수원지방법원 2025타경52611. 경기도 광주시 신현동 511-37 일대의 단독주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.08.21입니다. 소유자는 이미선, 신청채권자는 종로중부새마을금고입니다. 청구금액은 966,841,200원으로 기재되어 있습니다.
이 사건을 단순 근저당 경매로 취급하면 안 되는 이유가 있습니다. 2021.11.25 설정된 윤미나의 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 2019년 종로중부새마을금고 근저당에는 등기상 말소 표시와 이후 채권양도·근질권 설정 이력이 함께 존재합니다. 여기에 제3자의 공사대금 유치권 신고까지 겹칩니다. 입찰 전에는 개별 권리의 선후보다 현재 유효한 권리관계와 매각조건을 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52611 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 수원지방법원 성남지원 광주등기소 |
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 511-37 도로명주소: 경기도 광주시 새말길281번길 30-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 토지 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬래브지붕, 2층 |
| 사용승인일 | 2018.08.21 |
| 소유자 | 이미선 (단독소유) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중부새마을금고 / 966,841,200원 |
| 감정가 | 2,655,713,440원 |
| 최저매각가 | 2,655,713,440원 (감정가 100%, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.11.25 · 을구 5번 윤미나 근저당권 650,000,000원 (선행 담보권 이력 재확인 필요) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 토지 지분매각 · 현황 도로인 임야 포함 |
| 특이사항 | 공사미수금 536,504,000원 유치권 신고 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 담보권이 핵심
등기상 과거 근저당권 중 다산대부·이정임의 각 근저당권은 2019.05.29 말소 처리된 이력이 있습니다. 종로중부새마을금고의 2019년 근저당권도 말소 상태로 기재되어 있으나, 이후 2025.12.29 디에스디자산관리대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 나타납니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 시 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 4번 · 2019.05.29 근저당 | 종로중부새마을금고 | 1,440,000,000원 | 재확인 말소 표시·후속 이전등기 교차 확인 |
| 을구 4-1 · 근저당권 이전 | 디에스디자산관리대부주식회사 | — | 재확인 선행 담보권의 승계 관계 |
| 을구 4-2 · 근질권 | 제이비우리캐피탈주식회사 | 1,440,000,000원 | 재확인 담보채권에 대한 권리 |
| 을구 5번 · 2021.11.25 근저당 | 윤미나 | 650,000,000원 | 말소기준 제시된 기준권리 |
| 을구 6번 · 2022.03.29 근저당 | 김수영 → 정건호 | 300,000,000원 | 소멸 근저당권 이전 포함 |
| 갑구 2·3·4번 · 압류 | 국 · 광주시 | 미기재 | 세금확인 일부 해제·나머지 소멸 대상 |
2022.11.07 광주시 압류 중 갑구 3번은 2023.01.03 해제되어 말소되었습니다. 나머지 압류는 기준 근저당 이후 등기되어 매각으로 말소될 수 있지만, 압류등기 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 당해세 등의 우선배당 여부에 따라 실제 배당액이 변동될 수 있습니다.
② 점유·유치권 — 536,504,000원의 불확실성
| 신고자 | 김점수 |
|---|---|
| 신고일 | 2026.03.09 |
| 신고금액 | 536,504,000원 |
| 대상 | 목록 2·4 건물 |
| 청구원인 | 공사미수금 |
| 성립 여부 | 불분명 |
| 입찰 판단 | 실제 점유, 공사계약 및 대금채권, 유치권 성립요건 확인 필요 |
유치권 성립 여부는 공사대금채권의 존재만으로 결정되지 않습니다. 해당 건물과 채권의 견련성, 적법한 점유의 개시·계속 여부, 변제기 도래 여부 등 개별 요건을 확인해야 합니다. 유치권이 성립한다면 인도·명도 지연이나 채무변제 분쟁이 발생할 수 있습니다.
현재 신고된 임차인은 0명입니다. 따라서 신고된 임차인의 보증금 승계를 근거로 산정된 인수액은 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실이 건물의 완전한 공실이나 무점유를 뜻하지는 않습니다. 유치권 주장자의 현장 점유와 소유자 등 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 26.56억, 시세 할인은 확인되지 않았다
신건 최저매각가는 2,655,713,440원으로 감정가와 동일합니다. 감정가 대비 할인율은 0%입니다. 최근 거래가격과 비교한 할인 폭이 입증된 것은 아니므로 시세보다 저렴하다거나 즉시 입찰할 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트와 달리 단독주택, 토지, 일부 지분, 현황 도로 및 제시외 건물이 결합된 매각입니다. 단일 가격만으로 비교하기보다 건물별 상태, 토지 권리 범위, 진입로 이용관계 등을 반영한 개별 가치 검증이 중요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,655,713,440원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 2,124,570,752원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,699,656,601원 | 64% | 0원 |
유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 확정된 매각기일이나 매각조건이 아닙니다. 전 회차 인수 0원은 배당 시뮬레이션 기준으로, 유치권·명도비용·세금 관련 불확실성을 제거한 가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,655,713,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,957,134원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 윤미나 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 김수영 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,676,756,306원 |
| 합계 | — | 2,655,713,440원 |
근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 예상액입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세, 유치권, 선행 근저당 관련 배당관계 및 기타 우선변제채권에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
이는 신청채권자의 권리 이전 여부, 선행 근저당권의 말소 상태, 배당 대상 채권의 포함 범위를 재검토해야 한다는 강한 신호입니다. 소유자 잔여금이나 후순위 채권 전액배당을 확정된 결과로 믿어서는 안 됩니다.
