수원지방법원 2025타경53234. 경기도 광주시 신현동에 위치한 소로빌 씨동 2층 201호, 전용 68.89㎡의 다세대주택입니다. 2013.05.23 준공된 총 8세대 규모 건물로, 감정가는 298,000,000원입니다. 현재 소유자는 최종원 씨이며 2015.03.30 재산분할을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 진행 중인 경매는 현대카드의 강제경매로, 최초 매각기일은 2026.10.26입니다.

등기부만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 우리은행과 성남제일새마을금고의 과거 근저당권은 모두 말소되어 현재 존속하는 근저당권이 없습니다. 롯데카드·현대카드·하나카드의 가압류와 후속 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 바로 말소기준권리보다 앞선 전입자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2025.06.17 롯데카드 가압류입니다. 그 이전에 설정됐던 우리은행 근저당권과 성남제일새마을금고 근저당권, 광주시·국민건강보험공단 압류, 과거 강제경매개시결정은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 남아 있는 롯데카드·현대카드·하나카드 가압류, 현대카드의 강제경매개시결정, 국가 및 송파구 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전입일은 현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 날짜입니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록 등 법정 요건, 우선변제는 대항요건·확정일자 및 배당요구 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.

특히 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과하며 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 물건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그 구조에 해당하는지조차 판단할 수 없습니다. 낙찰가 하락이 실제 취득원가 하락으로 이어진다고 가정하면 위험합니다.

② 시세 비교 — 과거 거래 대비 93.6%, 현재 시세는 미확인

소로빌 씨동의 확인된 실거래는 2021년 6월 거래 2건입니다. 그중 전용 68.89㎡의 거래금액은 310,000,000원이고, 전용 68.12㎡를 포함한 평균 거래금액은 318,500,000원입니다. 최저가 298,000,000원은 과거 거래 평균의 93.6%에 해당합니다.

숫자만 보면 감정가가 과거 거래 평균보다 낮습니다. 그러나 중요한 사실은 비교 거래가 모두 2021.06에 이루어졌다는 점입니다. 이를 2026년의 최근 시세로 볼 수 없으며, 이후의 시장가격 변화를 검증할 거래도 확인되지 않습니다. 과거 평균과 비교해 93.6%라는 이유로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)

확인된 채권액 기준 예상배당 총액은 68,276,576원입니다. 갑구 13번은 별도 채권액을 확정할 수 없어 추가 배당에서 제외했으며, 실제 배당에서는 동일 채권과의 관계를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고, 국세·지방세, 임차인 보증금 및 우선변제액 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 확정 잔액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실제 비용은 별개

회차별 계산에서는 확인된 카드사 채권이 전액 배당되는 것으로 나타납니다. 하지만 이 계산만으로 매수인의 인수액이 0원이라고 판단할 수는 없습니다. 선순위 전입자의 보증금은 배당 및 인수 계산에서 확정되지 않았기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 신현행정문화체육센터 북동측 인근. 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 2층 201호입니다. 방3·거실·주방·욕실2 구조이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로 접근. 동측 약 4미터 포장도로를 통해 지하주차장에 진출입하고, 서측으로 약 4~6미터 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 조성되어 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역도 포함됩니다. 공시지가는 956,200원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에 기재된 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 전 현재 지정 연장 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 임차인 거주가 탐문되어 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소로빌 씨동은 총 8세대이며 확인된 거래는 2021년 2건입니다. 거래 표본이 작고 최신 거래 근거가 부족해 실제 매각가격과 매도 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김동석 씨의 임대차계약 확인. 2023.03.17 전입의 근거가 되는 계약관계, 실제 점유·주택 인도, 보증금과 계약기간을 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 확정일자, 배당요구 여부 및 배당요구 종기를 확인하고, 매수인이 승계할 보증금이 존재하는지 판단해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰예상액에 임차인 미배당 인수액과 기타 취득비용을 반영한 뒤 입찰가를 검토해야 합니다. 현재는 임차보증금 미상으로 계산을 확정할 수 없습니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 송파세무서장 관련 국가 압류와 송파구 압류의 조세채권액·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 현대카드 채권관계 확인. 갑구 11번 가압류의 본압류 이행에 해당하는 강제경매개시결정과 실제 배당채권액의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 2021년 거래를 현재 시세로 사용하지 말고, 인근 유사 면적·건축연도·입지의 최신 거래 및 매물 상태를 비교해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 현장조사에서 임차인 거주가 탐문됐으므로, 인도명령 가능 여부와 보증금 반환을 포함한 점유 해결 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 건물 관리 상태, 내부 하자 및 주차 이용관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없다고 권리가 깨끗한 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 착시는 현재 근저당권이 없다는 사실입니다. 실제로 과거 담보권은 모두 말소됐고, 현재 등기상 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매 매수인의 위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다.

김동석 씨는 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자, 대항력 성립 요건과 배당요구 여부가 밝혀지지 않았기 때문에 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 배당표상 소유자 잠정 잔여액 224,751,424원 역시 임차인·조세채권 등을 반영하기 전 계산입니다.

가격 측면에서도 298,000,000원이 과거 거래 평균의 93.6%라는 사실은 제한적인 의미만 있습니다. 비교 거래는 모두 2021년이고, 건물은 총 8세대에 불과합니다. 현재 시세가 확인되지 않은 상태에서 과거 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다.

결론적으로 이 사건은 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 실제 매수인 인수위험은 불확정인 고주의 물건입니다. 임차인 보증금과 대항력·배당관계가 해소되고 현재 시세가 재검증되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려가느냐가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하고 취득하게 되는지를 확정할 수 있느냐에 있습니다.