건의 평균은 578,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 9건 평균인 578,666,666원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.84㎡ | 16층 | 592,000,000원 |
| 2026.06 | 120.8㎡ | 11층 | 595,000,000원 |
| 2026.06 | 120.84㎡ | 20층 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 120.84㎡ | 10층 | 424,000,000원 |
| 2026.05 | 120.84㎡ | 2층 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 120.84㎡ | 8층 | 595,000,000원 |
| 2026.01 | 120.8㎡ | 16층 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 120.8㎡ | 19층 | 637,000,000원 |
| 2025.12 | 120.84㎡ | 2층 | 610,000,000원 |
| 2025.05 | 120.8㎡ | 13층 | 607,000,000원 |
| 2025.03 | 120.8㎡ | 10층 | 580,000,000원 |
| 2025.03 | 120.84㎡ | 18층 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.8㎡대 | 9건 | 578,666,666원 |
| 전체 표본 평균 | 120.8㎡대 | 12건 | 578,750,000원 |
최근 12개월 실거래 평균은 578,666,666원, 최신 거래인 2026년 9월 거래가는 592,000,000원입니다. 반면 이 물건의 신건 최저가는 663,000,000원입니다. 최근 평균보다 84,333,334원, 최신 거래보다 71,000,000원 높습니다.
가장 높은 확인 거래가는 637,000,000원인데, 현재 최저가는 이보다도 26,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세는 -0.1%로 소폭 하락해, 상승세를 근거로 높은 신건 가격을 정당화하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 663,000,000원 가정)
신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 653,970,000원입니다. 기준 근저당권의 채권최고액이 이를 초과하므로 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,030,000원 |
| 1. 을구 26번 · 페퍼저축은행 근저당 | 712,800,000원 | 653,970,000원 |
| 2. 을구 29번 · 티포스코퍼레이션대부 근저당 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 · 경기신용보증재단 가압류 | 47,647,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 786,447,840원 | 653,970,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 132,477,840원 |
집행비용 9,030,000원은 추정치입니다. 근저당 채권은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 채권잔액, 당해세, 우선변제채권, 배당요구 및 법원의 배당순위 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰해도 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 663,000,000원 | 653,970,000원 | 132,477,840원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 530,400,000원 | 522,696,000원 | 263,751,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 424,320,000원 | 417,676,800원 | 368,771,040원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 최저가는 530,400,000원으로 최근 12개월 평균 578,666,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 424,320,000원으로 내려갑니다. 다만 이 가격들은 유찰이 실제 발생했을 때의 가정 시나리오일 뿐, 이후 매각기일이나 해당 가격으로 진행될 것을 확정하는 수치는 아닙니다.
현재 신건 매각가 가정에서는 채권자의 미배당이 132,477,840원이며, 유찰이 누적되면 미배당액이 더 커집니다. 그러나 확인된 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 전제하에서 배당 부족액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 삼가초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 용인경전철 에버라인 삼가역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물 및 설비. 2013.11.29. 준공된 470세대 아파트단지입니다. 철근콘크리트 구조이고 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 및 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지 및 도로. 완경사지에 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로와 진입도로는 남측 및 북측 공도와 연결됩니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 지정 내역이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정도 확인되므로 해당 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 보수 상태와 실제 점유 상태에 대한 현장 확인은 별도로 필요합니다.
- 실거래와 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 12건이며 거래가는 424,000,000원~637,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 578,666,666원이고 가격 추세는 -0.1%로 소폭 하락해, 환금성 판단 시 매도 희망가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한 검토. 현재 663,000,000원은 최근 평균 578,666,666원 및 최신 거래 592,000,000원보다 높습니다. 감정가를 적정 매수가로 그대로 받아들이지 말고 6층이라는 층별 특성을 고려해 실제 가격을 산정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서, 점유자 진술을 확인해 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성을 점검해야 합니다.
- 채권양도와 말소기준 확인. 등기상 기준 근저당권자는 페퍼저축은행이고 현재 경매신청 채권자는 아이에이제십사차유동화전문유한회사입니다. 채권승계관계와 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력 구분. 2022타경76148은 취하된 과거 사건이며, 현재 입찰 대상은 2025타경1822입니다. 과거 경매개시결정이 유지되고 있다고 오인하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수채무 구분. 신건 기준 예상 미배당 132,477,840원은 채권자 측 미회수액입니다. 이를 곧바로 낙찰자 추가 부담으로 계산하지 말고 인수 대상 권리를 별도로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 530,400,000원, 2회 유찰 시 424,320,000원으로 가정됩니다. 실제 유찰 및 다음 매각조건이 확정됐는지 확인한 후 시세와 비교해야 합니다.
- 관리비·명도·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 및 명도 가능성, 내부 수리 필요성 등을 별도로 확인해야 합니다. 등기상 인수 0원은 모든 취득 부대비용이 없다는 의미가 아닙니다.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 가격은 정리되지 않았다”
이 물건은 현재 확인된 등기상 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 2021.10.26. 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 낙찰가 가정에서 채권자에게 132,477,840원이 미배당되더라도 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유 및 대항력 관련 위험 확인은 필요합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 663,000,000원은 최근 12개월 평균 578,666,666원의 114.6%이고, 최신 거래 592,000,000원보다도 비쌉니다. 최근 추세마저 -0.1% 하락해 높은 매수가를 뒷받침하지 못합니다. 현재 신건은 가격 메리트가 없으며, 유찰 후 시세 대비 할인 폭이 확보되는지 살펴보는 전략이 타당합니다.
결론적으로 권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유관계는 추가 검증이 필요하고 가격은 보류입니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 이를 자동으로 안전한 투자로 평가하지 말고, 권리 확인과 실거래 비교를 함께 마무리한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
