수원지방법원 2025타경53138. 경기도 광주시 쌍령동의 쌍령현대아파트 105동 605호, 전용 104.683㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 김영식 씨로, 2019년 3월 거래가 235,000,000원에 취득했습니다. 현재는 채권자 양영숙의 청구금액 40,000,000원에 따른 강제경매가 진행되고 있습니다.

등기부에는 가압류와 경매개시결정이 다수 존재합니다. 2019년에 설정된 삼성생명보험 근저당권은 한국자산관리공사로 채권이전 등기가 이루어졌고, 2026년에는 한국자산관리공사의 별도 임의경매개시결정도 기입됐습니다. 가압류만 보고 단순한 무담보 강제경매라고 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 부담입니다. 감정가 344,000,000원과 달리 최근 12개월 평균은 315,250,000원이며, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 시장의 최근 거래 수준을 기준으로 보면 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당부터 확인해야 한다

현재 소유자 김영식은 2019년 3월 이 아파트를 취득했습니다. 이후 2025년부터 개인·금융회사 등의 가압류가 잇따라 기입됐습니다. 홍옥명 가압류 50,000,000원, 김선희 가압류 20,000,000원, 롯데카드 가압류 33,626,446원, 문지영 가압류 94,044,064원 등 채권 규모가 적지 않습니다.

이들 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 성질의 권리입니다. 그러나 등기 소멸 여부와 매각대금의 배당순위는 별개의 문제입니다. 특히 선행 근저당권자가 한국자산관리공사로 변경되어 있으므로 실제 배당표에는 담보채권의 우선순위가 제대로 반영되어야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 9.1% 높다

쌍령현대1차모닝사이드 동일 면적대인 전용 104.68㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 315,750,000원이지만, 최근 거래 흐름을 우선 반영하기 위해 최근 12개월 평균 315,250,000원과 최신 거래 260,000,000원을 가격 판단의 핵심 기준으로 사용합니다.

최저매각가 344,000,000원은 최근 12개월 평균보다 28,750,000원 높고, 최근 평균의 109.1%에 해당합니다. 최근 거래 추세는 -0.5%로 하락 방향입니다. 전체 평균만 보고 시장가치를 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

특히 2026년 8월에는 동일 면적 12층 아파트가 260,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저가는 이 최신 거래가의 약 132.3%입니다. 물론 층·향·내부 수리 상태에 따라 개별 가격은 달라지지만, 현재 최저가에 충분한 안전마진이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우의 채권별 예상 배당액입니다. 다만 아래 표는 가압류·경매신청 채권을 중심으로 산출된 잠정 배분 시나리오입니다. 2019년과 2022년 설정된 근저당권 및 국세 압류의 실제 우선순위가 충분히 반영되었다고 볼 수 없어, 법원의 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

잠정 계산상 채권총액 503,894,403원, 채권자 배당액 338,384,000원, 미배당 165,510,403원입니다. 집행비용 5,616,000원을 포함하여 매각대금 344,000,000원이 배분됩니다. 선행 담보채권·조세·배당요구 및 실제 채권액에 따라 각 채권자의 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당 부족은 커진다

현재 감정가 100%에 진행되는 신건입니다. 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 275,200,000원, 220,160,000원으로 내려갑니다. 아래 금액은 각 회차의 예상 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 계산이며, 실제 낙찰가를 뜻하지 않습니다.

신건 최저가 344,000,000원은 최근 평균보다 비싸지만, 1회 유찰 가정가 275,200,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가 220,160,000원은 최신 실거래 260,000,000원도 밑돕니다. 다만 이러한 가격은 향후 실제 회차에서 확정되는 최저가가 아니라 가정값이며, 매수인 인수액 0원도 기존 권리 및 임차관계 검증을 전제로 하는 산출치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 쌍령동 쌍령초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·근린생활시설·주택·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 지상 18층 건물 중 6층에 위치합니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 남서향 완경사지의 토지를 평탄화한 아파트 부지입니다. 단지 남동측으로 약 25m 폭의 포장도로와 연결됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며 쌍령초등학교 관련 상대보호구역이 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,668,000원/㎡. 지목은 대지이며, 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
• 환금성. 470세대의 2000년 준공 아파트입니다. 동일 면적 실거래가 존재하지만 250,000,000원에서 345,000,000원까지 가격 분산이 큽니다. 거래가격 편차와 최근 하락 추세를 감안하면 재매각 시 기대가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.03.21 삼성생명보험 근저당권, 2022.07.18 후순위 근저당권, 한국자산관리공사의 채권이전등기 및 말소 여부를 등기부 원본에서 확인하세요.
• 배당순위 검증. 선행 담보권과 경기광주세무서장의 압류를 반영한 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 잠정 배당표의 채권별 배당액을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
• 점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서로 점유자와 대항력 발생 가능성, 보증금 승계 위험을 확인하세요.
• 중복 경매 확인. 강제경매 2025타경53138과 한국자산관리공사가 신청한 임의경매 2026타경51857의 진행관계 및 해당 매각절차를 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2026.01.09 경기광주세무서장 압류가 존재합니다. 당해세 및 조세채권의 배당순위와 매수인 관련 위험을 점검하세요.
• 시세 기준 설정. 최근 평균 315,250,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 6층·향·내부상태의 차이를 반영해 응찰가격을 산정하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 미납관리비, 실제 점유 상태, 명도 필요성 및 비용을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 토지거래허가구역 포함 여부, 상대보호구역 및 기타 용도지역 제한이 해당 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 최종 대조. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 정보를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

광주 쌍령현대아파트 105동 605호는 겉으로 보면 매수인 인수액이 0원으로 산출되는 아파트 경매입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2019년 근저당권과 2022년 추가 근저당권, 한국자산관리공사의 채권이전 및 임의경매, 다수 가압류와 국세 압류가 중첩되어 있습니다. 말소기준과 배당순위를 정확히 확인해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 344,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9.1% 높고, 최신 거래보다 약 32.3% 높습니다. 최근 거래 추세도 -0.5%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가를 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

유찰 이후에는 최저가가 낮아져 최근 시세와의 관계가 개선될 수 있습니다. 그러나 현재는 가격 경쟁력 부족과 선행 권리 검증 필요성이 동시에 존재합니다. 결론은 신건 응찰 보류, 말소기준·배당순위·실제 점유관계 확인 우선입니다.