수원지방법원 2025타경53208. 경기도 하남시 망월동의 힐스테이트에코미사 6층 628호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 따라서 외형적인 용도만 살필 것이 아니라, 실제 주거 사용과 임차인의 대항력을 함께 판단해야 합니다.

소유자 이준민은 2020년 11월 2일 이 물건을 127,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 가압류가 설정됐고, 2024년 2월 19일 케이비국민카드의 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 그러나 중요한 사실은 그보다 앞선 2022년 7월에 임차인 서민혜의 점유와 주민등록이 시작되었다는 것입니다. 등기 순위만 보고 가압류 이후 임차권등기가 말소된다고 판단하면, 낙찰자가 떠안는 보증금 위험을 놓칠 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임대차

케이비국민카드 가압류 이후 설정된 신한카드 가압류, 서민혜 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 삼성카드의 과거 가압류 두 건은 이미 말소됐습니다. 그러나 매각으로 등기상 권리가 소멸하는 문제와 선행 대항력을 가진 임차인의 미변제 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 143,000,000원의 의미

실제 확인되는 임차인은 서민혜 1명입니다. 동일인이 임차권자·가압류채권자·경매신청채권자로 등장하므로, 각 기재를 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득비용 — 최저가 1.35억만 보면 안 된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 사건에서는 낙찰대금과 낙찰 후 인수할 보증금 잔액을 합쳐 실질취득비용을 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 함께 줄면, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락폭이 곧 실질취득비용 절감액이 되는 것은 아닙니다.

즉, 이 사건의 중요한 쟁점은 서민혜의 143,000,000원 임차보증금과 같은 금액의 가압류 청구가 하나의 채권인지입니다. 동일 채권에 대한 배당을 임차보증금 반환과 별개로 취급하면 동일 금액을 이중으로 부담하는 것처럼 계산될 수 있습니다. 반대로 배당 충당을 확인하지 않은 채 인수액을 임의로 줄여 잡는 것도 위험합니다.

보증금 상당액을 중심으로 총취득비용이 형성되는 대항력 인수형 구조이지만, 이 사건에서는 집행비용과 다른 가압류채권자에 대한 배당도 있으므로 실질취득비용이 정확히 143,000,000원으로 고정된다고 볼 수 없습니다. 특히 실제 배당액과 인수 잔액의 상쇄관계를 확인한 뒤에만 입찰가격을 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 추정치와 기재된 채권액을 이용한 계산입니다. 임차권과 서민혜 가압류의 채권 동일성 및 실제 충당 여부는 미확정입니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가가 그대로 이익은 아니다

단순히 최저가만 보면 135,000,000원에서 108,000,000원, 다시 86,400,000원으로 하락합니다. 그러나 이 사건은 일반적인 무임차 물건과 다릅니다. 낙찰대금에서 임차인에게 충당되는 배당이 줄어들면 그만큼 매수인의 잔여보증금 인수 부담이 늘 수 있습니다. 그 결과 실질취득비용은 최저가 하락률만큼 낮아지지 않습니다.

각 회차의 산정상 매수인 인수액은 모두 143,000,000원으로 잡혀 있지만, 이는 동일인 가압류 배당과 보증금 반환채무 간 충당을 반영하지 않은 보수적 전액 인수 가정입니다. 이 금액을 낙찰가에 그대로 더하는 계산과, 배당금이 보증금에 충당되는 계산을 혼용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태 및 환금성

• 입지. 경기도 하남시 망월동 지하철 5호선 미사역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합아파트가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.10.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 북동측 약 30m 포장도로, 남서측 약 8~20m 포장도로, 북서측 약 25m 보행전용도로 등에 접합니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 표기되어 있으나 실제 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 주택임차권의 대항력 판단과 별개로 공부상 용도 및 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 대상 용도 및 매수인 자격에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 역세권의 오피스텔 이용 물건이라는 입지상 장점은 있으나, 개별 물건의 적정 거래가격과 매도 소요기간은 별도로 판단해야 합니다. 감정가 135,000,000원만으로 시세 대비 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수 문구. 을구 1번 임차권의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 원문으로 다시 확인합니다.
• 임차인 대항력. 서민혜의 점유개시일 2022.07.23., 전입일 2022.07.25., 확정일자 2022.07.20. 및 임차권등기일 2025.07.31.을 대조합니다.
• 동일 채권 중복 여부. 서민혜의 보증금 143,000,000원, 갑구 10번 가압류 143,000,000원, 강제경매 신청채권이 동일한 반환채권인지 확인합니다.
• 배당금 충당. 서민혜 가압류 예상배당 106,507,268원이 실제 보증금 반환액에 충당되는지, 충당 후 남는 보증금이 얼마인지 확인합니다.
• 임대차의 진정성. 임차인이 다른 등기상 권리자와 동일인으로 기재된 점과 가장임차인 의심 사항을 검토하되, 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정하지 않습니다. 계약서·보증금 지급내역·점유 사실을 확인합니다.
• 우선변제 관계. 확정일자는 확인되지만 임차권 항목 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 실제 배당요구와 우선변제 인정 여부, 가압류 배당의 충당 관계를 구분해서 검증합니다.
• 명도·점유. 임차권등기 이후 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 시 임차보증금 반환과 명도 의무가 어떻게 연결되는지 조사합니다.
• 체납·공과금. 관리비와 공용부분 체납 여부, 당해세 및 기타 우선 공과금을 확인합니다.
• 용도·규제. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 주거 사용 관련 사항, 토지거래허가 적용 여부를 확인합니다.
• 최종 입찰가. 입찰가격은 낙찰대금만이 아니라 예상 잔여보증금 인수액, 취득 부대비용과 최근 실거래가격을 함께 비교해 결정합니다.

맺으며 — “1.35억 낙찰이 1.35억 취득은 아니다”

하남 힐스테이트에코미사 628호의 위험은 등기부에 가압류가 많다는 사실 자체보다 말소기준권리에 앞선 대항력 임차인이 있다는 데 있습니다. 미반환 보증금은 143,000,000원으로 최저가를 초과하고, 매각물건명세서에도 미변제 잔액 인수가 명시되어 있습니다.

특히 임차인 서민혜는 동일한 금액의 가압류권자이자 경매 신청채권자입니다. 현재 예상배당 중 106,507,268원이 서민혜에게 배정되어 있으므로, 이 배당이 동일한 보증금 반환채권에 충당되는지가 최종 인수액 산정의 핵심입니다. 동일 채권에 충당된다면 잔여액은 36,492,732원이지만, 그 법적·실제 처리 관계를 확인하지 않은 상태에서 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

유찰되더라도 그만큼 인수 부담이 늘어날 수 있으며, 최근 거래시세와 비교한 실질적인 가격 매력도 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리와 배당 충당관계 확인 전 입찰 보류. 이 물건은 낙찰가가 얼마인지보다 인수할 보증금이 최종적으로 얼마인지가 훨씬 중요한 경매입니다.