수원지방법원 성남지원 2025타경53204. 성남시 분당구 야탑동의 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하2층 613호가 임의경매로 나왔습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 50,100,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 용도는 아파트가 아닌 근린시설, 구체적으로 판매 및 영업시설인 오픈형 상가입니다. 감정평가상 현재 공실이고 별도의 벽체가 없는 점포입니다.
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2003.05.03 설정된 김종민의 근저당권(채권최고액 81,098,000원)이 말소기준권리이며, 그 뒤 2016년 성남시분당구 압류, 2017년 국가의 압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 상가 자체의 사업성은 별개입니다. 특히 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있어, 단순한 저가 상가로 접근하기보다 현장과 건축물대장 확인을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경53204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하2층 613호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설(판매 및 영업시설) · 벽체 없는 오픈형 상가 · 공실 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하4층, 지상7층 중 지하2층 613호 |
| 사용승인일 | 2003.01.30 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 (2016.07.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 50,100,000원 / 50,100,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김종민 / 79,351,434원 |
| 말소기준권리 | 2003.05.03 근저당권 · 김종민 · 채권최고액 81,098,000원 |
| 현황 점유 | 공실 · 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
| 건축물대장 | 집합건축물대장 표제부 위반건축물 표시 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당·압류는 매각으로 소멸
권리분석의 기준점은 2003.05.03 김종민 근저당권입니다. 채무자는 한국부동산신탁주식회사이며 근저당 채권최고액은 81,098,000원입니다. 그 뒤 소유권은 주식회사삼화디엔씨로 이전됐고, 성남시분당구 및 서초세무서 관련 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 근저당권자인 김종민이 신청한 임의경매 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 및 점유관계 — 현재 공실, 신고 임차인 없음
매각물건명세서 비고에는 “현황 벽체없는 오픈상가이고, 공실 상태임”이라고 기재돼 있습니다. 확인된 임차인은 0명이고, 현재 점유 중인 임차인의 보증금이나 매수인에게 승계되는 보증금도 산정되지 않았습니다.
| 점유·임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고 임차인 없음 · 현황 공실 | 확인된 대상 없음 | 확인된 대상 없음 | 0원 |
감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 공실이라는 현황만으로 과거 임대차관계까지 모두 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 최신 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하고, 실제 점유 및 상가 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 신건 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 50,100,000원은 감정가와 같습니다. 매수인 인수 예상액이 0원이므로 최저가 낙찰 가정 시 권리 인수를 반영한 실질취득금액 역시 50,100,000원입니다. 그러나 이 가격이 야탑역 상권 내 유사한 지하 오픈형 상가의 실제 거래가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 50,100,000원 | 현재 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 50,100,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 권리 인수 예상액 | 0원 | 현재 권리분석 기준 |
| 최저가 낙찰 시 실질취득 | 50,100,000원 | 취득 부대비용 제외 |
| 동일 유형 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
아파트와 달리 지하 오픈형 상가는 같은 건물 안에서도 동선, 에스컬레이터와의 거리, 가시성, 점포 경계, 주변 공실 및 업종 구성에 따라 임대수익과 매매가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,301,800원 |
| 1. 근저당권 · 김종민 | 81,098,000원 | 48,798,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 50,100,000원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 1,301,800원을 제외한 48,798,200원이 근저당권자 김종민에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 81,098,000원을 기준으로 계산하면 32,299,800원의 미배당이 발생합니다.
신청채권자의 실제 경매 청구액은 79,351,434원으로, 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다. 아래 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 확정 채무잔액이나 최종 배당금액을 의미하지 않습니다. 당해세, 조세 우선순위 및 기타 우선배당 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 수익성 검증은 별개
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 50,100,000원 | 48,798,200원 | 32,299,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 40,080,000원 | 38,958,560원 | 42,139,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 32,064,000원 | 31,086,848원 | 50,011,152원 | 0원 |
회차별 매각가 및 배당 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격은 법원 매각조건에 따릅니다. 미배당액은 채권최고액 기준이며 매수인 승계채무가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 분당구 야탑동 소재 지하철 야탑역 북서측 인근입니다. 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 중심상가지대로, 광역 교통시설과 상업시설이 결합된 지역입니다.
