수원지방법원 2025타경53331. 경기도 하남시 덕풍동 하남더샵센트럴뷰 제106동 제7층 제702호가 경매에 나왔습니다. 감정평가액과 최초 최저매각가격은 모두 990,000,000원입니다. 하남시청역 인근에 있는 672세대 아파트 단지로, 실거래 비교 기준은 전용 84.306㎡ 규모입니다. 아파트 등기부에는 경기광주신용협동조합과 광주지구축산업협동조합, 김소영의 근저당권이 차례로 설정되어 있으며, 현재 경매를 신청한 채권자는 김소영, 청구금액은 249,000,000원입니다.

집합건물 등기부만 보면 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 설정된 경기광주신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 삼아 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으며, 2019.03.28. 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 존속 권리가 일반적인 근저당권 말소와 다른 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 토지 구분지상권은 존속

아파트 등기부의 말소기준권리는 2022.03.31. 접수된 을구 1번 경기광주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 유정준입니다. 이후 광주지구축산업협동조합이 설정한 근저당권 3건과 김소영의 근저당권 1건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

근저당권 채권최고액 5건 합계는 898,800,000원입니다. 이는 등기상 담보 한도액의 합계로, 실제 남아 있는 대출원금이나 확정 배당채권액과 같다는 의미는 아닙니다. 구분지상권은 위 근저당권과 달리 매각 후에도 존속합니다.

② 점유·임차 관계 — 확인된 임차인 0명, 실제 점유는 재확인

확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 소유자 거주 또는 제3자 점유 여부를 단정할 수 없습니다. 등기상 금전채무 인수 추정액이 0원인 것과 별도로, 현장 점유자와 임대차 관계를 확인하는 절차가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭의 의미를 구분해야 한다

하남더샵센트럴뷰의 전용 84㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 1,050,000,000원이며, 가장 최근 거래는 2026년 7월 1,070,000,000원입니다. 최저매각가 990,000,000원은 최근 평균의 94.3%로, 평균보다 60,000,000원 낮습니다.

거래가격은 720,000,000원에서 1,200,000,000원까지 분포합니다. 특히 2026년 5월의 720,000,000원 거래는 다른 거래보다 현저히 낮아, 특수한 거래 조건이나 개별 물건 차이가 있었는지 확인할 필요가 있습니다. 반면 본건과 같은 7층의 2026년 4월 거래는 1,065,000,000원입니다. 층이 같더라도 향·수리상태·동·거래조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 990,000,000원 가정)

집행비용 12,300,000원은 추정치이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예시 배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 우선변제 권리 등에 따라 달라집니다. 위 배당에서 금전채무 인수는 0원으로 추정되지만, 토지 구분지상권은 배당 여부와 무관하게 존속합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당은 인수채무와 다릅니다

현재 최저매각가에서는 채권최고액 기준 배당을 마친 뒤 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 추정됩니다. 유찰되어 최저가격이 낮아질 경우에는 후순위 채권자에게 배당 부족이 발생합니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

김소영의 근저당권은 채권최고액 298,800,000원으로, 경매 청구액 249,000,000원과 구분됩니다. 현재 매각가 가정에서는 채권최고액 기준으로 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 예상배당은 181,680,000원, 2회 유찰 시 24,864,000원으로 감소하는 시나리오입니다. 배당 부족은 근저당권 소멸과 별도로 처리되는 채권자의 문제이며, 토지 구분지상권은 어느 회차에서도 소멸하는 것으로 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 덕풍동 하남시청역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 하남시청역과 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 하남더샵센트럴뷰는 672세대 규모이며 2016.08.19. 사용승인을 받은 아파트입니다. 본건은 지상 17층 건물 중 7층에 위치합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 사다리형 공동주택 부지이며 단지 내부도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 4,636,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 덕풍지구 지구단위계획구역에 관련되며, 토지이용계획에는 철도 저촉과 개발제한구역 등 여러 규제 사항도 기재되어 있습니다. 각 규제의 적용 범위는 해당 필지의 토지이용계획도와 함께 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 하남시 전역 아파트 용도를 대상으로 하는 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 사항이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 후속 거래 시 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 평형대 실거래 12건이 확인되지만 가격 차이가 큰 거래도 포함됩니다. 매도 가능성은 단지 수요뿐 아니라 본건의 권리 상태와 개별 주택 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 토지 구분지상권 원본 확인. 하남시 덕풍동 946 토지 을구 1번의 등기사항, 설정 범위, 권리자, 존속 조건과 설정 목적을 확인해야 합니다. 매각 후 존속한다는 사실은 이미 명시되어 있습니다.
• 대지권과 별도등기 대조. 집합건물 등기부뿐 아니라 대지권의 목적인 토지의 등기부, 집합건물 대지권 표시 및 매각물건명세서를 함께 비교해야 합니다.
• 가격 차이 평가. 최근 평균 1,050,000,000원과 최저가 990,000,000원의 차이를 확인하되, 구분지상권의 권리 부담이 매도·담보·이용에 미치는 영향을 따로 평가해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계가 미상으로 평가되었습니다. 현장 점유자, 전입 관계, 보증금 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 공유자인 유정준과 이혜수의 소유지분, 실제 매각 대상 및 대지권을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 토지거래 관련 규제. 아파트 토지거래허가구역 지정 사항과 입찰 취득 및 사후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 미납 관리비, 당해세 및 기타 우선변제 항목은 실제 배당 및 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관계 기관과 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 낮다 ≠ 권리가 깨끗하다”

하남더샵센트럴뷰 106동 702호는 최저매각가 990,000,000원으로 최근 실거래 평균 1,050,000,000원보다 낮습니다. 최신 거래 1,070,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 아파트 등기부의 근저당권 5건도 매각으로 소멸하고, 금전채무 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 2019.03.28. 설정된 토지 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 권리가 아파트의 이용과 장래 거래에 미치는 영향을 확인하지 않은 상태에서는 94.3%라는 시세 대비 가격만 보고 안전한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다. 임대관계도 별도 확인이 필요합니다.

가격은 검토할 만하지만, 권리분석은 조건부 보류입니다. 구분지상권의 범위·목적·존속 조건과 실제 점유관계를 확인하고, 그 영향까지 반영한 입찰가를 결정해야 합니다. 종합적으로는 권리 인수 위험을 반영한 C등급으로 평가합니다.