수원지방법원 2025타경52712. 경기도 광주시 양벌동 354에 있는 연립·다세대 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조로, 1층에 근린생활시설 4개 호실, 2~4층에 주택 각 2세대가 배치되어 있습니다. 토지면적은 1,011㎡입니다. 일반적인 아파트 한 세대가 아니라 임대차 관계가 여러 호실에 걸친 복합건물이므로 권리분석의 범위도 넓습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 13일 설정된 선린신용협동조합의 근저당권입니다. 그러나 주택임차권등기는 그보다 나중에 이루어졌더라도, 전입·점유 등 대항요건이 먼저 갖춰졌다면 매각 이후 보증금 잔액을 인수할 수 있습니다. 등기일이 늦다는 이유만으로 임차권을 모두 소멸하는 권리로 판단하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차권은 별도 판단

말소기준은 을구 15번 근저당권입니다. 2023년 3월 13일 선린신용협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원으로 근저당권을 설정했습니다. 같은 날 을구 16번으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 예창희 근저당권 200,000,000원, 국가·광주시 압류 및 임의경매개시결정 등이 뒤따릅니다.

이들 후순위 담보권·압류는 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 반면 2018~2021년에 전입한 임차인들이 설정한 주택임차권등기는 등기 자체의 말소 여부와 보증금 인수 여부를 구분해야 합니다. 매각물건명세서가 명시적으로 미배당 보증금의 매수인 인수를 경고하고 있기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 승부처

말소기준일은 2023.03.13입니다. 아래에서는 확인된 실명 임차인과 보증금 승계기관을 구분했습니다. 한국토지주택공사는 구영순 보증금의 대위·승계 신고 주체이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

명확하게 구분되는 실제 임차인 명의는 10명이며, 한국토지주택공사 1건이 별도 승계 명의로 나타납니다. 이와 별개로 동일인 여부를 확정하기 어려운 이름 표기가 존재하여 추가적인 인원 산정은 보류합니다.

대항력 판단은 확인된 전입·점유 및 명세서 기재에 기초합니다. 실제 인수 여부는 대항요건의 유지, 배당액, 임대차 관계와 호실별 권리관계에 따라 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,390,200,640원 가정)

현재 산정된 예상배당은 집행비용, 일부 선순위 임차보증금, 근저당권 및 소유자 잔여금 순서입니다. 다음 표는 현재 배당 시뮬레이션 수치를 보여주며, 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

집행비용 약 1.1% 추정, 당해세·임차인 최우선변제 미반영. 근저당권 금액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준이며, 공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 커진다

이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인이 여러 명이므로 배당재원이 줄어들면 임차보증금 미변제분이 발생할 가능성이 커집니다. 다만 위 미배당액은 담보권자 등을 포함한 채권 부족액이므로, 전액이 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 입지. 경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 단독주택·다가구주택·아파트·노변 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 도보 5분 이내에 마을버스정류장이 있습니다. 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 활용. 1층 근린생활시설 4개 호실, 상층부 주택 6세대 구조입니다. 주거임대와 상가임대가 결합된 유형이므로 실제 임대수입·공실·명도비용을 호실별로 검토해야 합니다.
• 토지. 면적 1,011㎡, 지목 대, 자연녹지지역입니다. 완경사·부정형 토지로 소로한면에 접합니다. 공시지가는 962,900원/㎡입니다.
• 이용 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 취득 및 향후 활용계획에 대한 규제 검토가 필요합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 외벽 드라이비트 및 페인팅 마감, 난방·소화·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다수의 임대차가 설정된 주택·근린생활시설 복합건물로, 일반적인 아파트 한 세대보다 매수자별 운용 목적이 다양할 수 있습니다. 현재 적정 매도가격과 매각 소요기간은 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최혜미 150,000,000원 배당 검증. 을구 23번 임차권의 최초 보증금, 증액 보증금, 각 확정일자, 배당요구 및 실제 배당순위를 구분해 확인해야 합니다.
• 김진성 401호 보증금 확인. 말소기준일 이전 전입으로 대항력 가능성이 뚜렷하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
• 한국토지주택공사 승계 확인. 구영순과의 중복 보증금을 피하고 201호·302호 표기가 서로 다른 이유를 확인해야 합니다.
• 302호 명의 관계 확인. 구영순 및 망 오희덕의 상속인 이영희가 동일 호실과 관련되어 있으므로 실제 점유와 계약의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 호실별 점유·명도 확인. 101·103·104·201·202·301·302·401·402호 등의 사용현황과 실제 점유자를 확인해야 합니다. 특히 104호의 복수 임차인 신고를 대조해야 합니다.
• 배당요구 종기 및 우선순위 확인. 임차권등기가 있는 임차인의 우선변제 범위, 배당요구 적법성 및 최우선변제 해당 여부를 개별 검토해야 합니다.
• 조세채권 및 공매 확인. 국가·광주시 압류, 당해세, 공매공고의 실제 진행상태를 확인하고 배당재원을 다시 산정해야 합니다.
• 토지거래허가·이용규제 검토. 토지거래계약 허가구역의 경매 취득 적용 여부와 자연녹지지역 내 건축·증개축 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 시세 및 임대수익 검증. 동일한 주택·근린생활시설 복합건물과 토지 거래를 비교하고, 실제 임대수익·공실·수선비를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 원본, 배당요구 내역 및 법원 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다, 누락된 권리를 보라”

이 사건은 표면상 최저매각가 2,390,200,640원, 유찰 0회의 신건입니다. 예상배당표만 보면 채권이 전부 변제되고 소유자에게 잔액까지 돌아가는 구조입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 배당표의 최종 숫자보다 그 계산에 모든 선순위 임차권이 들어가 있는지입니다.

매각물건명세서에 명시된 대항 가능한 임차권등기 5건의 보증금은 620,000,000원이며, 이 중 150,000,000원의 최혜미 보증금은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다. 김진성 등 보증금 미상 임차관계도 남아 있습니다. 조세채권과 공매공고까지 겹치므로, 현재의 인수 0원 계산을 그대로 확정하기는 어렵습니다.

더구나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 신건 가격은 물론 유찰 후 가격도 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 토지와 근린생활시설이 결합된 물건의 환금성까지 고려하면 적극 응찰보다는 권리·배당·시세 확인이 우선인 고위험 검토 물건입니다.

결론: 말소기준권리는 명확하지만, 인수액과 적정가격은 아직 확정되지 않았습니다. 선순위 임차권 5건의 전액 변제 가능성과 미상 보증금의 실체를 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.