수원지방법원 2025타경53319. 경기도 광주시 매산동 신영하우스빌 2층 203호입니다. 2015년 준공된 4층 다세대주택의 한 호실로, 전체 10세대 규모입니다. 소유자로 기재된 김영주를 채무자로 하여 2023년 중소기업은행 근저당권이 설정되었고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 2월 22일 중소기업은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 72,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 61,138,508원입니다. 이후 2023년 국의 압류와 2025년 임의경매개시결정이 등재됐습니다.

여기까지만 보면 전형적인 금융기관 신청 임의경매입니다. 하지만 중요한 시점은 근저당권 설정보다 앞선 2020년 5월 12일입니다. 임차인으로 기재된 김수민의 전입신고일입니다. 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건이 갖추어지고 유지됐다면, 매수인이 보증금 반환의무를 승계할 가능성이 있습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아니지만, 인수 위험을 배제할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권보다 앞선 임차인 전입

말소기준인 중소기업은행 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 이후 등기된 국의 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2022년 신미선의 가압류는 2022년 12월 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상

임차인으로 확인되는 사람은 김수민 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입신고일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 현재 점유·대항요건 유지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 147,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 할인은 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액은 110,000,000원으로 기재되어 있지만, 이는 2021년 취득 이력이며 현재 시세를 직접 나타내는 가격은 아닙니다.

최근 동일 용도·유사 면적의 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가나 최저가가 시세보다 낮다는 판단은 유보해야 합니다. 더욱이 선순위 전입자의 보증금 인수 가능성을 반영하면 실제 취득에 필요한 금액은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

다음 배당표는 집행비용과 중소기업은행 근저당권 채권최고액을 반영한 제한적 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금 및 우선변제액, 조세채권의 실제 배당은 반영되지 않았습니다.

위 배당액은 집행비용 2,858,000원, 중소기업은행 72,000,000원, 잠정 잔여금 72,142,000원을 배분한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제·기타 조세배당 및 실제 채권액 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 교부액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수 위험은 남는다

매각가가 내려가면 입찰대금 자체는 감소합니다. 하지만 선순위 임차인의 대항력이 유효하고 반환받지 못한 보증금이 남는다면 낙찰자의 실질 부담이 같은 비율로 줄어든다는 보장은 없습니다. 배당구조에 따라 미반환 보증금의 부담이 달라질 수 있으므로 각 회차의 최저가만으로 매수 전략을 세우는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 광주 대성아파트 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설과 소규모 공장·창고, 농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 북서측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
• 건물 규모. 2015.08.28 준공된 전체 10세대의 다세대주택입니다. 대상 호실은 4층 건물 중 2층 203호이며, 철근콘크리트구조에 경사슬라브 지붕이 적용된 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비, 소방설비 및 공동현관보안설비 등이 설치된 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 지정이 있습니다. 외국인 등 특정 취득주체와 용도를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있어 입찰자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 유지관리 상태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 주변에 주거·공장·창고·농경지가 혼재합니다. 대규모 아파트단지와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵고, 최근 유사 물건 실거래를 통해 매각 가능한 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김수민의 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해 최초 보증금·변경 보증금·반환 여부를 확인해야 합니다. 현재 가장 중요한 미확정 금액입니다.
• 대항력 성립과 유지 여부. 2020.05.12 전입신고가 확인되지만, 주택 인도 시점, 실제 점유, 주민등록 유지, 임대차관계의 연속성을 검토해야 합니다. 전입신고일 하나만으로 대항력 확정을 해서는 안 됩니다.
• 확정일자·우선변제권. 확정일자 유무와 시점, 배당요구 여부, 우선변제 순위를 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 구별해야 합니다.
• 배당 후 미반환 보증금. 보증금이 확인되면 임차인이 실제로 배당받을 수 있는 금액과 매수인이 승계할 수 있는 잔여 보증금을 계산하고, 낙찰대금에 합산해 실질취득원가를 재산정해야 합니다.
• 국의 압류 및 조세채권. 2023.05.09 경기광주세무서장 관련 압류가 있습니다. 압류등기 자체의 말소 여부와 별도로 당해세·법정기일·배당 우선순위를 검토해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 신영하우스빌과 인근 유사 다세대주택의 최신 거래를 확인해야 합니다. 2021년 소유권이전 거래가액 110,000,000원을 현재의 확정 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 현장 점유자와 실제 임대차관계를 확인하고, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 보증금 반환관계와 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 소규모 공동주택 관리상태. 공용부분 관리·수선상태, 관리비 체납, 누수와 개별 시설 상태 등을 확인해야 합니다.
• 권리·규제 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 주민등록 및 임대차 관련 증빙, 토지이용계획을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라, 인수금까지 합한 가격을 보라”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 압류와 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 소멸 구조가 단순하다고 해서 매수인 부담까지 단순한 것은 아닙니다.

핵심은 2020년 전입한 김수민입니다. 전입일이 2023년 근저당권보다 앞서 있어 대항력 가능성이 있지만, 보증금·확정일자·배당요구·대항요건 유지 여부가 확정되지 않았습니다. 매수인이 추가로 부담할 금액도 산정할 수 없습니다.

감정가와 최저가는 모두 147,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았고, 최근 실거래와 비교한 가격상의 우위도 확인되지 않았습니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성 검토와 임차인 미반환 보증금 위험까지 겹쳐 있습니다.

결론은 현 단계 입찰 보류·임차관계 우선 확인입니다. 임차인의 실제 보증금과 대항력, 예상 배당 및 인수액을 확인한 뒤 낙찰가 + 인수액으로 실질취득원가를 계산해야 합니다. 그 금액을 최신 유사 실거래와 대조하기 전까지는 신건 147,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.