수원지방법원 2025타경53256. 경기도 광주시 장지동 342-16에 위치한 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정평가상으로는 철근콘크리트조 4층 연립주택 중 3층 302호이며, 거래 비교에 사용된 전용면적은 59.84㎡입니다. 소유자는 이명희, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 청구금액은 146,053,479원입니다.

이 사건에서 주목할 부분은 일반적인 근저당권 말소 문제가 아닙니다. 2025.10.24 강제경매개시결정을 기준으로 그보다 앞선 임차권등기와 전입자가 존재한다는 점입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 보증금 132,000,000원을 표시하고 있고, 별도로 안재옥의 전입일은 2000.09.28로 조사됩니다.

다만 한국토지주택공사의 보증금은 안재옥 관련 보증금에 대한 보증기관 승계·중복신고로 파악됩니다. 두 사람의 보증금을 별도로 더해서는 안 됩니다. 여기에 서울보증보험의 확약서까지 제출되어 있어, 실제 판단은 승계 보증금의 인수 해소 여부와 안재옥에게 남는 독립적인 권리가 있는지를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2025.10.24 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 한국주택은행 및 우리은행의 근저당권과 장명기의 전세권, 김장준의 가등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

반면 2024.05.21 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 성립했습니다. 등기된 보증금은 132,000,000원이며 계약일 2022.04.12, 확정일자 2022.04.14, 주민등록일 2022.05.06, 점유개시일 2022.05.10입니다.

② 임차인·보증기관 승계 분석

실제 임차인으로 확인되는 사람은 안재옥 1명입니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 신고는 안재옥 관련 보증금에 대한 대위·승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복해서 포함하지 않습니다.

한국토지주택공사 명의 보증금은 안재옥과 관련된 승계 신고이므로, 안재옥의 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 확약의 주체는 한국토지주택공사로부터 양수한 서울보증보험이며, 실제 배당 및 임차권 말소관계는 확약서 원본과 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 과거 거래의 163%

비교 대상으로 확인되는 곳은 한일맨션나동입니다. 12세대 규모이며 준공일은 2001.05.25, 거래 비교면적은 59.84㎡입니다. 확인된 실거래는 2023년 11월 거래 1건입니다.

최저매각가 163,000,000원은 확인 거래가 100,000,000원보다 63,000,000원 높으며, 그 163.0%입니다. 단순 비교로는 상당한 가격 차이가 있습니다.

다만 이 거래는 2023.11 자료로 매각기일인 2026.10.26과 상당한 시차가 있습니다. 최근 12개월에 해당하는 새로운 거래로 취급할 수 없고, 표본도 1건뿐입니다. 따라서 100,000,000원을 현재의 확정 시세라고 단정해서도 안 됩니다. 확인 거래 대비 고가라는 경고는 유효하지만, 현재 적정 매수가격은 추가 거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

이 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,082,000원과 한국토지주택공사 관련 보증금 132,000,000원을 배분한 뒤 서울보증보험 청구액에 27,918,000원을 배당합니다. 서울보증보험의 청구금액 대비 미배당액은 118,135,479원, 소유자 잔여액은 0원으로 표시됩니다.

위 표는 매각가 163,000,000원에 대한 가정 배당입니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험 간 양도·승계관계에 따른 청구 중복 및 실제 배당순위는 확정 검증이 필요합니다. 동일 임차보증금을 독립한 보증금으로 중복 합산한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수금 변화

이 물건은 입찰가가 떨어져도 실제 취득비용이 같은 비율로 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금은 배당되지 않은 부분이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다. 다만 서울보증보험이 승계한 보증금에는 대항력 포기·말소 확약이 존재하므로, 해당 부분은 일반적인 인수형 물건과 구분해야 합니다.

산식상 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당·인수 추정치입니다. 1회 유찰 4,225,600원 및 2회 유찰 29,940,480원은 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되는 승계 보증금에 대해서는 매수인 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 안재옥의 별도 독립 권리는 이 확약의 적용 대상이 아닙니다.

확약이 정상적으로 적용되고 안재옥의 별도 인수채무도 없는 경우에 한해서만, 실질취득비용은 기본적으로 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 그렇더라도 2회 유찰 가정 최저가 104,320,000원은 확인된 2023.11 거래가격 100,000,000원보다 높습니다. 해당 거래가 오래된 단일 표본이라는 한계를 감안할 때 유찰 자체가 가격상 안전마진을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시 장지동 신장지 사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설과 소규모 공장·창고 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 전반적인 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 연립주택 중 3층 302호입니다. 치장벽돌 외벽과 벽지·타일 내벽, 이중창 및 개별난방·기본 위생·급배수 설비가 확인됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 부지는 인접도로와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 888,400원/㎡로 표시됩니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 대상 한일맨션나동은 12세대 규모이고 확인 거래가 1건뿐입니다. 대규모 아파트에 비해 거래 사례가 제한되어 적정가격과 향후 매도 가능성을 판단할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.01.30 서울보증보험이 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문, 양수인 지위 및 적용 대상 보증금 범위를 확인해야 합니다.
• 안재옥의 임차관계 확인. 2000.09.28 전입의 대상 호수와 실제 점유, 계약내용, 보증금, 확정일자 및 독립적인 잔존 권리를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상 상태로 판단합니다.
• 승계 중복신고 구분. 안재옥과 한국토지주택공사 명의 보증금을 별개의 임차보증금으로 더하지 말고 서울보증보험까지 이어지는 보증채권 승계관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 서울보증보험 청구액 146,053,479원과 한국토지주택공사 관련 보증금 132,000,000원의 관계, 우선변제 범위 및 실제 채권 잔액을 대조해야 합니다.
• 건물 동일성 확인. 매각물건명세서상 '한일맨션 가동'과 거래 비교 대상 '한일맨션나동'의 차이를 확인하고, 등기부·건축물대장·현장 표시를 대조해야 합니다.
• 가격 재검증. 확인 실거래 100,000,000원은 2023.11 거래입니다. 현재 거래 및 인근 유사 물건 가격을 확인하기 전에는 신건 최저가 163,000,000원에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재, 그러나 전체 권리 안전은 미확정”

이 사건에서 가장 유리한 요소는 서울보증보험의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약입니다. 선순위로 보이는 132,000,000원 보증금이 매수인에게 고스란히 승계되는 일반적인 구조와는 다르며, 확약이 적용되는 승계 보증금의 실질 인수위험은 해소됩니다.

하지만 실제 임차인 안재옥 1명의 전입과 보증금 미상 문제는 남아 있습니다. 한국토지주택공사의 승계 보증금과 별개의 권리가 존재하는지 확인하지 못하면 전체 인수금이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

가격 역시 부담입니다. 신건 최저가 163,000,000원은 확인된 2023.11 실거래 100,000,000원의 163.0%입니다. 그 거래가 오래된 단일 사례라는 한계까지 고려하면 현 시세와 적정 응찰가를 확정할 근거가 부족합니다. 12세대 소규모 건물의 환금성도 신중히 평가해야 합니다.

종합 판단은 D등급(38점), 신건 입찰 보류입니다. 이는 확약의 효력을 부정해서가 아니라, 확약 밖 미상 임차권·건물 동일성 확인·거래가격 검증이라는 핵심 조건이 남아 있기 때문입니다. 이 사건의 우선순위는 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라 매수인이 실제로 인수할 권리가 무엇인지 확정하고, 현재 적정 시세를 확인하는 것입니다.