수원지방법원 2025타경40385. 평택시 청북읍 어소리 일대의 공장·창고·사무실·판매장 등과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 소유자는 더조은주식회사이며, 등기상 말소기준권리는 2020년 9월 15일 주식회사한일합섬 명의 근저당권입니다. 그 이후 중소기업은행의 다수 근저당권, 근로복지공단 근저당권 및 여러 가압류가 설정됐습니다.

경매개시결정의 채권자는 중소기업은행이고 청구액은 7,791,318,904원입니다. 최저매각가 기준 예상배당에서는 채권자 전체 청구액을 충족하지 못하며, 미배당 규모가 5,241,702,967원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당금이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 등기상 채권의 소멸 여부와 점유·임대차에서 발생할 수 있는 별도 인수위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

말소기준은 2020.09.15 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 최초 주식회사한일합섬이고, 이후 유진한일합섬주식회사로 상호가 변경됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 중소기업은행 근저당권과 근로복지공단 근저당권, 가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 2023년 김은희(선정당사자) 관련 가압류는 2024.01.24 해제로 등기 말소됐고, 국 명의 납세담보 근저당권도 이미 말소된 것으로 기재됩니다. 이미 말소된 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리를 구분해 판단하는 것이 중요합니다.

② 임차·점유 및 인수위험 — 표상 0원, 점유는 미확정

등재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 조사 내역이 없다는 이유만으로 공장 전체가 소유자 직접 점유이거나 임차인이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.

공장·상가 성격의 시설은 사업자등록과 점유, 임대차의 성립 및 대항요건을 개별적으로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 대항력 있는 임차인이 없다고 확정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 9,006,369,315원인 물건이 2회 유찰되어 현재 최저매각가 4,413,121,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 수치 자체는 큰 할인 폭입니다. 그러나 공장과 부속시설, 여러 토지 및 기계기구를 포함하는 일괄매각 물건이므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 구별해야 합니다.

현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최근 거래가격, 시장 평균, 거래 추세와 최저매각가를 비교할 수 없습니다. 특히 공업용 부동산은 건축물 상태, 생산설비 활용 가능성, 진출입, 토지 이용규제, 매각 범위에 따라 시장성이 크게 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 주어진 매각가와 배당 모형을 적용한 비교입니다. 실제 재매각 일정과 최저매각가격, 배당액은 법원 공고 및 채권 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 0원은 점유·임대관계 미확인 위험까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,413,121,000원 가정)

채권최고액 등을 사용한 단순 추정 배당표입니다. 선순위 근저당권의 변경등기, 실제 채권액, 공동담보 배당, 당해세 및 우선변제채권을 확정 반영한 법원 배당표가 아닙니다. 주식회사리더스팩의 동일 금액 가압류가 두 차례 등재되어 있으므로 동일 채권의 중복 계상 여부도 확인해야 합니다.

⑤ 공장·토지 현황 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청북중학교 북동측 직선거리 약 1km 지점입니다. 인근에 농경지, 농가촌락, 공업·창고용 부동산 및 야산 등이 혼재합니다.
• 교통. 302번 지방도로가 북서측 직선거리 약 500m 지점에 있으며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 어연IC 및 청북IC는 차량으로 약 9~10분 거리로 평가됐습니다.
• 건물 구성. 공장 작업장, 창고·사무실, 사무실·식당, 판매장, 경비실·휴게실 및 화장실 등 복수 용도의 건축물이 포함됩니다. 일반철골구조, 경량철골구조, 철근콘크리트구조 등이 혼재합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 일부 건물의 엘리베이터 및 화물용승강기설비 등이 기재되어 있습니다. 기계기구는 매각대상 목록과 실제 잔존 상태의 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 생산관리지역 및 일부 계획관리지역이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역 등 규제가 존재하며, 개별 토지의 이용 가능성은 기호별로 확인해야 합니다.
• 토지 개별 지표. 확인된 토지정보에는 지목 도로, 면적 285.0㎡, 공시지가 82,300원/㎡, 생산관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함이 기재되어 있습니다. 도로접면은 맹지로 표시되어 있으므로, 현황상 차량 진출입 가능하다는 감정내용과 함께 개별 필지별 도로접면을 대조해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 건축물 및 제시외 시설의 상태와 사용 적법성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·창고는 설비, 전력·진입 여건, 토지이용 제한, 현장상태에 따라 이용 가능한 매수층이 달라집니다. 일반적인 주거용 부동산보다 개별 물건의 활용 가능성에 대한 검증 비중이 큽니다.

⑥ 일괄매각과 제시외 시설 — 무엇을 받는가

이번 매각은 일괄매각입니다. 매각물건명세서 비고에 따라 제시외 건물 중 일부와 기계기구가 매각에 포함되지만, 이동이 쉬운 일부 컨테이너 박스는 제외됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 변경 확인. 2020년 최초 1,000,000,000원 설정과 2024년 50,000,000원 변경 내역을 대조하고 현재 유효 채권최고액과 실제 채권을 확인합니다.
• 배당표 재검증. 공동담보 및 공장·광업재단 저당 관련 목록, 채권자의 실제 청구와 중복채권 여부를 확인합니다. 예상배당표가 확정배당표는 아닙니다.
• 점유 및 임대차. 공장, 사무실, 판매장 등 각 시설의 실제 점유자를 조사하고 임대차계약·보증금·대항요건 및 명도 가능성을 확인합니다.
• 매각범위. 각 토지와 건물, 제시외 건물, 기계기구 및 매각 제외 컨테이너 박스의 목록을 감정평가서와 현장에서 일치시킵니다.
• 주소·지번. 경매 소재지 어소리 619-1과 건물 등기 소재지 어소리 620 및 공동담보 필지의 관계를 확인합니다.
• 진입·토지규제. 실제 차량 출입과 개별 토지의 도로접면, 생산관리지역·계획관리지역, 토지거래 허가구역 해당 여부를 점검합니다.
• 실거래 및 수익성. 유사 공장·창고 매매사례와 임대수익, 시설 보수비, 기계기구 활용 가치를 별도로 조사해 적정 입찰가격을 산정합니다.
• 실질취득비용. 낙찰대금 외 취득 관련 비용, 시설 보수, 명도, 시설 정리 및 미확인 부담 가능성을 반영합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 다시 확인합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 가치와 인수범위”

이 사건의 눈에 띄는 수치는 감정가 대비 49%의 최저매각가입니다. 하지만 이 가격을 그대로 저가 매수 기회로 연결하기에는 확인해야 할 조건이 많습니다.

권리 측면에서는 후순위 근저당권과 가압류가 원칙적으로 소멸하는 구조이고, 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점 때문에 점유·임차권 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.

더욱이 선순위 근저당권의 변경등기와 예상배당표 적용금액 사이에 차이가 있고, 공장·창고·토지·제시외 건물·기계기구가 결합된 물건인 만큼 매각범위와 실제 활용 가치를 따로 평가해야 합니다. 이미 2회 유찰된 사정도 함께 고려해야 합니다.

결론은 조건부 검토, 즉 가격 매력 판단 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 임대차 및 현장 검증이 끝나지 않았고 확인된 실거래 시세가 없어 4,413,121,000원을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 낙찰 여부보다 먼저 실질취득비용과 실제 매매가능가격을 확정하는 것이 핵심입니다.