수원지방법원 2025타경57069. 수원시 장안구 연무동 신성리치빌 2층 202호, 다세대주택에 대한 임의경매 사건입니다. 소유자는 장수근이며, 2015년 4월 20일 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 같은 날 주식회사우리은행 명의 근저당권이 설정됐고, 이후 주식회사행복자산관리대부의 근저당권과 전세권이 추가됐습니다. 2025년 7월 25일 주식회사행복자산관리대부가 임의경매개시결정을 받았습니다.

이 사건의 핵심은 2015년 4월 20일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 행복자산관리대부의 근저당권과 전세권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 우리은행 근저당권은 최초 채권최고액 99,000,000원에서 2024년 10월 15일 50,950,000원으로 변경된 이력이 있으므로, 현재 등기금액과 배당표의 채권최고액 기준 추정액을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

최초 소유권보존등기 이후 장수근에게 소유권이 이전됐으며, 당시 설정됐던 화랑신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 윤형자의 근저당권 역시 해지에 따라 말소됐습니다.

현재 권리분석의 기준은 우리은행 근저당권입니다. 후순위로 설정된 행복자산관리대부의 근저당권 60,000,000원과 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 해당 전세권은 건물 전부를 대상으로 설정됐으며, 전세권자는 행복자산관리대부입니다.

② 가격 검증 — 신건 200,000,000원은 적정한가

이 물건의 감정가는 200,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 현재 확인된 정보만으로는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 산정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 2015년 소유권이전 당시 거래가액 143,000,000원은 과거 거래 이력이며, 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 우리은행의 최초 채권최고액 99,000,000원은 2024.10.15에 50,950,000원으로 변경된 이력이 있어 실제 채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 확정됩니다.

④ 유찰 시 배당과 채권 회수의 변화

매각가격이 낮아져도 등기권리의 소멸구조 자체는 달라지지 않습니다. 다만 낙찰대금이 줄어들면 채권자에게 지급할 수 있는 금액이 감소하고, 일부 채권에 미배당금이 발생할 수 있습니다.

2회 유찰 시에는 채권자의 미배당금이 38,592,000원으로 증가하는 것으로 추정됩니다. 그러나 미배당 채권이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 예상 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북서측 인근입니다. 다세대·다가구·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재붙임·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 평가. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공부상 면적에 포함되지 않는 발코니 등은 건물에 포함하여 평가했습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 건물의 상태와 주변 거래사례에 따른 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 실제 환금성은 유사 물건의 최근 거래와 매물 현황을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 200,000,000원에 바로 응찰하기보다, 연무동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 비교하여 입찰 상한을 설정하세요.
• 점유관계. 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·확정일자·보증금을 확인하여 대항력 있는 임차인이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 말소기준권리. 2015.04.20 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 변경 이력과 실제 채권액을 확인하세요.
• 전세권. 행복자산관리대부의 5,000,000원 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 실제 점유 및 임대차관계와는 별도로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 최저가가 160,000,000원 또는 128,000,000원으로 내려가더라도 시세보다 저렴한지는 별도 판단이 필요합니다.
• 현장 확인. 다세대주택의 건물 상태, 누수·외벽·공용부분·승강기 관리상태 등을 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도·명도 절차에 필요한 비용과 시간을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 저렴한 가격은 별개다”

수원 신성리치빌 202호는 등기권리 분석상 매수인에게 승계될 권리가 없는 구조입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 뒤에 설정된 근저당권과 전세권도 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차권을 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 또한 신건 최저가 200,000,000원의 적정성을 판단할 최근 실거래 비교가 아직 확인되지 않았습니다.

현재 단계의 결론은 등기권리는 비교적 명확하지만, 임대차 및 가격 검증은 보류입니다. 유찰 시 가격은 내려가지만, 그 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다. 실제 점유관계 확인과 최근 거래가격에 근거한 입찰 상한 설정이 이 사건의 핵심입니다.