수원지방법원 2025타경52692. 경기도 하남시 학암동 위례효성해링턴타워 13층 1317호입니다. 물건 구분은 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이며, 전유부분 24.2㎡에 주택임차권이 등기되어 있습니다. 지상 20층·지하 3층 건물 중 13층에 있고, 2016년 9월 8일 사용승인된 건물입니다.

현재 소유자는 한윤종으로, 2022년 10월 20일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 156,000,000원입니다. 이후 임차인 주용준이 임차권등기를 마쳤고, 같은 주용준이 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 170,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기와 대항력입니다. 등기부에는 보증금이 최초 85,000,000원에서 95,000,000원, 120,000,000원, 최종 170,000,000원까지 증액된 이력이 확인됩니다. 이 금액들은 서로 다른 임차인의 보증금이 아니라 동일 임차인의 계약 갱신 및 증액 내역이므로 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2025년 7월 31일 강제경매개시결정입니다. 그러나 주용준의 임차권등기는 2024년 12월 10일 접수되었고, 주민등록일자와 점유개시일자는 각각 2016년 10월 12일, 2016년 10월 7일입니다. 경매개시결정보다 먼저 형성된 임차권이므로 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다.

등기부상 아시아신탁주식회사의 소유권보존 신탁은 이미 말소된 이력이며, 김은자에서 한윤종으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 핵심적으로 살펴야 할 권리는 주용준의 선순위 임차권과 그 뒤에 이루어진 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.70억

주용준의 임대차계약은 2016.09.23 최초 계약 이후 2018.10.08, 2020.10.20, 2022.08.26에 갱신·증액되었습니다. 보증금과 확정일자 이력은 다음과 같습니다.

증액 시기별 확정일자가 다르므로 각 보증금 부분의 우선변제순위는 개별적으로 검토해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 구별되며, 임차권등기 자체가 모든 증액분의 최초 확정일자 순위를 소급시키는 것은 아닙니다.

③ 실질취득 비용 — 낙찰가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다

보증금 170,000,000원이 최저매각가 151,000,000원보다 큽니다. 선순위 임차인의 보증금 미변제액을 매수인이 인수하는 구조에서는 매수인이 부담하는 총액을 낙찰가 + 인수할 미변제 보증금으로 판단해야 합니다.

집행비용 등을 고려하지 않은 단순 계산에서는 실질취득액이 보증금 170,000,000원 수준으로 고정됩니다. 실제 배당에서 집행비용을 먼저 공제하면 아래와 같이 그 비용만큼 부담 추산액이 더 커집니다.

위 미변제액과 실질취득액은 주용준의 보증금 반환채권 170,000,000원을 기준으로, 각 회차에서 집행비용 공제 후 금액이 해당 보증금에 배당되고 잔액이 인수된다는 가정하에 산출한 조건부 추정입니다. 채권자 배당 예상치를 임차인의 확정배당으로 단정하지 않습니다. 실제 배당순위·당해세·최우선변제·채권 중복 여부에 따라 달라집니다.

④ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰의 제한

매각물건명세서에는 이 사건 신청채권자 주용준이 전세사기피해자이며 우선매수권을 보유한다고 명시되어 있습니다. 이는 단순한 권리분석 위험을 넘어 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 미치는 핵심 요소입니다.

우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다. 피해자가 우선매수권을 신고한 후 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터 다시 행사할 수 없다는 조건도 기재되어 있습니다.

따라서 입찰 전에는 해당 매각기일의 우선매수권 신고·행사 여부와 실효 여부를 반드시 확인해야 합니다. 우선매수권이 행사되지 않거나 실효되더라도 선순위 임차보증금 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

집행비용 추정액은 2,914,000원입니다. 이를 제외한 배당 가능 재원은 148,086,000원이고, 청구액 170,000,000원과 비교하면 부족액은 21,914,000원입니다.

신청채권 미배당액과 매수인에게 승계되는 임차보증금 잔액은 법적으로 구별됩니다. 동일인 주용준의 보증금 반환채권과 신청채권이 동일한 범위에서 인정되고 예상대로 배당된다는 전제에서만 위 21,914,000원을 인수 추산액으로 적용합니다. 별개 집행권원이나 다른 배당관계가 확인되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 위례중학교 북측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·복합쇼핑몰·공원·학교·골프장 등이 위치합니다. 감정평가상 제반 입지환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.09.08 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 엘리베이터·에스컬레이터·지역난방·천정형 에어컨·화재탐지 및 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 35m, 남측 약 25m, 북측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역·위례지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 교육환경 보호구역 및 비행안전제6구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 근린시설로 구분된 물건이 실제 오피스텔로 이용되고 있어 용도와 주거 사용의 적법성 및 금융 취급조건을 개별 확인해야 합니다.
• 환금성. 소형 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 주변 생활편의시설은 갖추고 있지만, 동일 용도·면적의 거래가격을 확인하지 않고 매도 가능 가격이나 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 주용준의 최종 보증금 170,000,000원, 전입일자, 각 증액분의 확정일자 및 임차권등기 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당과 인수액 분리. 예상배당액 148,086,000원이 실제 임차보증금에 충당되는지, 신청채권과 임차보증금이 동일 채권인지 확인해야 합니다.
• 실질취득 총액 산정. 신건 기준 151,000,000원의 낙찰대금 외에 21,914,000원의 조건부 인수 추산액이 존재합니다. 취득세·관리비·명도비용 등 별도 지출도 검토해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 주용준의 전세사기피해자 우선매수권 신고 및 행사, 이전 행사 실효 여부를 해당 매각기일에 확인해야 합니다.
• 실거래가 검증. 위례효성해링턴타워의 동일 이용상태·유사 면적·층별 거래사례를 확인하고 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태를 재확인하고, 임차권 정리 및 인도 가능 조건을 검토해야 합니다.
• 건축물 용도. 근린시설 표시와 실제 오피스텔 이용상태의 관계, 주거 사용 가능 여부 및 대출·세금 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류, 임대차계약 및 집행권원을 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.51억에 낙찰받아도 1.51억짜리가 아니다”

이 사건은 표면적인 최저가보다 선순위 임차권의 인수 구조가 훨씬 중요합니다. 보증금 170,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있고, 매각물건명세서가 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 신건 예상배당을 그대로 보증금에 충당한다고 가정하면 실질취득 부담은 172,914,000원입니다.

여기에 주용준이 전세사기피해자로서 우선매수권을 보유해 외부인의 최종 낙찰까지 제한될 수 있습니다. 설령 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 임차보증금 인수 부담은 함께 커지므로 실질취득 총액의 개선은 제한적입니다.

결론은 외부 투자자 기준 적극 입찰 비추천입니다. 선순위 보증금 전액 변제·임차권 정리 여부와 우선매수권 상태가 확인되지 않은 이상, 낮아 보이는 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 권리위험 높음, 실질취득 가격 검증 미완료, 외부 낙찰 제한 — 종합 D등급.