수원지방법원 2026타경7. 경기도 성남시 수정구 창곡동의 위례래미안이편한세상 5601동 7층 701호가 경매 대상입니다. 감정평가서상 철근콘크리트구조 11층 아파트 중 7층이며, 비교 대상 실거래의 전용면적은 75.98㎡대입니다. 등기상 소유자는 박선영, 경매신청 채권자는 박성희입니다. 신청채권자의 청구금액은 350,000,000원으로 확인됩니다.

권리관계에서는 근저당권의 설정 및 말소 순서가 중요합니다. 과거 하나은행과 오케이저축은행의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 유효한 선순위 말소기준권리는 2023.07.28 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 신한은행의 다른 근저당권과 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 경매소멸 대상 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

가격 측면에서는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건이지만, 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 할인폭은 2.6%에 불과하므로 경쟁입찰로 낙찰가가 상승하면 가격 이점이 빠르게 줄어듭니다. 실제 점유상태와 규제사항을 확인하지 않은 채 단순히 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 응찰하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 근저당은 매각으로 소멸

등기상 가장 먼저 확인되는 소유권은 2016.07.11 경기도시공사의 소유권보존등기입니다. 이후 2016.10.06 박선영 명의로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 385,000,000원과 2020.11.26 설정된 오케이저축은행 근저당권 360,000,000원은 모두 2023.07.28 해지에 따라 말소되었습니다.

따라서 현재 말소기준이 되는 권리는 2023.07.28 접수 제27643호, 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원, 채무자는 박선영입니다. 같은 날 설정된 을구 5번 신한은행 근저당권 552,000,000원은 주식회사피에스와이를 채무자로 하고 있으며, 2024.01.08 을구 7번의 근저당권 48,000,000원도 같은 법인을 채무자로 합니다.

이후 2026.01.07 강제경매개시결정이 있었고, 2026.01.08 갑구 3번으로 등기되었습니다. 신청채권자는 박성희입니다. 을구 4번 말소기준권리 및 그 뒤에 설정된 근저당권, 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12건 평균보다 낮지만 할인폭은 제한적

위례래미안이편한세상의 동일 평형 전용 75.98~75.99㎡대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12건 평균은 1,622,416,666원, 거래 최저가는 1,400,000,000원, 거래 최고가는 1,830,000,000원입니다.

신건 최저매각가 1,580,000,000원은 최근 12건 평균 1,622,416,666원의 97.4%입니다. 따라서 최근 실거래 평균보다 소폭 낮은 가격이라는 판단은 가능합니다. 반면 거래 표본의 가격 범위가 넓고, 대상 물건은 7층인 데 비해 최신 거래는 20층이므로 최신 거래가만 기준으로 큰 할인폭을 주장하는 것은 적절하지 않습니다.

2025.09 거래금액은 1,400,000,000원부터 1,530,000,000원까지 분포하고, 2026.07에는 1,830,000,000원 거래가 표시되어 있습니다. 거래 시점별 가격 차이는 관찰되지만, 개별 거래의 층수와 조건이 다르므로 이를 곧바로 전체 단지의 확정적인 상승률로 해석할 수는 없습니다. 실제 응찰가를 정할 때는 최근 평균과 유사 층 거래를 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,580,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각되는 상황을 전제로 한 배당 추정입니다. 신한은행 근저당권의 채권최고액과 강제경매신청 채권자의 청구액을 기준으로 하며, 집행비용은 추정금액입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 채권자 총 청구액은 1,346,000,000원, 예상 배당액도 1,346,000,000원으로 추정됩니다. 소유자 잔여금은 215,800,000원, 미배당 채권액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 점유 및 임차관계 확인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당·가격 시나리오

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 이후 유찰하는 경우를 가정한 가격 및 예상배당의 변화는 다음과 같습니다. 회차별 예상 미배당 금액은 채권자에게 배당되지 않는 채권액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액과 동일한 개념은 아닙니다.

