수원지방법원 2025타경59490. 경기도 오산시 원동 디자인타운 101동 703호, 전용면적 비교 기준 44.33㎡인 다세대주택입니다. 신건 최저매각가는 183,000,000원으로 감정가와 같습니다. 등기부의 현재 소유자는 김인성·이지안 공동소유이며, 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 187,000,000원입니다. 하지만 이 사건에서 핵심은 소유권이 아니라 경매개시결정보다 먼저 성립한 주택임차권입니다.

김효일은 2021.01.28 주민등록 및 점유를 시작했고, 2021.01.12 확정일자를 갖췄습니다. 2023.02.09에는 임차보증금 187,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준으로 지정된 2025.12.17 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 이 선순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 인수되는 구조로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 물건의 말소기준은 2025.12.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 성립한 김효일의 주택임차권은 매각으로 자동 정리된다고 볼 수 없습니다. 임차권등기의 보증금은 187,000,000원이며, 확정일자와 주민등록 및 점유일이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 신고·확인

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 확인되는 임차인·점유 관련 인물은 김효일과 김채민 2명입니다. 두 사람 사이의 임대차 관계 및 보증금 중복 여부는 추가 확인이 필요합니다.

김채민은 2025.07.01 전입해 말소기준인 2025.12.17보다 전입일이 앞섭니다. 다만 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 확정일자 및 대항요건 충족 여부가 확인되지 않아 대항력이 확정되었다고 단정할 수 없습니다. 김효일의 인수 잔액 외에 별도 위험이 존재할 수 있으므로 이를 0원으로 처리해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액으로 보면 더 비싸다

디자인타운은 24세대, 2018.10.30 준공된 건물입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 전체 평균은 173,000,000원입니다. 그러나 최근 거래가 이전 거래보다 낮아지는 흐름이므로, 가격 판단에서는 최근 거래인 168,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

전체 평균 대비 최저가 비율은 105.8%, 최근 12개월 평균 대비 비율은 108.9%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 최근·과거 비교 추세도 -5.6%로 나타납니다. 즉, 하락 추세에서 최저가조차 최근 시세보다 높은 구조입니다.

더 중요한 것은 실제 낙찰 후 인수할 보증금입니다. 현재 회차에서 추정되는 실질취득액 190,362,000원은 최근 거래가 168,000,000원보다 22,362,000원 높으며 약 113.3% 수준입니다. 취득세와 기타 부대비용, 미확인 임차권 위험을 제외하고도 가격 경쟁력이 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

집행비용을 반영한 추정 배당입니다. 인수액은 매각대금 배분과 별개로 매수인이 부담할 수 있는 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 김효일의 보증금은 법률상 관계 및 중복 여부가 확인되지 않았으므로 독립적인 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 인수액이 늘어난다

최저매각가는 유찰 시 183,000,000원에서 146,400,000원, 117,120,000원으로 내려가지만, 그에 대응하는 예상 인수액은 7,362,000원, 43,449,600원, 72,319,680원으로 증가합니다. 따라서 실질취득액은 189,000,000원대~190,000,000원대에 머뭅니다. 차이는 주로 추정 집행비용의 변동에서 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 원동 원일중학교 남동측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 9층 건물 중 7층 703호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 동측 중로3류 및 북측 세로에 접합니다. 대지는 세장형의 평탄한 형태로 조사되었습니다.
• 규제. 준주거지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 허가 대상 해당 여부와 적용 기간은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 임대주택. 등기부에 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 24세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가는 이전 거래보다 낮으며 하락 추세 -5.6%가 집계됩니다. 거래 표본이 적어 향후 매도가격의 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김효일 임차권 인수. 보증금 187,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 확인하고 실제 인수 범위를 법원 원본으로 재검증해야 합니다.
• 김채민 대항력. 2025.07.01 전입자의 실제 점유, 임대차계약·보증금·확정일자 및 선순위 임차인과의 관계를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관계. 강제경매 신청채권과 김효일 보증금 사이의 대위변제·구상·채권승계 관계가 있는지 확인하고, 중복 채권 계산 및 실제 인수액을 재검토해야 합니다.
• 실질취득비용. 최저가만 보지 말고 인수 잔액을 합산해야 합니다. 현재 추정 실질취득액 190,362,000원은 최근 시세 168,000,000원을 웃돕니다.
• 유찰 효과. 1회·2회 유찰 시나리오 모두 인수액이 증가해 실질취득액이 높은 수준에 머뭅니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록과 의무기간, 관련 제한 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 실제 점유자와 인도 관계, 별도 명도비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 내역, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수 보증금은 남는다”

이 사건은 신건 최저가가 183,000,000원으로 최근 거래가 168,000,000원보다 이미 높은 데다, 선순위 김효일의 187,000,000원 보증금까지 존재합니다. 현 배당 추정에서는 실질취득액이 190,362,000원으로 계산되고, 유찰 후에도 약 189,000,000원 수준을 유지합니다.

여기에 김채민의 보증금과 대항력 미확정, 민간임대주택등기, 최근 시세 하락(-5.6%) 및 평균 3.3회 유찰 특성까지 겹쳐 현재 자료 기준으로는 가격 및 권리 위험이 큰 물건입니다. 단순 유찰을 기다리는 전략보다 선순위 임차보증금 인수구조의 해소 여부와 추가 점유자의 권리 확인이 먼저입니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 정밀 확인입니다. 최저가가 낮아 보이는 회차가 도래하더라도 실질취득액을 최근 시세와 다시 비교해야 하며, 임차인 관련 위험이 해소되지 않으면 저가 낙찰 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.