수원지방법원 2025타경53769. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 서측 인근의 힐스테이트미사역그랑파사쥬 오피스텔입니다. 해당 호실은 지상 30층 건물 중 20층에 있고, 2020년 7월 30일 사용승인을 받은 건물입니다. 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 분포하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
그런데 이 물건에서 먼저 봐야 할 것은 입지가 아닙니다. 2023년 10월 13일 설정된 전세권입니다. 전세권자 이경호는 150,000,000원을 전세금으로 등기했고, 이후 동일인이 경매신청채권자로 등장합니다. 여기에 JIN MEIJING이라는 별도 전입자도 확인됩니다. 선순위 전세권과 두 사람의 점유·임대차관계를 구분해서 판단해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1102동 20층 2013호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 180 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 지하 5층 / 지상 30층 중 20층 |
| 구조 / 사용승인 | 철골철근콘크리트구조 · 2020.07.30 |
| 소유자 | 서승희 (2023.08.22 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이경호 / 150,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 이경호 · 전세금 150,000,000원 · 건물 전부 |
| 실제 임차인 | 이경호, JIN MEIJING · 총 2명 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
이 사건에는 일반적인 근저당권이 별도로 등재되어 있지 않습니다. 경매신청채권자인 이경호는 선순위 전세권자와 동일인이며, 전세금과 청구액도 모두 150,000,000원입니다. 이는 전세권에 기초한 경매 및 배당관계일 가능성을 검토하게 하지만, 금액과 성명이 같다는 이유만으로 법률상 권리 소멸을 확정할 수는 없습니다.
2026년 4월 24일 등기된 하남시 압류는 경매개시등기 이후의 권리로, 등기상 매각으로 소멸할 대상으로 분류됩니다. 그러나 압류등기의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위 문제는 다릅니다. 미확인 세금이 존재하면 예상 배당금과 전세권 회수액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사 등에서 확인되는 사람은 이경호와 JIN MEIJING입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으므로 실제 임차인 2명으로 구분해 검토합니다. 두 사람 모두 전입일은 확인되지만 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이경호 전세권자 |
2023.10.06 | 임대차보증금 미상 등기 전세금 150,000,000원 |
대항력 검토 전입 선행 · 실제 점유 확인 필요 |
배당요구 있음 2026.05.07 우선변제 범위 확인 필요 승계 없음 |
| JIN MEIJING 별도 전입자 |
2025.12.16 | 미상 | 가능·미상 실제 점유·계약관계 확인 필요 |
확정일자 미상 배당요구 확인되지 않음 승계 없음 |
또한 전세권의 등기된 존속기간은 2023.10.02부터 2025.10.02까지입니다. 등기상 기간이 지났다는 사정만으로 전세금반환채권이나 전세권 말소 문제가 모두 해결됐다고 판단할 수 없습니다. 전세금 반환 여부, 갱신 관계, 전세권 말소 및 배당 후 처리까지 검토해야 합니다.
③ 가격과 실질취득 — 시세 메리트 판단 보류
감정가와 신건 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 소유자 서승희의 2023년 취득 거래가액은 158,000,000원입니다. 그러나 과거 소유권이전 거래가액은 현재 오피스텔 시세를 직접 증명하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않는 상황에서 이 물건이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 배당·미회수 시나리오
현재 신건부터 2회 유찰까지의 매각가격 및 신청채권 회수액을 비교한 것입니다. 모든 계산은 전세금 150,000,000원을 배당대상 채권으로 처리한 가정이며, 실제 배당순위나 권리 인수 여부를 확정하는 표는 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미회수액 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 156,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 0원(가정) |
| 1회 유찰(80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 27,747,200원 | 0원(가정) |
| 2회 유찰(64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 52,357,120원 | 0원(가정) |
미회수액은 배당가정상 신청채권자의 부족액입니다. 매수인의 법률상 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 권리가 매각으로 소멸하면 미회수액을 매수인이 자동 승계하지 않으며, 선순위 권리의 존속 또는 임차보증금 인수 여부에 따라 매수인의 실제 부담은 달라집니다.
⑤ 신건 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,984,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 이경호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,016,000원 |
| 합계 | — | 156,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 다른 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 이경호에게 150,000,000원 전액이 배당된다는 계산은 확정 배당순위를 의미하지 않으며, 배당표의 0원 인수 가정도 개별 임차인의 인수위험을 해소한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 서측 인근. 근린생활시설·오피스텔·중대규모 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 미사역, 노선버스 및 광역버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 30층 건물 중 20층. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전·화재경보설비 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 20m 내외 포장도로와 접하며 남측·동측에는 보행자 전용도로가 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 규제는 기재된 대상과 기간이 서로 달라 실제 취득자격 및 이용방식에 적용되는 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 내부 상태 및 실제 점유상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매도가격 수준과 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다. 아파트 거래가격과 혼용해서 판단해서도 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2023.10.13 설정된 이경호 전세권이 경매신청·배당요구에 따라 매각으로 소멸하는지, 매각물건명세서와 전세권 실행 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 이경호의 채권 확인. 등기 전세금 150,000,000원과 신청채권 150,000,000원의 관계, 임대차계약 유무, 배당요구 효력을 확인하고 이중계산을 방지해야 합니다.
- JIN MEIJING 점유 조사. 전입일 2025.12.16 외에 임대차계약 당사자, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구, 전세권과의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 검증. 낙찰가뿐 아니라 법률상 존속하는 전세권·임차보증금 및 취득 부대비용을 반영해야 합니다. 인수형 권리가 있다면 최저가 하락만으로 저렴해지는 것은 아닙니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인해 입찰상한을 설정해야 합니다.
- 하남시 압류·조세. 2026.04.24 압류의 조세채권 내용과 배당순위를 확인해야 합니다. 조세 배당에 따라 전세권자의 실제 회수금액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자 2명의 관계를 확인하고 인도·명도 절차를 검토해야 합니다. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구서류와 감정평가서를 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 0원과 권리상 인수 0원은 다르다”
하남 미사역 인근이라는 입지와 156,000,000원의 신건 가격만 보면 검토할 만한 오피스텔로 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 누구의 보증금이, 어떤 권리로, 어디까지 정리되는가입니다.
이경호의 선순위 전세권 150,000,000원은 현재 배당가정상 전액 회수되지만, 실제 소멸 여부를 확정해야 합니다. 또한 JIN MEIJING이라는 별도 전입자의 보증금·점유·대항력은 아직 명확하지 않습니다. 배당표상의 인수 0원이라는 숫자만으로 두 사람의 권리관계가 모두 해결됐다고 판단하는 것은 위험합니다.
결론은 권리확인 우선, 가격판단 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸과 별도 임차인의 인수 여부가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없고, 최신 오피스텔 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 가격상 매력도 부여할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 권리위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 이 물건은 싸게 낙찰받는 전략보다 인수할 권리가 실제로 무엇인지 확인하는 절차가 먼저입니다.