현재 회차에서는 신청채권자 박성희의 청구금액 350,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰 가정에서는 예상배당액이 252,960,000원, 2회 유찰 가정에서는 2,688,000원으로 감소합니다. 모두 추정 시나리오이며 실제 배당순위와 채권액 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 위례한빛고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 분포하며, 감정평가상 주거지로서 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 남위례역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 아파트 중 7층 701호입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 지하주차장 및 공동현관 보안설비가 확인됩니다.
• 단지 규모·환금성. 위례래미안이편한세상은 1,540세대이며 준공일은 2016.06.30입니다. 동일 평형의 최근 실거래가 확인된다는 점은 가격 비교에 유리합니다. 다만 실거래 가격 편차가 크므로 층수·향·내부 상태별로 개별 매각가를 산정할 필요가 있습니다.
• 토지 및 용도지역. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 관련 토지이용계획이 확인되며, 위례 지구단위계획구역에 해당합니다. 감정평가서상 토지는 인접 도로와 대체로 평탄하고 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역 등의 지정 및 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 중 2025.10.20~2026.12.31로 표시된 사항이 있으므로 실제 경매 취득에 대한 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.07.28 설정된 을구 4번 신한은행 근저당권을 기준으로 뒤따르는 권리의 소멸 여부를 확인하세요. 이미 말소된 하나은행·오케이저축은행 권리와 현재 유효한 신한은행 근저당권을 혼동하지 않아야 합니다.
• 점유·임차관계 재확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서와 실제 현장 점유관계를 대조해야 합니다. 새로운 임차인이 확인되면 대항력과 보증금 인수 여부를 재검토해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 최저매각가 1,580,000,000원은 최근 평균의 97.4%입니다. 최근 시세보다 낮지만 할인폭이 크지 않으므로 입찰 경쟁으로 가격이 상승하는 경우 실거래 평균과의 차이를 반드시 재계산해야 합니다.
• 유사 층수 거래 비교. 최신 거래는 20층, 경매 대상은 7층입니다. 고층 거래가만을 기준으로 저평가 여부를 판단하지 말고 유사 층수의 실거래, 향·조망·내부 상태를 확인해야 합니다.
• 배당 관계 확인. 신한은행 근저당권 중 일부는 주식회사피에스와이를 채무자로 하고 있습니다. 근저당권별 피담보채무, 실제 채권액, 배당요구 현황 및 배당순위를 확인하세요.
• 점유 이전 비용. 점유자가 누구인지 확인한 후 인도명령 가능성, 명도 절차, 협의 비용 등을 검토해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태에서 즉시 인도를 전제하는 것은 위험합니다.
• 관리비와 세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 세금, 당해세 및 집행비용 변동을 확인하여 실제 취득에 필요한 총자금을 계산해야 합니다.
• 입찰보증금·매각조건. 매각기일은 2026.10.26입니다. 실제 입찰보증금과 특별매각조건은 최신 법원 매각공고를 기준으로 확인하세요.
• 규제 및 원본 서류. 토지거래허가구역 지정사항, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 신중하게”

위례래미안이편한세상 5601동 701호는 과거 근저당권이 이미 말소되고, 현재 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수금액은 0원이며, 최저매각가 역시 최근 12건 실거래 평균보다 낮습니다.

그러나 최저가 1,580,000,000원은 최근 평균 1,622,416,666원의 97.4%로, 충분한 가격 여유가 확보되었다고 단정하기는 어렵습니다. 또한 임대관계가 미상이므로 실제 점유자가 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 전혀 없다고 평가해서도 안 됩니다.

결론적으로 권리 소멸 구조는 긍정적이고, 최근 평균 대비 가격도 소폭 낮지만, 입찰 전 점유관계와 규제사항을 반드시 확인해야 하는 물건입니다. 실제 응찰가가 최근 시세에 근접하거나 이를 넘어서는 경우 가격 메리트는 약해집니다. 따라서 권리관계 확인과 함께 입찰가 상한을 보수적으로 설정하는 것이 중요합니다.

종합 판단: B등급 — 권리 구조 양호·인수 0원 추정, 최근 시세 대비 소폭 할인. 단, 임대관계 미상과 제한적인 가격 여유를 감안해 신중 접근.