수원지방법원 2026타경50097. 경기도 수원시 팔달구 지동의 포레스트 7층 706호입니다. 물건은 다세대로 분류되며, 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 53,000,000원인 신건입니다. 숫자만 보면 소액 경매처럼 보이지만, 권리관계를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다.

등기부에는 박강휘의 주택임차권이 존재합니다. 보증금은 75,000,000원이며 전입일과 확정일자는 모두 2022.06.16입니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2026.01.09입니다. 임차인의 권리 발생 시점이 앞서므로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 존재한 임차권

과거 메리츠종합금융증권의 채권최고액 500,000,000원 근저당과 삼성화재해상보험의 채권최고액 63,600,000원 근저당은 이미 말소된 권리입니다. 현재 주요 분석 대상은 을구 5번 주택임차권과 갑구 7번 강제경매개시결정입니다.

말소기준권리로 제시된 것은 2026.01.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 다만 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있다는 사실만으로 선행 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 등기된 임차권 및 그에 앞선 주택임대차 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 7,500만원의 인수 위험

실제 확인되는 임차인은 박강휘 1명입니다. 임차보증금은 75,000,000원이며, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사가 신청채권자로 기재되어 있으나 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

임차인의 배당요구와 우선변제권은 배당을 받을 수 있는 근거이지만, 전액 배당을 보장하는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 보증금이 최저매각가를 초과합니다. 매수인은 낙찰대금 외에 미배당 보증금을 고려해야 하며, 임차보증금 반환 및 점유 인도 문제도 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)

집행비용과 배당순위를 전제로 한 추정표입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금은 별도 표시하되, 동일 채권의 대위·승계 관계가 확인되기 전까지 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 게 아니라 부담이 이동한다

이 사건은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 매각대금에서 임차인이 받는 배당이 줄어드는 만큼 매수인의 인수 부담이 커지므로, 실질취득액은 75,000,000원에 가깝게 유지됩니다.

실질취득은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 모두 해당 가격에 낙찰된다고 가정한 추정이며, 실제 낙찰가·배당순위·집행비용 및 임차권 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

이론적으로 임차보증금이 매각대금보다 큰 인수형 구조에서는, 집행비용 등을 제외하면 낙찰가 + 미배당 인수액이 보증금 수준으로 수렴합니다. 이 사건에서는 75,000,000원의 보증금이 사실상 취득원가의 기준선 역할을 합니다. 다만 모든 부담액이 정확히 보증금과 일치하는 것은 아니며, 제시된 회차별 집행비용 추정에 따라 소폭 차이가 발생합니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 비교 기준은 5,300만원이 아니다

이 물건의 가격을 평가할 때 기준은 최저매각가 53,000,000원이 아니라 실질취득 추정액 76,354,000원입니다. 주변 유사 원룸형 도시형생활주택의 실제 거래가와 비교해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

특히 원룸형 도시형생활주택은 전용면적, 층, 내부상태, 관리비 및 임대수요에 따라 실제 매매가격이 달라질 수 있습니다. 시세 조사를 할 때에는 포레스트 내 유사 호실의 최근 거래와 주변 동일 유형의 매매사례를 우선 비교해야 합니다. 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 지동 소재 지동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화, 승강기 및 지하주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 왕복 5차로, 동측으로 왕복 3차로의 포장도로가 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 과밀억제권역 및 비행안전제6구역 등 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 특정 대상자 및 주택용도에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있고, 아파트 용도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 실제 적용 여부는 물건의 공부상 용도와 매수인 자격을 기준으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택의 매매 및 임대수요는 별도 검증이 필요합니다. 접근성이 양호하다는 사정만으로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 박강휘의 전입·점유개시일 2022.06.16, 확정일자 2022.06.16 및 임차권등기의 존속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 반환 부담. 신건 예상 인수액 23,354,000원을 낙찰대금과 별도로 자금계획에 반영해야 합니다. 최종 배당액에 따라 인수액은 변동될 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 관련 권리. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 75,000,000원과 임차보증금 75,000,000원의 관계, 대위변제·채권양도·승계 여부 및 배당상 권리 귀속을 확인해야 합니다. 동일 채권을 이중 계산해서는 안 됩니다.
• 임차권 말소·포기 여부. 보증금 반환, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 또는 별도의 확약이 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 확인되지 않은 권리 포기를 전제로 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준. 유찰 시 최저가만 보지 말고 매각대금과 인수 보증금을 합산한 총취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 원룸형 도시형생활주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 반환 및 인도 협의에 따른 부담을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 내용 및 현황조사를 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

수원 지동 포레스트 706호는 최저가와 실질취득비용의 차이를 이해하는 것이 무엇보다 중요한 경매물건입니다. 감정가와 최저가가 53,000,000원에 불과하지만, 보증금 75,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 신건 배당 추정에 따르면 임차인에게 51,646,000원이 배당되고 나머지 23,354,000원이 매수인에게 인수됩니다.

그 결과 실질취득액은 76,354,000원입니다. 1회, 2회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 76,163,200원과 76,010,560원으로 보증금 수준에 머무릅니다. 경매 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 매입가격이 충분히 낮아졌다고 판단하기 어려운 구조입니다.

더욱이 이 금액과 비교할 수 있는 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 매매차익이나 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 임차권의 최종 귀속과 보증금 미배당액을 명확하게 확인하지 않는다면 낙찰 후 추가 자금부담이 현실화될 수 있습니다.

결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 유찰을 기다리는 것만으로 문제가 해결되는 유형은 아닙니다. 임차보증금 인수 범위, 주택도시보증공사 관련 채권관계, 실제 시세가 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.