수원지방법원 2025타경53153. 경기도 광주시 목현동 다이브씨티3동 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 오설연이며, 2024.06.28 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 498,000,000원입니다. 해당 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 롯데캐피탈주식회사의 가압류와 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 기존 성남농업협동조합 근저당권과 신한카드 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 확인된 등기상 권리만 보면 매각 이후 매수인에게 승계되는 채무는 없습니다. 다만 임차인 내역이 없다는 사실이 실제 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 점유 관계와 물건의 현황상 동 표시는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 33-10 다이브씨티3동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 용샘길 12-3(목현동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 비교 거래 면적 | 전용 72.99㎡ |
| 현재 소유자 | 오설연 · 단독소유 |
| 소유권이전 등기 | 2024.06.28 (매매원인 2023.05.15) |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 513,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국양계축산업협동조합 |
| 청구금액 | 414,636,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 신고 내역 없음 / 인수예상액 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
권리관계에서 기준이 되는 것은 2024.06.28 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 498,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 2025.07.18 접수된 롯데캐피탈주식회사의 51,927,547원 가압류도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차인 보증금 인수액도 없습니다. 다만 실제 점유자, 전입세대 및 명도 대상은 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 확인하는 것이 필요합니다. 점유 상태가 확인되지 않은 상황에서 공실이나 소유자 직접 거주로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 95.0%지만 거래 표본은 1건
가격 판단의 기준은 다이브씨티(102,103동) 전용 72.99㎡ 실거래입니다. 확인되는 거래는 2026.02의 540,000,000원 거래 1건이며, 거래층은 4층입니다. 이 거래가 최근 12개월 평균과 전체 평균을 모두 결정하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 72.99㎡ | 4층 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.99㎡ | 1건 | 540,000,000원 |
| 경매 최저가 | — | 4층 | 513,000,000원 |
최저매각가 513,000,000원은 실거래 540,000,000원보다 27,000,000원 낮으며, 최근 실거래의 95.0% 수준입니다. 수치상으로는 거래가보다 낮지만, 1건의 거래만으로 적정 시세가 540,000,000원이라고 확정할 수는 없습니다.
특히 해당 비교 대상은 16세대 규모로, 대단지 아파트처럼 다수 거래를 통해 가격대를 교차 검증하기 어렵습니다. 동일 면적·동일 층 거래라는 점은 비교에 유리하지만, 동별 위치와 실제 주택의 구조·향·마감 상태 등 가격 차이를 유발할 수 있는 요소의 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,000,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 선순위 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 확정채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,530,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 498,000,000원 | 498,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 51,927,547원 | 7,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,530,000원은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당에는 확정채권액, 배당요구, 조세채권 및 법정 우선권 등이 영향을 미칠 수 있습니다.
근저당권의 채권최고액은 498,000,000원이지만, 경매 신청채권자의 청구금액은 414,636,874원입니다. 채권최고액은 실제 확정채무액과 동일한 개념이 아니므로, 예상배당액 498,000,000원을 최종 확정 배당으로 보아서는 안 됩니다.
제시된 배당 추정상 전체 채권액은 549,927,547원, 채권자 예상배당 합계는 505,470,000원이며, 44,457,547원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 배당 부족분이지, 매수인이 별도로 인수해야 할 금액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시 배당과 인수 변화
매각대금이 내려가면 채권자에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 하지만 이 사건에서는 확인된 인수 권리가 없으므로, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수예상액은 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 513,000,000원 | 44,457,547원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 410,400,000원 | 146,031,547원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 328,320,000원 | 227,004,027원 | 0원 |
신건 시나리오에서는 신청채권자 배당 추정액이 청구금액을 충족하는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구금액이 전액 충족되지 않는 것으로 제시돼 있습니다. 이 역시 매수인에게 미배당 채무가 자동으로 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (공부 및 거래 현황 기준)
- 물건 위치. 경기도 광주시 목현동 33-10, 도로명주소 용샘길 12-3에 위치한 다세대주택입니다. 등기상 표시는 다이브씨티3동 4층 401호입니다.
- 단지 규모. 실거래 비교 대상인 다이브씨티(102,103동)는 16세대이며, 준공일은 2023.05.25입니다. 소규모 주거시설인 만큼 개별 물건의 조건을 중요하게 평가해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 1,324.0㎡이며 평지·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 표시됩니다. 토지면적은 물건의 개별 대지권 면적이 아니라 해당 토지의 면적이므로 혼동해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·특별대책지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함된 것으로 표시됩니다. 실제 적용 범위와 거래 시 필요한 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 793,700원/㎡입니다. 이는 토지 기준 가격으로 개별 다세대 세대의 거래가격과 동일하지 않습니다.
- 위반건축물. 확인된 현황상 위반건축물 표기는 없습니다. 다만 현장 상태와 건축물대장을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 1건이며 비교 단지 규모는 16세대입니다. 충분한 거래 표본이 확보되지 않아 향후 매도 가능 가격을 정밀하게 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동·호수 동일성 확인. 등기상 다이브씨티3동과 매각물건명세서의 현황 103동 표시가 같은 물건을 가리키는지, 건축물대장·현관 표시·등기부를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 재검증. 2026.02 거래가 540,000,000원 1건만으로 신건 가격의 저평가 여부를 확정하지 말고, 해당 거래의 동·향·주택 상태를 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 전입세대·현황조사와 실제 점유자를 점검해야 합니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 한국양계축산업협동조합 채권최고액 498,000,000원과 경매 청구액 414,636,874원을 구별해야 합니다. 실제 배당 계산은 확정채권액과 우선권에 따라 달라집니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검토. 513,000,000원은 실거래 540,000,000원의 95.0%입니다. 거래 표본이 적으므로 해당 가격에 응찰할 충분한 근거가 있는지 별도로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 410,400,000원, 2회 유찰 시 328,320,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 유찰 여부와 실제 매각조건은 확정되지 않았습니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 기타 비용의 부담 가능성을 관리주체 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 실거래 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 신중하게”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 기존 선순위 근저당권은 이미 말소됐으며, 확인된 임차인 신고 내역도 없습니다. 제시된 매수인 인수예상액은 0원입니다.
하지만 투자 가치까지 확정되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 513,000,000원은 최근 실거래 540,000,000원의 95.0%로, 계산상 거래가보다 낮습니다. 그러나 비교 거래가 단 1건인 만큼 적정 시세의 신뢰도가 충분하지 않고, 16세대 규모의 다세대주택이라는 점에서 환금성도 신중하게 검토해야 합니다.
더욱이 등기상 3동과 현황상 103동이라는 표시 관계를 확인해야 합니다. 해당 표시가 동일 건물의 다른 표기인지 확인하지 않은 상태에서 가격만 보고 입찰하기에는 검증이 부족합니다.
결론은 “권리상 긍정적, 신건 가격은 조건부 검토”입니다. 현재 가격이 단일 실거래보다 낮다는 장점은 있으나 충분한 안전마진으로 확정할 수는 없습니다. 물건 동일성·점유관계·실거래 비교 조건을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절하며, 추가 검증 없이 서둘러 신건에 응찰하기보다는 유찰 이후의 가격 조건까지 함께 검토할 만한 물건입니다.