| 회차 | 반영 채권액 | 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 950,000,000원 | 950,000,000원 | 0원 | 1,676,756,306원 |
| 1회 유찰 | 950,000,000원 | 950,000,000원 | 0원 | 1,150,925,044원 |
| 2회 유찰 | 950,000,000원 | 950,000,000원 | 0원 | 730,260,035원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현3리 마을회관 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 단독주택과 임야가 혼재한 성숙 중인 주택지대로, 인근에 근린생활시설이 소재합니다. 주거지로서 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2018.08.21 사용승인된 철근콘크리트 2층 건물로 단독주택 이용 중입니다. 외벽 세라믹타일, 하이샤시 이중창호, 위생·급배수·도시가스 난방 및 주차설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 주요 토지정보에는 대지 368.0㎡, 계획관리지역, 완경사, 세로장방형 및 세로각지 접면이 기재되어 있습니다. 공시지가는 875,800원/㎡입니다. 다만 이 수치가 매각되는 모든 토지의 면적이나 권리범위를 뜻하지는 않습니다.
- 지분매각. 매각조건상 일부 토지는 지분매각입니다. 전체 토지에 대한 단독소유권 취득과 구별해야 하며, 공유관계 및 실제 이용권한을 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 기호 4 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '도로' 등으로 이용됩니다. 도로의 소유·지분구조, 통행관계 및 향후 유지관리 부담이 중요합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지 지분, 현황 도로, 유치권 주장 등이 결합된 물건으로, 일반적인 대단지 공동주택보다 매각 대상과 법률관계에 대한 개별 검증이 중요합니다. 환금성이 우수하다고 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2019년 근저당의 말소 진위. 종로중부새마을금고 을구 4번의 말소 상태와 2025.12.29 근저당권 이전·근질권 설정 이력의 관계를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 신청채권자와 배당 일치 여부. 종로중부새마을금고 청구액 966,841,200원과 시뮬레이션상 배당 0원의 원인을 확인하고, 실제 배당 대상 채권 및 순위를 확정해야 합니다.
- 유치권 실사. 김점수의 공사미수금 536,504,000원에 관해 계약서·공사내역·대금증빙·점유 시점과 현황을 검토하고, 유치권 성립 및 분쟁 가능성을 판단해야 합니다.
- 압류 및 조세. 경기광주세무서와 광주시 관련 조세채권의 종류·금액·법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 압류등기 말소와 세금배당은 구별해야 합니다.
- 건물 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 유치권 주장자의 점유 상태, 인도 가능성 및 예상 분쟁비용을 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각목록 전체와 제시외 건물 포함 범위, 건물 목록 2·4·6의 관계를 매각물건명세서·감정평가서·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 토지 지분·도로. 지분매각 토지의 공유자, 진입로의 권리관계, 실제 차량통행 가능성과 도로 유지·관리 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 단독주택의 건축상태, 토지면적, 이용가능 면적, 도로·지분 구조가 유사한 거래사례로 감정가와 최저가를 다시 검증해야 합니다.
- 현장 점검. 건물 하자, 불법 증개축 여부, 배수·경사·옹벽 등 현장 상태 및 관리비·공과금 부담을 조사해야 합니다.
- 최종 법원서류 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 권리신고·배당요구 내역 및 매각조건의 변동을 확인해야 합니다.
⑦ 종합 위험도 — 가격보다 권리 확정이 우선
등기상 말소기준은 제시되어 있지만, 선행 담보권의 말소·이전 이력과 신청채권자 배당 불일치가 남아 있습니다. 소멸권리만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
536,504,000원의 공사대금 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명합니다. 점유 및 명도 분쟁 가능성을 별도 반영해야 합니다.
신건 최저가가 감정가의 100%입니다. 최근 실거래 대비 저평가 여부가 확인되지 않아 가격 가점을 부여할 근거가 부족합니다.
단독주택과 토지 일괄매각, 지분매각, 현황 도로, 여러 토지이용 제한이 결합되어 있습니다. 개별 실사 없이 매각 용이성을 높게 평가하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리위험 0원”
광주 신현동 2025타경52611은 최저매각가 2,655,713,440원의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 제시된 배당 계산만 보면 950,000,000원의 근저당 채권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 나타납니다.
하지만 결정적인 문제는 배당표 밖에 있습니다. 536,504,000원의 유치권 신고, 선행 근저당권의 말소·이전관계, 966,841,200원의 신청채권자 청구액과 배당 0원의 불일치, 세금압류 및 일부 토지 지분매각 조건이 모두 입찰 판단에 영향을 줍니다.
또한 현재 최저가가 감정가와 동일한 신건이므로, 실거래로 가격 우위를 입증하지 않은 채 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 결론은 권리 재확인 필수, 점유·유치권 실사 필수, 가격 메리트 미확인으로 입찰 보류입니다. 먼저 권리관계를 확정하고, 그다음에 매각 대상의 실제 가치와 응찰가를 판단해야 합니다.
