수원지방법원 2025타경57029. 경기도 수원시 장안구 조원동에 위치한 경원연립 나동 1층 103호입니다. 물건 구분은 다세대이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 연립주택 개별세대입니다. 건물은 1982.06.07 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다.

소유자 강승완은 2021.03.16 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.10.16 액트캐쉬대부를 근저당권자로 하는 채권최고액 82,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 같은 날 같은 권리자 명의의 전세금 5,000,000원 전세권도 설정됐습니다. 뒤이어 카드사와 은행의 가압류 3건이 등기됐으며, 액트캐쉬대부가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 등기권리 소멸과 실제 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 주거 점유자의 전입신고일과 보증금이 명확하지 않아, 입찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번, 2023.10.16 설정된 액트캐쉬대부 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이며, 이 경매의 신청채권자도 같은 액트캐쉬대부입니다. 매각이 정상적으로 진행되면 근저당권은 말소됩니다.

같은 날 접수된 을구 2번 전세권은 근저당권보다 접수번호가 뒤인 후순위 전세권입니다. 등기된 전세금은 5,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 기간의 정함 없음으로 표시돼 있습니다. 이 전세권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2024년에 등기된 케이비국민카드·삼성카드·국민은행의 가압류 3건과 2025.07.23 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 가능·미상

매각물건명세서에는 주거용으로 이용하는 전세권 관련 표시가 1건 확인됩니다. 다만 성명 대신 전세권으로 기재돼 있고, 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 따라서 표시 1건을 독립된 실제 임차인 1명으로 단정하거나, 등기된 전세금과 별도 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

등기부상 액트캐쉬대부 명의 전세권의 전세금은 5,000,000원입니다. 위 주거 점유 표시와 등기전세권 사이의 관계 및 실제 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 할인 여부 불명

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 125,000,000원인 신건입니다. 아직 유찰된 이력이 없어 감정가의 100%에서 매각 절차가 진행됩니다. 다만 인근 유사 연립주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 거래 추세를 확인하지 못했으므로 감정가가 적정한지, 시세 대비 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 1982년에 사용승인된 저층 연립주택이므로 단순한 최저가 수준뿐 아니라 건물 노후도, 수선 필요성, 실제 점유관계, 주변 유사 주택 거래가격을 함께 검토해야 합니다.

* 계산상 인수액 0원은 확인되지 않은 임차인 대항력과 보증금 인수 가능성을 반영하지 않은 수치입니다. 유찰 후 매각가는 시뮬레이션이며 실제 매각조건을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

현재 최저가 125,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 채권자에게 배당됩니다. 채권액 합계 167,500,494원 중 45,050,494원은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 계산에서는 액트캐쉬대부 근저당 채권최고액 82,500,000원과 전세금 5,000,000원을 각각 배당항목으로 반영했습니다. 다만 두 권리의 권리자가 동일하므로 실제 피담보채권의 관계와 중복 여부는 원본 배당자료로 확인해야 합니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 예상 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 조원동 영화초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 연립주택, 다세대주택 및 중·소형 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 구조입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태와 노후도는 현장 점검이 필요합니다.
• 대지·도로. 토지는 인접지와 등고 평탄한 정방형이며 연립주택 부지로 사용됩니다. 남측 약 6미터, 북측 및 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 수성중학교 상대보호구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 하자 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사용승인일이 1982.06.07인 노후 건물인 만큼 외벽·누수·배관·난방과 수선비를 확인해야 합니다.
• 환금성. 저층 연립주택으로서 인근 유사 물건의 거래가격과 거래량, 건물 상태 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 시세 비교가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 전입세대 확인. 전입세대확인서와 현황조사서, 점유자의 실제 전입 시점을 대조하고 말소기준일인 2023.10.16보다 선행하는 대항력 여부를 검증해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부가 무엇인지 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태에서 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 전세권 관계 확인. 액트캐쉬대부 명의 근저당권과 전세권의 실제 권리관계, 전세권 말소 및 점유자의 별도 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 최신 매각물건명세서 재확인. 매각기일 전에 변경된 점유관계나 권리관계, 인수 관련 특별매각조건이 없는지 확인해야 합니다.
• 실거래가 대조. 조원동 일대의 유사한 연립주택 중 건축연도·면적·층·상태가 비슷한 거래를 비교해 125,000,000원이 합리적인 가격인지 검증해야 합니다.
• 건물 상태 점검. 1982년 사용승인 건물인 만큼 누수, 균열, 노후 배관, 난방 및 전기시설의 수리비를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 공용부분 등 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 검토해야 합니다.
• 자금 계획. 현재 최저가 125,000,000원과 별도로 취득 부대비용, 수선비, 명도비 및 미확인 인수 가능액을 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 원본과 대조하고 매각기일 및 입찰조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 인수 위험은 다르다”

수원 조원동 경원연립 103호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확합니다. 액트캐쉬대부 근저당권을 기준으로 후순위 전세권과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

하지만 주거 점유자의 전입일·보증금·대항력이 미상이라는 사실이 핵심 변수입니다. 등기상 전세권이 말소된다는 이유로 별도의 주거 임차보증금까지 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 1982년 사용승인 건물의 노후도와 실거래 시세 미확인 문제까지 고려하면, 신건 감정가만 보고 입찰하기에는 판단 근거가 부족합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 점유관계와 실제 임차보증금 인수 여부를 먼저 확정하고, 유사 연립주택의 최근 실거래와 예상 수선비를 반영해 응찰가격을 산정하는 것이 타당합니다. 등기상 말소 가능성이 높다는 것과 안전하고 저렴한 낙찰이라는 것은 전혀 다른 문제입니다.