수원지방법원 성남지원 2025타경52584. 성남시 중원구 은행동 1344-1 소재 쌍용빌라 지하층 1호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 다세대주택이며, 단지 규모는 10세대, 사용승인 관련 준공일은 1995년 4월 19일로 나타납니다. 소유자는 오승애, 등기상 2011년 8월 25일 거래가액 125,000,000원의 소유권이전 이력이 확인됩니다.

이 사건의 출발점은 2017년 4월 17일 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 채무자는 소유자가 아닌 영보이앤지주식회사로 등재되어 있습니다. 이후 중소기업은행이 임의경매를 신청했고, 동일 채권자의 경매개시결정이 별도 사건번호로도 등기되어 있습니다. 여기서 채권최고액 360,000,000원을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당되지 않은 채권액 역시 그 자체로 매수인의 인수채무가 되지 않습니다.

하지만 등기부가 비교적 단순한 것과 가격이 적정한 것은 완전히 다른 문제입니다. 지하층 물건을 2층 실거래가보다 높은 금액에 취득하는 구조라는 사실이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2017년 4월 17일 중소기업은행의 을구 9번 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 360,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 등기된 갑구 5번 및 6번 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.

과거 한국주택은행, 영등포농업협동조합, 남서울농업협동조합의 근저당권들은 이미 말소된 이력입니다. 현재의 말소기준을 판단할 때 이 과거 권리들을 살아 있는 선순위 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 박주성 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 전입신고일은 2021년 2월 1일로, 2017년 4월 17일의 말소기준권리보다 늦습니다.

대항력은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 배당 가능성과 매수인에게 대항할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

박주성의 전입일은 근저당 설정일보다 늦으므로, 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 임대차 범위와 점유 경위도 구체화되어 있지 않습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않는다는 사실을 임차인이 없다는 뜻으로 해석하거나, 배당을 받지 못할 금액을 곧바로 매수인 인수액으로 합산해서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 지하층인데 최근 거래보다 23.3% 높다

쌍용빌라의 동일 면적 매칭 거래는 2025년 10월 2층, 43.26㎡, 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 120,000,000원이지만, 이를 구성하는 거래는 1건입니다. 전체 실거래 평균 역시 동일한 금액으로 나타납니다.

신건 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 120,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 가격 비율은 123.3%입니다. 인수액을 0원으로 가정한 실질취득액 역시 148,000,000원이므로, 시세와 비교할 기준을 실질취득액으로 바꾸더라도 결과는 같습니다.

여기에는 별도의 불리한 조건이 있습니다. 120,000,000원에 거래된 물건은 2층이고, 경매 대상은 지하층이라는 점입니다. 두 물건의 채광, 환기, 습기, 방수, 외부 노출 및 출입 조건이 동일하다고 보기 어렵습니다. 따라서 2층 거래가를 지하층의 확정 시세로 사용하기에는 한계가 있습니다. 2층 거래가격보다 높은 최저매각가는 더욱 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 148,000,000원에서 집행비용 추정액 2,872,000원을 공제한 145,128,000원이 중소기업은행에 배당되는 모형입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 214,872,000원입니다.

다만 중소기업은행의 경매 신청 청구액은 212,104,924원으로, 근저당 채권최고액 360,000,000원과 다릅니다. 위 미배당액은 채권최고액에 기초한 계산이며 확정된 실제 채권잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권계산서, 집행비용, 조세채권 및 임차인 배당자격 등에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다

1회 유찰 시 가정 최저가는 118,400,000원으로 최신 2층 실거래가 120,000,000원에 가까워지고, 2회 유찰 시에는 94,720,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 가격이 곧 지하층의 적정 매수가라는 뜻은 아닙니다. 층별 차이와 상태, 적은 거래량, 명도·수선 부담을 고려해야 합니다.

시나리오는 유찰을 가정한 가격 계산이며 향후 유찰이나 해당 금액의 매각을 보장하지 않습니다. 배당모형에는 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위를 변경할 수 있는 항목이 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주변 환경. 은행2동 행정복지센터 남동측 인근에 소재합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공영주차장 등이 혼재하며 주거 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 8호선 남한산성입구역이 소재하며, 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 1호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알미늄 샷시로 기재되어 있습니다. 도시가스 및 위생급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 지형·도로. 완경사지의 장방형 토지이며, 남동측 약 8m 내외 도로와 북서측 약 2m 내외의 경사 도로에 접합니다. 토지면적은 109.1㎡로 기재되어 있으나, 이는 개별 호실의 전유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (주거환경개선 은행2), 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있으므로 본건 취득에 대한 적용 여부와 절차는 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가·건축물 상태. 토지 공시지가는 2,659,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이것이 내부 누수나 노후설비의 부재를 보장하지는 않습니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택이며, 비교 실거래도 최근 12개월간 1건에 불과합니다. 특히 지하층은 채광·습기·환기와 향후 매수 수요에 대한 검증이 필요하여, 일반 지상층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 최저가를 시세로 오인하지 말 것. 148,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 123.3%입니다. 실거래보다 낮은 가격이 아니므로 신건 가격만으로 입찰 메리트를 인정할 수 없습니다.
• 지하층 실거래 별도 확인. 비교 거래가 2층 1건뿐입니다. 경매 대상과 동일한 지하층의 매매사례 및 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 임차인 박주성 권리 확인. 전입일 2021.02.01과 말소기준일 2017.04.17의 선후관계를 재확인하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 두 경매개시결정의 관계 확인. 2025타경52584와 2025타경52916에 해당하는 중소기업은행의 임의경매개시결정 등기가 있습니다. 실제 진행 중인 매각절차와 사건 간 관계를 집행법원에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 변동 확인. 2026.05.15 공동담보소멸 부기와 관련하여 해당 근저당의 현존 범위 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 근저당 채권최고액 360,000,000원을 실제 미상환 채무와 동일하게 보아서는 안 됩니다.
• 지하층 현장 실사. 내부 누수·결로·습기·배수·환기·채광 상태, 출입구 구조 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 점유자와의 인도 협의 가능성, 명도 비용, 관리비 체납 여부 및 공용부분 미납금의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 규제·매각조건 재확인. 토지거래계약 허가구역 표시의 실제 적용 여부, 매각 제외물, 특별매각조건, 대지권 및 토지 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 유찰 가격도 자동으로 안전하지 않음. 1회 유찰 가정가 118,400,000원, 2회 유찰 가정가 94,720,000원을 지하층의 물리적 상태와 실제 환금성을 검증한 뒤 비교해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일·변경 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 맞지 않으면 좋은 경매가 아니다”

이 사건은 중소기업은행의 2017년 근저당권이 말소기준이므로 등기상 매각 소멸관계가 비교적 명확합니다. 후순위 전입 임차인 1명이 확인되며, 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.

문제는 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 120,000,000원의 123.3%에 해당합니다. 더욱이 비교 거래는 2층이고 본건은 지하층입니다. 10세대 소규모 다세대주택이라는 점과 실거래 표본이 1건이라는 점까지 고려하면, 현 가격에서 시장 대비 할인 메리트는 확인되지 않습니다.

종합 판단은 D등급, 신건 입찰은 보류가 타당합니다. 단순히 말소기준권리 이후의 등기가 소멸한다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다. 유찰 시나리오는 가격 부담을 낮추는 참고자료일 뿐이고, 실제 입찰 여부는 지하층 실물 상태·점유관계·실거래 비교 가능성을 확인한 이후 판단해야 합니다.