수원지방법원 성남지원 2025타경53106. 성남시 중원구 은행동 1973, 은행로81번길 11-12에 있는 다세대주택 지하층1호입니다. 전용면적은 38.10㎡, 건물 사용승인일은 1992년 8월 27일입니다. 현재 소유자는 이순금으로, 2020년 12월 30일 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 6월 29일 김경옥 명의의 채권최고액 75,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 해당 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기부상의 권리 구조는 비교적 간명합니다. 과거 국민은행 근저당권과 임태호 명의 주택임차권등기는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 김경옥의 근저당권입니다. 다만 경매에서 인수할 등기상 권리가 없다는 사실과 실제 점유자를 쉽게 인도받을 수 있다는 사실은 다릅니다. 최영곤과 김환근의 전입 및 점유관계가 확인되므로, 실전에서는 권리분석뿐 아니라 임대차 원본과 명도 가능성까지 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경53106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 은행동 1973 지하층1호 도로명주소: 경기도 성남시 중원구 은행로81번길 11-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 제지하층 제1호 · 전용 38.10㎡ |
| 건물 구조 / 사용승인 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 · 1992.08.27 |
| 소유자 | 이순금 (2020.12.30 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경옥 / 75,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.29 · 을구 3번 · 김경옥 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임차 관계 | 최영곤·김환근 2명 확인 · 전입일 2024.11.21 · 보증금 미상 |
| 토지 관련 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,179,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리와 이미 정리된 권리
눈여겨볼 이력은 임태호 명의의 과거 주택임차권입니다. 2023년 9월 1일 등기된 당시 반환되지 않은 보증금은 60,000,000원이고, 원래 보증금은 80,000,000원으로 기재돼 있습니다. 전입·점유개시일은 2020년 3월 30일, 확정일자는 2020년 3월 11일로 말소기준보다 빠릅니다.
그러나 해당 임차권등기는 2024년 2월 1일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 임태호 보증금을 현재 매수인 인수액에 더하거나 현존 임차인으로 집계해서는 안 됩니다. 현재 확인 대상은 별도의 전입자로 기재된 최영곤·김환근입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음 판단, 보증금 확인은 필수
현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 임차인·점유 관련자는 2명입니다. 모두 말소기준인 2022년 6월 29일 이후인 2024년 11월 21일 전입신고가 확인됩니다. 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금과 확정일자 및 구체적 점유 형태는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영곤 | 2024.11.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 예상 인수 0원 |
| 김환근 | 2024.11.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 예상 인수 0원 |
대항력 없음은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 판단에 따릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계에 대한 추가 자료 확인 없이 우선변제 여부나 최우선변제 가능성을 확정할 수는 없습니다.
매수인 인수액 0원은 현재 확인되는 말소기준 및 전입관계에 따른 예상치입니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입자이므로 보증금 전액을 매수인이 승계하는 선순위 임차인 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 배당의 정확성 및 명도 절차상 위험을 별도로 평가해야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래가격보다 비교 대상의 조건이 중요
전용면적 38.10㎡로 일치하는 과거 실거래 2건이 확인됩니다. 거래가격은 각각 190,000,000원과 195,000,000원이고 평균은 192,500,000원입니다. 다만 두 거래 모두 1층으로, 이번 경매 대상인 지하층1호와 층별 주거환경이 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 38.10㎡ | 1층 | 195,000,000원 |
| 2022.07 | 38.10㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 평균 | 38.10㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
최저매각가 113,000,000원은 위 거래 평균보다 79,500,000원 낮으며, 평균 대비 비율은 58.7%입니다. 최신 확인 거래인 2023년 5월의 195,000,000원보다도 낮습니다. 표면적으로는 큰 가격 차이지만, 이것만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
또한 과거 거래가 190,000,000원에서 195,000,000원으로 차이가 있다는 사실만으로 현재 상승 추세라고 판단할 수 없습니다. 최신 거래 이후 가격 움직임을 확인할 수 있는 충분한 실거래 표본이 없기 때문입니다. 따라서 현 단계에서 가격에 높은 가점을 부여하기보다는 동일 입지·유사 연식·지하층 물건의 거래 및 매물 수준을 확인하는 것이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 김경옥 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 35,618,000원 |
