수원지방법원 2025타경52667. 경기도 광주시 목현동 어반하우스 제비01호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 지하 1층에 위치한 근린생활시설(소매점)으로, 완경사지에 조성되어 실제 이용 여건은 1층과 유사한 구조입니다. 소유자는 주식회사거성이며 강동수산새마을금고가 경매를 신청했습니다. 신청채권액은 256,125,750원입니다.

이 물건은 단순히 근저당과 압류가 매각으로 없어지는지 살펴보는 수준에서 끝나지 않습니다. 2021년 설정 근저당권, 2024년 임차인 전입, 2025년 경매개시결정이 순서대로 나타납니다. 기존 근저당권이 유효하다면 임차인의 선후순위 관계와 보증금 인수 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 현재 소매점으로 이용하는 물건에 주거 전입 사실이 존재한다는 점도 실제 점유·용도와 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인

가장 먼저 살펴볼 권리는 2021.12.15 설정된 강동수산새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,279,200,000원이었고, 공동담보 일부 소멸을 거쳐 2023.02.08 채권최고액이 306,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 2026.01.15 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다.

반면 현재 말소기준으로 표시된 권리는 2025.07.28 임의경매개시결정입니다. 그러나 2021년 근저당권이 유효하게 존속했다면 통상 그 근저당권이 경매개시결정보다 앞서는 말소기준권리가 됩니다. 특히 근저당권 이전등기까지 존재하므로 2021년 근저당권의 말소 여부와 2025년 경매개시결정의 기준권리 지정이 서로 양립하는지 원본 등기부에서 확인해야 합니다.

갑구에는 2022년 전동아의 가압류 21,000,000원이 존재했으나 2023.03.10 말소되었습니다. 2026.06.25 광주시 압류는 현재 표시된 경매개시결정 이후에 등기된 권리로, 일반적인 말소 대상에 해당할 수 있습니다. 다만 압류의 원인이 되는 조세의 성격과 법정기일에 따른 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원과 미상 점유

임차 관계에서는 손은주의 보증금과 별도로 지층 주거 점유 관계가 확인됩니다. 실제 임차인의 인적 동일성은 추가 대조가 필요하지만, 현재 구체적으로 식별되는 임차인은 손은주 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

소매점 이용과 주거 전입의 관계 역시 쟁점입니다. 해당 호실은 근린생활시설로 평가되었지만 임차 관계에서는 주거 점유가 표시됩니다. 계약의 실제 내용과 이용 형태에 따라 적용 법률과 권리요건 판단이 달라질 수 있으므로, 주택임대차보호법상 보호가 당연히 성립한다고 전제해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가 아닌 조건부 취득부담을 봐야 한다

감정가는 330,000,000원이고 이번 최저매각가도 같습니다. 하지만 현재의 임차보증금 인수 계산을 그대로 적용하면 매각대금 330,000,000원 + 보증금 인수 20,000,000원 = 조건부 실질취득 350,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등은 여기에 포함되지 않았습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 예정된 매각 결과가 아닙니다. 실질취득은 손은주 보증금 20,000,000원 인수를 전제로 계산한 금액입니다. 별도 미상 점유자의 보증금, 조세·관리비 등 추가 부담은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

현재의 배당 계산에는 집행비용 5,420,000원, 손은주 보증금의 매수인 인수 20,000,000원, 소유자 잔여 324,580,000원이 표시됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 광주시 목현동 소재 광주시 농업기술센터 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2021.11.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 지하 1층 비01호입니다. 급배수설비와 위생설비가 구비되어 있습니다.
• 지형. 목현동 113 외 4필지가 일단지를 이루며, 완경사지의 부정형 토지를 평탄하게 조성한 근린생활시설·다세대주택 부지입니다.
• 용도. 근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 공부상 지하층이지만 실제는 1층과 유사한 구조입니다. 주거 점유 기재와 실제 소매점 이용 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등이 적용됩니다. 목현동 114-4에는 준보전산지 규제도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대차와 실제 이용 형태의 적법성까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 소매점 용도의 집합건물로 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 비교 가능한 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2021.12.15 설정 근저당권의 존속 여부, 2023.02.08 채권최고액 변경, 2026.01.15 근저당권 이전등기를 대조하여 2025.07.28 경매개시결정이 기준으로 표시된 이유를 확인해야 합니다.
• 임차인 손은주 권리 확인. 2024.05.09 전입, 실제 점유 개시, 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원, 확정일자, 2025.10.10 배당요구 및 임대차계약서의 내용을 확인해야 합니다.
• 지층 미상 점유. 주거 점유 기재가 손은주와 동일한 임대차인지, 별도의 점유자·보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 주거·상가 임대차 적용 판단. 소매점으로 이용 중인 물건의 실제 점유 형태와 계약상 용도를 확인하여 적용 법률과 대항력 요건을 검토해야 합니다.
• 배당표 재산정. 강동수산새마을금고 청구액 256,125,750원, 근저당권 양수인 지위, 광주시 압류 관련 조세 및 임차인 배당순위를 반영해야 합니다.
• 입찰자금 계획. 현 표시 인수액이 유효하다는 가정에서는 신건의 취득부담이 350,000,000원입니다. 인수 가능성이 확정되기 전까지 보증금 부담을 자금 계획에서 제외하지 마세요.
• 시세 및 수익 검증. 동일 용도의 근린생활시설 실거래와 임대수익, 공실 가능성, 향후 처분기간을 조사해야 합니다. 감정가와 비교만으로 저평가를 판단할 수 없습니다.
• 현장·명도·관리비. 소매점 운영자, 실제 사용 공간, 지하층 접근과 채광·환기, 체납관리비, 시설 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “3.3억보다 먼저 확인할 것은 권리순위”

이번 사건의 최저매각가는 330,000,000원이지만, 손은주 보증금 전액 인수를 전제한 실질취득부담은 350,000,000원입니다. 다만 이 인수 판단은 확정적이지 않습니다. 2021년 설정 근저당권과 2025년 경매개시결정 중 어느 권리가 실질적인 말소기준인지에 따라 손은주의 임차보증금 승계 결론이 달라질 수 있기 때문입니다.

여기에 별도의 지층 주거 점유 관계, 채권자 배당 미반영, 근린생활시설의 제한적인 가격 비교 가능성까지 겹쳐 있습니다. 감정가 대비 할인이 없는 신건에서 이러한 불확실성을 감수할 가격상 근거도 아직 확인되지 않습니다.

현재 결론은 입찰 보류·권리 재검증 우선. 먼저 2021년 근저당권의 효력과 임차인 인수액을 확정하고, 정상적인 배당표를 다시 작성한 뒤, 근린생활시설에 맞는 실거래·임대수익으로 취득가격의 적정성을 판단해야 합니다. 권리관계가 정리되기 전에는 최저가 3.3억을 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.