수원지방법원 2025타경52908. 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 346-1 소재 건물과 토지에 대한 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 감정평가상 1층은 점포 5곳과 카페 1곳, 2층은 주택 3가구로 이용되고 있습니다. 통상적인 단일 아파트가 아니라 상업용 공간과 주거용 공간이 혼합된 부동산입니다.
소유자는 박명지이며, 경매 신청채권자는 광주새마을금고입니다. 신청 청구액은 508,220,540원이고, 최초 말소기준권리인 광주새마을금고 근저당권의 채권최고액은 625,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026년 1월 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다. 권리자가 변경됐더라도 근저당권 설정일인 2015년 1월 12일을 기준으로 후순위 권리관계를 검토합니다.
이 사건의 핵심은 후순위 등기권리의 말소 여부뿐 아니라 임차인의 실제 점유, 보증금, 상가 임대차 관계, 조세채권, 그리고 적정 매입가격을 함께 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 346-1 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 정영로 859 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 점포·주택 복합이용 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 2층 |
| 이용 현황 | 1층 점포 5곳·카페 1곳 / 2층 주택 3가구(201호·202호·203호) |
| 토지 | 743.0㎡ · 대 · 주상용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 박명지 |
| 감정가 | 1,531,676,688원 |
| 최저매각가 | 1,531,676,688원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 신청 청구액 | 508,220,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대지 지상 컨테이너 2동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
가장 중요한 권리는 2015.01.12 설정된 광주새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 625,000,000원이며, 이 근저당권이 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 2026.01.28 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 주식회사새마을금고자산관리회사가 근저당권을 이전받았으므로 실제 배당권자와 채권잔액을 최종 서류에서 확인해야 합니다. 근저당권 이전을 새로운 말소기준권리 설정으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 미상 사항 주의
임차 관련 기록에는 배형호·이영철·박신아·정대원·배나영 등 실명 확인 5명과 신원을 추가 확인해야 하는 기재 1건이 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 기록은 없습니다. 따라서 실명 5명을 대위·승계 관계로 합치거나 보증금을 중복 합산할 근거는 없습니다.
| 임차 관련자 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 배형호 호실 미상 |
2022.09.01 | 보증금 미상 월세 미상 |
후순위 전입
보증금 미상 주택 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 |
| 이영철 호실 미상 |
2020.04.20 | 보증금 미상 월세 미상 |
후순위 전입
보증금 미상 주택 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 배당요구 2025.11.05 |
| 박신아 105호 |
2021.06.16 |
20,000,000원 월 300,000원 |
후순위 전입
확정일자 미상 주택 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 배당요구 2025.10.02 |
| 정대원 103호 · 주거 |
2024.07.23 |
10,000,000원 월 380,000원 |
후순위 전입
확정일자 미상 주택 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 배당요구 2025.11.10 |
| 배나영 203호 · 주거 |
2025.08.20 | 보증금 미상 월세 미상 |
후순위 전입
보증금 미상 주택 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 |
| ‘까지’ 기재 신원·호실 확인 필요 |
미상 | 보증금 미상 월세 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 아님 실제 별도 점유자 여부 확인 |
전입일이 확인된 5명은 모두 말소기준권리 설정일인 2015.01.12 이후 전입했습니다. 다만 상가임대차의 대항력은 주택 전입신고만으로 판단할 수 없고, 상가 인도·사업자등록 등 별도 요건 확인이 필요합니다. 확정일자와 실제 점유·배당순위도 추가 확인 대상입니다.
매수인 인수에 대한 잠정 판단. 확인된 전입일을 기준으로 하는 주택임대차 관계에서는 선순위 대항력을 확인하기 어렵고, 예상배당에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 그러나 미상 점유관계와 상가임대차 권리가 정리되지 않은 상태이므로 최종 인수액 0원을 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,531,676,688원 가정)
현재 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 작성한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 집행비용과 채권자 배당 후 소유자에게 남는 금액을 표시합니다. 실제 배당은 채권 잔액과 우선순위, 세금 및 임차인 배당에 따라 변동될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,716,767원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 625,000,000원 | 625,000,000원 |
| 2. 가압류 · 골드코리아금융대부 주식회사 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 16,416,000원 | 16,416,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 662,543,921원 |
집행비용 17,716,767원은 추정액입니다. 근저당 채권최고액 625,000,000원을 배당액으로 사용했으며, 근저당권 이전 후 실제 배당권자 확인이 필요합니다. 당해세·기타 우선공과금·임차인 최우선변제 등은 별도 차감하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 1,531,676,688원 | 0원 | 662,543,921원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,225,341,350원 | 0원 | 359,271,936원 |
| 2회 유찰 · 64% | 980,273,080원 | 0원 | 116,654,349원 |
현재 계산에 반영된 채권을 기준으로 하면 2회 유찰 가격에서도 미배당액은 0원으로 나타납니다. 이는 임차보증금이나 조세 우선채권이 모두 정리됐다는 뜻은 아닙니다. 배당액 계산과 매수인 인수 위험은 서로 구별해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영동리 일대는 점포, 음식점, 주택, 근린생활시설, 농경지와 임야 등이 혼재한 지역으로 조사됐습니다. 주거 전용 아파트단지와는 다른 상권·수요 구조를 가집니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 급·배수, 위생, 전기설비와 2층 난방설비가 확인됩니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 시멘트몰탈·인테리어·도배 등으로 마감됐습니다.