- 교통. 건물에 차량 진출입이 용이하고, 재개장 운영 중인 고속버스터미널과 지하철 야탑역이 인접해 있습니다. 인근 버스정류장도 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물 및 설비. 2003.01.30 사용승인된 철골철근콘크리트조 복합건물입니다. 승강기·에스컬레이터·중앙공급식 냉난방·공동 급배수·소방설비와 지상 및 지하 주차설비가 있습니다. 공용설비의 이용 및 운영비 부담을 함께 확인해야 합니다.
- 점포 형태. 본건은 지하2층 613호의 판매 및 영업시설로, 벽체가 없는 오픈형 상가이며 공실 상태입니다. 독립된 점포 경계, 영업 가능 업종, 전기·급배수 사용 조건과 점포별 접근성을 확인해야 합니다.
- 토지·용도지역. 도시지역·중심상업지역·분당 지구단위계획구역에 속하며, 자동차정류장으로 지정된 부지입니다. 토지의 공부상 지목은 잡종지, 토지이용상황은 여객자동차터미널입니다.
- 접근도로. 동측 약 40m, 남측·서측 약 20m, 북측 약 25m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다. 다만 외부 도로 접근성만으로 지하 점포의 실제 유동인구와 매출 여건을 판단하기는 어렵습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 비행안전제6구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으나, 명시된 대상용도는 주거용이므로 본 상가 취득에 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있습니다. 위반 내용과 발생 위치가 해당 613호에 직접 관련되는지, 공용부분 또는 건물 전체에 해당하는지 확인되지 않았으므로 개별 점포의 위반으로 단정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 역세권 복합건물이라는 입지 조건은 있으나, 지하2층 오픈형 점포의 실제 거래 수요와 임차 수요는 별도 확인이 필요합니다. 임대수익이나 매각 회수기간을 입지만으로 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 건축물대장 표제부 표시의 발생 원인, 관련 호실·공용부분, 시정 여부와 향후 사용상 제약을 확인하세요. 본건의 핵심 확인사항입니다.
- 점포 경계와 이용권한. 벽체 없는 오픈상가이므로 613호의 정확한 구획과 실제 영업 가능한 공간, 공용통로와의 관계를 도면·관리규약·현장에서 대조하세요.
- 공실 및 인도 가능 여부. 매각물건명세서상 공실이지만 최신 현황과 임대차관계, 잔존 시설물 및 사용 중인 공간이 있는지 확인하세요.
- 실거래·임대료 검증. 동일 건물 또는 유사한 지하 판매시설의 최근 매매사례, 실제 계약 임대료, 공실 기간을 확인한 뒤 응찰가격의 적정성을 판단하세요. 최저가만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 공용시설 부담. 집합상가의 공용부분 체납 관리비, 중앙 냉난방 비용, 시설 유지관리 부담 및 점포 사용에 따른 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용·영업 규제. 자동차정류장 부지 및 중심상업지역의 이용 조건, 관리규약상 허용 업종과 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 세금과 배당 우선순위. 성남시분당구 및 국가의 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당순위와 당해세 관련 사항은 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 소멸권리 재확인. 2003.05.03 근저당을 말소기준으로 한 권리분석이 최신 등기부·매각물건명세서의 기재와 일치하는지 확인하세요.
- 최저가와 예상배당 구분. 50,100,000원은 현재 최저매각가이지 매매시세의 확정치가 아닙니다. 채권최고액 기준 미배당 32,299,800원 역시 매수인 인수액이 아닙니다.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 투자 위험 0”
이 사건의 권리관계는 상대적으로 명확합니다. 2003년 설정 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 신고된 임차인은 없고 현황은 공실이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리채무 승계만 놓고 보면 부담이 크지 않은 물건입니다.
그러나 지하2층 벽체 없는 오픈상가라는 특성과 건축물대장 표제부의 위반건축물 표시는 입찰 전 반드시 해결해야 할 검증 과제입니다. 야탑역과 터미널 인접이라는 입지적 장점이 있더라도, 임차 수요와 실제 매매 수요가 확인되지 않는다면 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
현재 최저가 50,100,000원은 실질취득금액의 기준이지만, 이를 뒷받침하는 최근 유사 상가 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다. 유찰로 매각가격이 낮아지더라도 건축물대장 문제와 공실·환금성 위험은 그대로 남습니다.
종합 판단은 C등급. 권리 인수 위험은 제한적이나 가격 적정성을 검증하기 어렵고, 지하 오픈형 상가의 활용성과 위반건축물 표시가 핵심 부담입니다. 권리는 대체로 정리 가능, 투자성은 현장·행정·실거래 검증 전까지 보류가 적절합니다.