신건 매각가 113,000,000원 가정 시 집행비용 2,382,000원, 근저당권자 배당 75,000,000원, 소유자 잔여 35,618,000원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당·인수 시나리오
현 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 향후 유찰되는 경우를 가정한 회차별 매각가와 배당 변화는 다음과 같습니다. 아래 숫자는 실제 낙찰가격이나 다음 매각조건을 확정하는 것이 아니라 시나리오상 추정치입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 113,000,000원 | 75,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 90,400,000원 | 75,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 4,381,760원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 채권자 김경옥의 미배당액이 4,381,760원으로 발생합니다. 그러나 이 금액은 근저당권자의 배당 부족분으로, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 현재 전제에서 매수인 예상 인수액은 전 시나리오 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 은행동 중부초등학교 북동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지로 평가되며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 버스정류장과 운행횟수 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통이나, 본건까지 차량 접근이 불가한 것으로 조사됐습니다. 차량 진입이 어려운 점은 실거주 편의성과 향후 매수층 확보에 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물. 1992.08.27 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층입니다. 위생설비·급배수시설·난방설비 등이 갖춰져 있으나, 지하층 특유의 습기·누수·환기·채광 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 및 지형. 남측으로 하향경사진 토지이며 서측으로 세로(불) 도로에 접합니다. 공부상 도로 접면과 실제 차량 접근 가능성은 구분해 검토해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로, 입찰 시점의 규제 적용 여부를 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 환금성. 과거 동일 면적 거래는 2건 확인되지만 모두 1층이며, 지하층 자체의 최근 거래가격은 확인되지 않습니다. 건물 연식·지하층·차량 접근 불가 조건이 겹치므로 단순한 할인율보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명의 계약 관계. 최영곤과 김환근의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 동일 세대 또는 별도 계약 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 최우선변제. 최영곤의 2025.10.21 접수 내역을 검토하고, 김환근의 배당요구 여부도 확인해야 합니다. 최우선변제 인정 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 과거 임차권 말소. 임태호의 주택임차권등기는 2024.02.01 말소됐습니다. 말소 원인과 관련 자료를 확인하되, 이미 말소된 보증금을 현재 인수액으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 지하층 상태. 벽체·바닥의 습기, 누수 흔적, 배수 상태, 환기와 채광, 출입구 상태 등을 직접 확인하고 필요한 보수비용을 검토해야 합니다.
- 차량 접근. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가합니다. 실제 도로 폭, 보행 진입, 이삿짐 및 긴급차량 접근 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 2022~2023년 1층 거래 평균 192,500,000원을 현재 지하층 시세로 간주하지 말고, 유사한 지하층 다세대의 실제 거래 및 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 추가 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 세금, 명도 및 수리비용을 확인하여 총 취득원가를 산정해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 2026.10.26 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 기일·매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 단순함과 가격의 매력은 별개”
성남 은행동 1973 지하층1호는 말소기준권리가 분명하고, 현재 확인된 임차인·점유 관련자 2명의 전입일이 모두 말소기준 이후라는 점에서 매수인 인수 위험은 낮게 분석되는 물건입니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 최영곤·김환근에 대해서는 배당 및 명도관계를 반드시 점검해야 합니다. 과거 임태호 임차권이 말소됐다는 점 역시 현재의 두 사람과 별도로 구분해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 113,000,000원이 과거 동일 면적 거래 평균 192,500,000원보다 낮습니다. 그러나 해당 거래는 2022~2023년의 1층 거래인 반면 경매 대상은 차량 접근이 어려운 노후 다세대의 지하층입니다. 58.7%라는 비교 수치만으로 현재 시세 대비 저평가 물건이라고 판단할 수 없습니다.
따라서 결론은 “권리는 비교적 양호, 임차·점유 확인 필요, 가격과 환금성은 보수적으로 평가”입니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 최저가에 바로 응찰할지를 결정하려면 지하층의 실제 가치와 향후 매도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