- 용도와 수익성. 1층 점포 5곳과 카페 1곳, 2층 주택 3가구로 이용됩니다. 실제 임대료 총액이나 공실률이 확인되지 않았으므로 확정적인 임대수익률을 산출할 수 없습니다.
- 토지 특성. 토지면적 743.0㎡, 지목 대, 주상용이며 사다리형 평지로 조사됐습니다. 공시지가 자료는 690,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 관련 규제를 검토해야 합니다. 일부 구역은 접도구역과 도로 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 지정 여부와 해당 매수인·거래에 대한 적용을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 그러나 이는 현장 실사와 건축물대장 대조를 대신하지 않습니다.
- 환금성. 상업·주거 혼합 건물과 토지를 함께 매입하는 구조로, 매수층이 일반 주거용 아파트보다 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 임대현황·법적 용도·지역 거래사례로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 말소기준권리. 2015.01.12 광주새마을금고 근저당과 2026.01.28 근저당권 이전등기를 확인하고, 현재 권리자와 배당권자의 일치 여부를 대조합니다.
- 실제 점유자 전수 확인. 1층 점포·카페와 2층 주택의 점유 현황을 호실별로 확인합니다. 실명 5명 외 불명확한 기재가 실제 별도 점유자를 의미하는지도 검토합니다.
- 임차보증금·확정일자. 배형호·이영철·배나영 등 보증금 미상인 사람의 계약 내용을 확인하고, 배당요구 종기 준수 여부 및 우선변제권 성립 여부를 확인합니다.
- 상가 대항력. 점포 운영자의 사업자등록일, 건물 인도일과 계약관계를 확인합니다. 주택 전입일이 늦다는 사정만으로 상가의 대항력까지 부정하지 않습니다.
- 조세채권. 광주시 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 금액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인하고 예상배당을 재산정합니다.
- 컨테이너 2동. 매각 제외 대상의 소유자·위치·이용 현황을 확인하고 토지 인도 및 시설물 처리 문제를 점검합니다.
- 토지 범위. 근저당 공동담보에는 영동리 346-1과 346-8 토지가 기재돼 있습니다. 공동담보 목록이 곧 매각 대상 전체를 뜻하지는 않으므로 매각목록과 토지별 지분·면적을 별도 대조합니다.
- 가격 검증. 인근 점포·다가구·혼합용도 건물과 토지의 거래사례, 임대수익과 수리비를 확인합니다. 감정가만으로 입찰 상한을 정하지 않습니다.
- 행정 규제. 건축물대장, 실제 용도, 성장관리계획, 접도구역·도로 저촉 여부와 토지거래허가 관련 규제를 확인합니다.
- 입찰 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각기일 공고 및 입찰보증금 조건을 최종 확인합니다.
⑦ 종합 판단 — 등기상 말소는 긍정적, 가격과 점유는 보류
종합등급 C · 44점. 후순위 등기권리가 소멸한다는 이유만으로 안전한 투자 대상으로 평가하기는 어렵습니다. 특히 임차 관련 권리와 조세 우선채권을 확정하지 못한 상태에서는 예상 인수 0원과 채권 미배당 0원을 최종 결론으로 사용할 수 없습니다.
최저매각가 1,531,676,688원은 신건 감정가와 동일합니다. 1회 유찰 가정가격은 1,225,341,350원, 2회 유찰 가정가격은 980,273,080원이지만, 실거래·수익률 자료가 없어 어느 가격에서도 확정적인 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하게 산다”는 다르다
이 사건의 등기상 핵심 권리는 2015년 광주새마을금고 근저당입니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 시뮬레이션에서도 반영 채권의 부족액은 나타나지 않습니다. 하지만 이것만으로 권리분석이 완결되는 것은 아닙니다.
복합이용 건물의 실제 점유자, 미상 임차보증금, 상가 대항력, 조세 우선순위와 제외 시설물의 처리 문제를 해소해야 합니다. 여기에 감정가 1,531,676,688원이 실제 시장가치에 부합하는지 확인할 거래·수익 근거가 필요합니다.
결론은 ‘등기상 소멸 구조 양호, 점유·배당·가격 판단 보류’입니다. 이 물건은 신건 최저가가 낮아 보이는지를 따지기보다, 무엇을 실제로 취득하고 누가 점유하며 얼마의 가치를 갖는지 먼저 검증해야 합니다. 확인되지 않은 위험을 가격이 보상하는지 판단할 수 있을 때 비로소 입찰 상한을 정하는 것이 적절합니다.
