수원지방법원 2025타경56947. 경기도 오산시 갈곶동 133-6 소재 5층 502호 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 케이엔부동산투자개발주식회사이며, 2022년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 신탁등기를 거쳐 소유권이 귀속된 이력이 있습니다.

이번 경매는 임형묵의 신청으로 진행되는 강제경매입니다. 주의할 점은 임형묵이 2022년부터 설정된 전세권자이자 주택임차권자이고, 이번 경매의 신청채권자이기도 하다는 사실입니다. 전세권과 주택임차권에 각각 95,000,000원이 기재되어 있지만, 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 핵심은 동일 임차인의 보증금이 매각대금에서 얼마만큼 회수되고, 부족분이 매수인에게 얼마만큼 남느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다

2013년 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권들과 2018년 설정된 이병창의 근저당권, 기존 가압류 및 종전 임의경매개시결정은 2022년 경매 매각과 함께 이미 말소되었습니다. 2022년 신영부동산신탁주식회사로의 신탁등기도 이후 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 종전 말소권리가 아니라 임형묵의 선순위 임차권·전세권과 그 보증금 미배당입니다.

2025.12.15 접수된 국(기흥세무서장)의 압류는 경매개시결정 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기 소멸 여부와 실제 조세채권의 배당순위는 별개이므로, 당해세 등 선순위 조세채권에 따른 배당 변동 가능성은 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9,500만원의 인수 구조

임형묵은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 별도 표기된 '기사항전'은 정상적인 인명인지, 임형묵과 동일한 임차관계를 중복 기재한 것인지 확인되지 않습니다. 동일한 전입일과 확정일자가 기재되어 있으므로 이를 독립된 실제 임차인으로 확정하거나 별도 보증금을 합산하지 않았습니다.

전입신고와 점유개시가 경매개시보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사하는 것으로 분류됩니다. 하지만 우선변제권이 있다는 사실이 보증금 전액 회수를 보장하지는 않습니다. 매각대금이 부족하면 그 미회수 금액이 매수인에게 남는 것이 핵심 위험입니다.

③ 시세 판단 — 최저가가 아닌 실질취득을 봐야 한다

감정가는 85,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 그러나 선순위 보증금 95,000,000원이 최저가보다 큽니다. 매각대금에서 집행비용과 우선배당을 처리한 뒤 임차보증금의 미회수액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 실질취득은 낙찰가보다 높습니다.

현 회차 배당 추정에 따르면 임형묵에게 83,070,000원이 배당되고 11,930,000원이 부족합니다. 따라서 최저가 낙찰 시 실질취득은 85,000,000원 + 11,930,000원 = 96,930,000원입니다. 이 금액은 보증금 95,000,000원과 추정 집행비용의 영향을 반영한 수준으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않습니다.

동일 지역·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 96,930,000원이라는 실질취득액이 시세보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 원룸형 다세대주택은 아파트와 달리 개별 건물·호실별 거래조건 및 환금성 차이가 클 수 있습니다. 실거래 비교는 반드시 인수액을 포함한 실질취득을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

집행비용 1,930,000원과 임차보증금 우선배당 83,070,000원으로 매각대금 85,000,000원을 모두 배분하는 추정입니다. 전세권·경매신청채권은 임형묵과 관련된 중복 표시 가능성이 있으므로 채권액을 독립 채무처럼 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당표에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 갈곶동 소재 대원초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 상가주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 도로와 연계되어 통행할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물이며, 해당 물건은 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있어 현재 실제 점유 및 임대차 현황 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 갈곶동 133-6 및 133-7은 준주거지역·성장관리권역이며 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지입니다. 해당 거래의 허가 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 원룸형 다세대주택은 개별 임대수익, 공실, 관리상태와 지역 거래수요에 따라 재매각 조건이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 선순위 보증금이 실질 취득원가를 좌우하므로 일반적인 최저가 비교만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 보증금 인수 확인. 을구 6번 주택임차권등기의 미배당 인수 조건과 임형묵의 실제 반환채권 잔액을 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 전세권·임차권 중복 검토. 을구 5번 전세권과 6번 주택임차권이 같은 95,000,000원 보증금에 대응하는지, 각각의 권리 소멸조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임차인 신원 검증. '기사항전'이라는 표기가 별도 임차인을 의미하는지, 단순 중복 또는 잘못된 표기인지 원본 명세서에서 확인해야 합니다. 보증금 0원 표기만으로 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
• 배당표 확인. 추정 집행비용 1,930,000원, 우선변제 83,070,000원 및 인수 11,930,000원은 실제 배당순위와 집행비용·조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준 시세 검토. 신건 96,930,000원, 1회 유찰 96,624,000원, 2회 유찰 96,379,200원을 각각 기준으로 유사한 원룸형 다세대 실거래가격과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유자와 인도 가능 조건을 확인하고, 보증금 반환과 명도가 어떻게 연계되는지 검토해야 합니다.
• 신탁 및 소유권 이력. 2022년 소유권 취득·신탁·신탁재산 귀속 과정을 등기부 원본과 대조해 현재 권리관계를 재확인해야 합니다.
• 조세·관리비·규제. 국의 압류와 관련된 조세채권, 공용부분 관리비 체납 여부, 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,500만원에 낙찰받아도 8,500만원짜리가 아니다”

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 85,000,000원이 아닙니다. 먼저 확인해야 할 것은 95,000,000원의 선순위 임차보증금과 그 미배당 인수액입니다. 신건 배당 추정으로는 11,930,000원이 매수인에게 남고, 실질취득은 96,930,000원이 됩니다.

유찰이 반복되어 최저가가 68,000,000원, 54,400,000원으로 낮아지더라도 실질취득은 각각 96,624,000원, 96,379,200원 수준입니다. 결국 낙찰가 하락분의 대부분을 보증금 인수 증가가 상쇄합니다. 여기에 신원 확인이 필요한 추가 임차인 표기와 시세 비교의 불확실성도 남아 있습니다.

결론은 권리위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 보류입니다. 임형묵의 보증금 반환채권과 전세권·임차권의 소멸조건, 실제 배당 및 추가 임차인 여부를 먼저 확정해야 합니다. 그다음 인수액까지 포함한 실질취득과 실거래 시세를 비교해야만 응찰의 경제성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다.