수원지방법원 2025타경53351. 경기도 광주시 신현동 1101-10 소재 건물과 토지가 경매 대상입니다. 소유자는 서복희 씨이며, 2024년 6월 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024년 9월 30일 광주지구축산업협동조합이 설정한 채권최고액 909,600,000원의 근저당권입니다.
등기부를 보면 그 이후 주식회사 단주택건설의 가압류, 정순남의 강제경매개시결정, 광주시의 압류가 차례로 등장합니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 앞서 설정됐던 성남중부새마을금고와 안준식의 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
여기까지만 보면 등기상 권리관계는 정리 가능한 물건입니다. 하지만 2026년 1월 28일 접수된 유치권 신고가 판단을 바꿉니다. 근저당권이나 가압류와 달리 유치권은 점유와 공사대금채권 등 별도의 성립요건이 쟁점이 될 수 있어, 단순히 후순위 등기가 말소된다는 이유만으로 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 1101-10 경기도 광주시 상태길 189(신현동) |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 및 평지붕 · 2층 |
| 부속 사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(목록2) · 다락층 소재 |
| 토지 | 358.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 계획관리지역 |
| 이용상태 | 단독주택 · 지열보일러 난방 · 급배수위생설비 |
| 소유자 | 서복희 (단독소유) |
| 감정가 | 1,249,617,000원 |
| 최저매각가 | 1,249,617,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정순남 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30. 광주지구축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 909,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 등기 확인일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 구분
말소기준권리는 2024년 9월 30일 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 성남중부새마을금고 근저당권과 안준식 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으므로 현재의 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.
말소기준권리 이후의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 광주시 압류와 관련된 실제 징수채권의 성격, 조세 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
이 회사는 2025.03.25. 동일한 618,505,508원을 청구금액으로 가압류한 채권자이기도 합니다. 따라서 가압류채권과 유치권 신고액을 서로 독립된 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
유치권 신고만으로 매수인에게 해당 금액의 직접 변제의무가 확정되는 것은 아닙니다. 그러나 유치권이 실제로 성립해 점유가 유지되고 있다면 인도·명도와 분쟁 해결에 중대한 장애가 될 수 있습니다. 점유 사실, 공사대금채권의 존재·변제기·목적물 관련성, 유치권 성립요건 및 관련 소송 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고는 0명이며, 현재 권리분석에서 확정적인 대항력 임차인이나 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 건물이 비어 있거나 소유자만 점유한다고 확정할 수는 없습니다. 특히 유치권 신고가 있으므로 실제 점유자가 누구인지, 점유의 근거가 무엇인지에 대한 확인이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 전 가격 메리트 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,249,617,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%가 최저입찰 기준입니다.
하지만 이 물건의 가격 적정성은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다. 같은 지역의 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았고, 감정상 이용상태도 단독주택입니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 객관적으로 검증되지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 배당상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,249,617,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 999,693,600원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 799,754,880원 | 64% | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가를 기준으로 한 비교이며 실제 유찰이나 해당 가격에 낙찰된다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상 금액으로, 유치권 분쟁 해결비용이나 별도 인도비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,249,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,896,170원 |
| 1. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 909,600,000원 | 909,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 단주택건설 | 618,505,508원 | 325,120,830원 |
| 3. 신청채권자 · 정순남 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,578,105,508원 | 1,234,720,830원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 343,384,678원 |
신건 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용 14,896,170원을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 근저당권자인 광주지구축산업협동조합에 채권최고액 기준 909,600,000원, 단주택건설 가압류채권에 325,120,830원이 배당되는 구조입니다.
이 시뮬레이션에서는 신청채권자 정순남의 청구금액 50,000,000원에 대한 예상배당이 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여도 없습니다. 채권자 전체의 미배당액은 343,384,678원입니다.
본 배당은 근저당 채권최고액과 제시된 채권액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·집행비용·조세채권·최우선변제·배당요구와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 광주시 압류 관련 금액과 법정 우선순위는 반영 여부를 확인해야 합니다.
| 회차 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,234,720,830원 | 343,384,678원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 987,296,664원 | 590,808,844원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 789,357,331원 | 788,748,177원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 광주시 신현동 소재 숲속동화어린이집 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 진입은 가능합니다. 토지는 세로한면(가) 도로접면으로 표시되어 있어 실제 진입로 및 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 대중교통. 인근에 노선버스정류장이 있지만 정류장까지의 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통 여건은 불편한 편으로 평가되었습니다.
- 토지 특성. 토지면적 358.0㎡, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 공시지가는 632,400원/㎡로 표시됩니다.
- 지역 제한. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 역사문화환경보존지역에 저촉되는 사항도 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 평가자료에는 외국인 등 특정 취득주체와 용도를 대상으로 하는 허가구역 기록 및 2025.08.26.~2026.08.25.의 기간이 표시되어 있습니다. 현행 지정·연장 여부 및 취득자별 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 2층 단독주택 이용, 지열보일러 난방설비와 급배수위생설비가 기재되어 있습니다. 제시외 건물과 다락층은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변이 단독주택·농경지·임야 중심이고 대중교통 이용도 불편한 편이므로 매수층과 재매각 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 환금성의 정량 평가에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 실사. 주식회사 단주택건설이 실제로 목적물을 점유하는지, 점유 주체·범위·개시 경위를 확인해야 합니다. 유치권 신고서와 첨부자료도 대조해야 합니다.
- 공사대금채권 확인. 신고액 618,505,508원의 공사계약, 공사내역, 미지급금, 변제기 및 목적물 관련성을 확인하고 유치권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 가압류와 유치권의 관계. 동일 회사의 가압류와 유치권 신고가 동일 채권에 관한 것인지, 실제 배당과 유치권 주장에 어떤 영향을 주는지 법률적으로 검토해야 합니다.
- 실제 점유·임차관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 현장 방문을 통해 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물(목록2)의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 확인하고 다락층도 직접 조사해야 합니다.
- 용도와 공부 대조. 연립/다세대 + 토지라는 물건 분류와 감정평가상 단독주택 이용상태를 건축물대장, 등기, 현황과 교차 검증해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 유사 단독주택·토지의 최근 실거래를 확인하고 건물 상태, 토지면적, 도로조건, 규제사항을 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 광주시 압류 관련 세외수입채권 및 별도 우선징수채권이 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리·유지비 확인. 미납 공과금, 건물 유지관리비, 지열보일러 설비 상태, 보수 필요성을 점검해야 합니다.
- 경매 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권신고서 및 관련 소송자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도, 유치권은 별개의 문제”
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2024년 9월 30일 광주지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 종전 근저당권도 현재의 인수권리로 계산하지 않습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 618,505,508원의 유치권 신고가 있고 성립 여부는 불분명합니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유도 확정되지 않았습니다. 유치권이 유효하게 성립했는지에 따라 인도 가능성과 분쟁 부담은 크게 달라질 수 있습니다.
게다가 물건은 감정상 단독주택으로 이용 중인 토지·건물이며, 대중교통 여건은 불편한 편입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가 1,249,617,000원이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 유치권 문제를 해소하지 못하면 단순 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다.
결론은 등기상 매각소멸 가능, 그러나 실질적 취득 위험은 높음입니다. 유치권의 성립 여부·점유관계·목적물 범위와 실거래 시세가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 보수적인 판단이 타당합니다.
