수원지방법원 2025타경57209. 화성시 능동의 동탄푸른마을두산위브아파트 925동 601호입니다. 현재 등기부상 소유자는 박규근이며, 2019년 2월 15일 거래가액 310,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행이 근저당권을 설정했고, 이후 애큐온저축은행 근저당과 압류·경매개시등기가 이어졌습니다.

권리분석의 핵심은 등기상 말소 여부와 실제 점유관계를 분리해서 보는 것입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 거주자, 점유 원인, 임차인의 대항력 여부를 매각물건명세서와 현황조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2019년 2월 15일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 223,200,000원이며, 2025년 3월 17일 변경등기로 184,100,000원이 되었습니다. 따라서 현재 등기상 채권최고액을 파악할 때는 변경등기를 함께 살펴야 합니다.

그 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권 310,800,000원, 동화성세무서장 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 그리고 강제·임의경매개시등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신한은행·애큐온저축은행·비엔케이캐피탈 근저당 중 일부는 이미 말소된 등기입니다.

② 시세 비교 — 527,000,000원의 가격 메리트는 미확인

동탄푸른마을두산위브는 915세대이며 준공일은 2007년 12월 31일입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 527,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

여기서 중요한 것은 감정가가 곧 현재 시장가격은 아니라는 점입니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 판단할 수 없습니다. 특히 비교 기준면적 81.12㎡와 경매 대상의 면적이 일치한다는 확인도 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 527,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 특히 선순위 근저당은 2025.03.17 변경된 채권최고액 184,100,000원의 적용 여부를 확인해야 합니다. 위 계산은 그 변경을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 각 경매개시결정의 청구액은 중복 가능성이 있으므로 동일 채권의 중복 배당 청구 여부도 대조해야 합니다.

현재 신건 예상배당에서는 채권자 배당액이 519,330,000원이고 전체 채권 청구액 667,878,228원 대비 148,548,228원이 미배당됩니다. 소유자에게 지급될 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

유찰이 진행되면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 현재 확인된 권리구조에서는 이러한 채권 미배당액이 그대로 매수인의 추가 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 위 회차별 인수액 0원은 미확인 점유자의 권리 가능성까지 배제한 확정치가 아니므로, 실제 입찰 직전 다시 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 푸른초등학교 북서측에 인접합니다. 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 형성된 아파트지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반버스·마을버스·직행버스 정류장이 있습니다. 남측 근거리에 지하철 1호선 서동탄역이 위치하며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물의 6층 아파트입니다. 급·배수, 위생, 난방, 소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 화성동탄(1) 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 관련 규제 확인이 필요합니다. 제시된 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 현재 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 915세대 아파트단지라는 특성이 있으나 최근 동일 면적 실거래 수준과 가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 세대수만으로 실제 매각 용이성이나 적정 입찰가격을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·임대관계. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인과 실제 점유자를 조사하세요. 임차인이 확인될 경우 대항력·보증금·배당요구 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 한국스탠다드차타드은행 근저당 채권최고액은 최초 223,200,000원에서 184,100,000원으로 변경되었습니다. 현재 채권액과 배당순위를 원본으로 대조하세요.
• 복수 경매사건. 2025타경57209 외에 2026타경52312, 2026타경52630 경매개시등기가 확인됩니다. 사건 병합·중복 여부와 실제 진행 상태를 확인하세요.
• 압류·조세. 동화성세무서장 관련 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 배당에서 우선 처리되는 조세·공과금 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 925동 601호의 면적과 일치하는 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층별 가격 차이를 확인한 후 입찰상한을 정하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 조사하세요.
• 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 전 법원 공고, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 현황조사서를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 점유는 별개”

이 아파트는 2019년 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 말소기준으로, 후순위 근저당·압류·경매개시등기가 매각으로 정리되는 유형입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이라는 점이 긍정적입니다.

그러나 임대관계는 미상이고, 복수의 경매개시등기가 존재하며, 신건 배당에서도 148,548,228원의 채권 미배당이 발생합니다. 특히 매각가 527,000,000원이 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다.

등기상 권리소멸 구조는 긍정적, 점유는 확인 필요, 가격은 판단 보류. 현재 단계에서는 신건에 무리하게 응찰하기보다 정확한 실거래 비교와 점유·배당관계를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.