수원지방법원 2026타경5. 경기도 광주시 신현동 엔떼빌플러스 제106동 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 위치한 다세대주택으로, 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원인 신건입니다. 현재 등기부상 소유자는 조수현이며, 2019년 5월 13일 거래가액 166,000,000원으로 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다.

이 물건의 권리 흐름은 국민은행 근저당권을 중심으로 형성돼 있습니다. 2019년 5월 13일 설정된 국민은행의 44,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 국민은행 근저당권 2건, 애니원캐피탈대부 근저당권 2건, 서울보증보험 가압류가 추가됐습니다. 이들 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기 을구 7번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 건물 등기상 금전채무가 정리되더라도 토지에 설정된 이용권 제한은 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 '선순위 근저당만 확인하면 되는 경매'가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당과 살아남는 토지권리

최초 소유권보존등기는 2016년 10월 25일 이미숙 명의로 이뤄졌습니다. 이후 김성주를 거쳐 2019년 5월 13일 조수현에게 소유권이 이전됐습니다. 성남중앙신용협동조합의 종전 근저당권 2건과 우리은행 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

현존하는 건물 등기상 담보권의 기준점은 2019.05.13 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 44,000,000원이며, 이후 국민은행의 추가 근저당 2건과 애니원캐피탈대부의 근저당 2건이 설정됐습니다. 2024년 서울보증보험 가압류와 2026년 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 과거 거래의 57.5%, 현재 시세는 별개

엔떼빌플러스 106동의 비교 실거래는 전용 61.93㎡를 기준으로 확인됩니다. 거래금액은 400,000,000원이고, 최저매각가와의 비율은 57.5%입니다. 그러나 중요한 문제가 있습니다. 확인된 거래가 2022년 10월의 단 1건이라는 점입니다.

숫자만 보면 최저가 230,000,000원은 과거 거래가격의 57.5%이므로 상당히 낮아 보입니다. 하지만 해당 거래는 2022년 자료이며, 비교 대상도 1층으로 경매 대상인 2층 201호와 층이 다릅니다. 최근 시장의 가격 변화나 동일 평형의 거래 흐름을 판단하기에는 표본이 부족합니다.

또 하나 고려해야 할 것은 단지의 규모입니다. 엔떼빌플러스 106동은 8세대입니다. 소규모 다세대주택은 거래 표본이 적을 수 있으며, 실제 처분가격을 추정할 때 개별 호실 상태와 토지권리의 영향을 더욱 신중하게 확인해야 합니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 과거 거래가격이 아니라 현재 매매 가능가격과 구분지상권 인수에 따른 제약입니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

신건 매각가 230,000,000원을 가정한 자동 배당 시뮬레이션입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정했으며, 집행비용 4,020,000원을 공제한 후 소유자 잔여액 58,825,795원으로 계산됩니다. 실제 배당은 채권 확정액, 집행비용, 당해세, 우선변제권 등으로 달라질 수 있습니다. 토지 구분지상권은 금전 배당표와 별개로 매수인에게 인수되는 권리입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수권리는 남는다

현재 최저가는 감정가의 100%인 230,000,000원입니다. 아래는 매각가를 낮춰 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 유찰 시 가격 변화는 입찰 판단에 참고할 수 있지만, 낙찰가가 낮아진다고 토지 구분지상권이 소멸하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 경기도 광주시 신현동 소재 강남300CC 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 경사지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·접도. 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 북측 약 6미터 도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 543.0㎡, 공시지가는 760,500원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 표시돼 있습니다. 토지거래계약허가구역의 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 106동은 8세대 규모이고 확인되는 실거래 표본은 2022.10의 1건입니다. 거래사례가 제한적이므로 환금성에 대한 보수적 접근이 필요합니다. 토지 구분지상권의 존속은 향후 매도 과정에서도 검토해야 할 사항입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 최우선 점검사항입니다. 을구 7번 구분지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간, 도면, 사용 제한 및 구분지상권자가 행사할 수 있는 권리를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수 문구 확인. 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 사항을 반드시 원본과 대조해야 합니다. 건물 등기 을구 7번 근저당과 토지 별도등기 을구 7번 구분지상권을 혼동해서는 안 됩니다.
• 점유 및 임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 확정일자 여부를 재확인해 인도·명도 위험을 점검해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 2022.10 거래 400,000,000원만으로 2026년 시장가격을 산정하면 안 됩니다. 동일 단지 및 주변 유사 다세대주택의 최근 거래, 매물가격, 실제 매각 가능가격을 비교해야 합니다.
• 토지권리와 대출 가능성. 구분지상권이 담보평가, 금융기관 대출심사, 토지 이용 및 향후 처분에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 회차별 가격 계획. 현재 230,000,000원, 1회 유찰 가정 184,000,000원, 2회 유찰 가정 147,200,000원을 참고하되, 권리 부담과 실제 시세를 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비·세금·점유비용. 공용부분 미납관리비, 관련 세금, 점유관계에 따른 인도비용 등 예상 취득비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 건물·토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 도면을 대조하고, 인수권리의 실질적인 영향을 전문가에게 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “과거 시세보다 낮다 ≠ 권리까지 안전하다”

엔떼빌플러스 106동 201호는 숫자만 보면 관심을 끌 만한 물건입니다. 감정가와 최저매각가가 230,000,000원인 반면, 확인된 과거 실거래는 400,000,000원이기 때문입니다. 두 금액의 비율은 57.5%입니다.

하지만 그 실거래는 2022년 10월의 단 1건입니다. 이를 현재 시세로 간주할 수 없고, 무엇보다 토지 별도등기 구분지상권을 매수인이 인수한다는 사실이 이 사건의 핵심 위험입니다.

국민은행의 말소기준 근저당 이후 설정된 담보권과 가압류가 소멸하는 구조 자체는 비교적 명확합니다. 예상 배당표상 매수인이 추가로 부담할 금전채무도 0원으로 계산됩니다. 그러나 존속하는 토지권리는 배당으로 소멸하지 않으며, 금전으로 환산되지 않은 제한이 매수인에게 남습니다.

따라서 이 사건에 대한 판단은 권리상 주의 필요, 가격 매력 미확정, 입찰 전 토지권리 확인 필수입니다. 구분지상권의 실질적인 영향을 확인하지 못한 상태에서는 과거 실거래 대비 낮은 최저가를 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 살아남는 권리입니다.