수원지방법원 성남지원 2026타경39. 경기도 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 제6층 다606호, 감정가 311,000,000원인 공장(지식산업센터) 물건입니다. 건물은 지하 4층·지상 10층 규모로 2022.01.28. 사용승인을 받았습니다. 소유자는 김경옥이며, 2022.02.28. 설정된 하나은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

일반적인 권리 흐름만 보면 어렵지 않습니다. 하나은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 이루어진 임의경매개시결정과 하남시 압류도 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 롯데카드 가압류 역시 이미 말소됐습니다.

그런데 이 물건에는 놓치면 안 되는 예외가 있습니다. 토지 별도등기 을구 1번의 구분지상권입니다. 매각물건명세서에 2022.01.14. 등기된 해당 권리가 매각으로 말소되지 않으며 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 금전 인수액이 0원이라는 이유로 모든 권리관계가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 구분지상권

갑구의 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 김경옥 명의로 소유권이 이전되어 있습니다. 2025.08.20. 접수된 롯데카드의 8,609,741원 가압류도 2025.09.30. 해제에 따라 말소됐습니다.

현재 확인되는 후순위 권리 중 2026.01.22. 하나은행의 임의경매개시결정 및 2026.04.17. 하남시의 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 하남시 압류와 관련된 실제 조세채권의 법정기일 및 배당순위는 등기 순서만으로 확정할 수 없으므로, 금전배당의 정확성은 별도 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 중

조사된 실제 임차인은 김은정 1명입니다. 다606호에 대해 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원의 임대차관계가 확인됩니다. 전입일은 2023.10.05.로 말소기준인 2022.02.28.보다 늦습니다.

③ 시세·가격 판단 — 신건 3.11억이 적정한가

현재 최저매각가는 감정가와 같은 311,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

이 물건은 아파트가 아니라 공장 용도로 이용 중인 지식산업센터입니다. 따라서 가격 검증도 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 유사 면적·층·이용조건 거래와 비교해야 합니다. 아파트 실거래 평균이나 주변 주거용 부동산 가격을 기준으로 시세를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 분석 가능한 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 실제 유찰이 발생했다는 뜻이 아니라, 유찰될 경우의 가정 가격입니다.

위 금액은 회차별 배당 가정에 따른 값입니다. 실제 매각가격, 집행비용, 조세채권 및 법정 우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 모든 회차에서 토지 구분지상권 인수 문제는 별도로 남습니다.

1회 유찰 시 최저가는 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가격이 내려간다는 사실만으로 적정 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 실제 거래사례와 구분지상권 부담을 검토하기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)

신건 가격 311,000,000원에 매각되는 경우, 집행비용 5,154,000원과 하나은행 근저당 채권최고액 240,000,000원을 배분하면 소유자 잔여금은 65,846,000원으로 계산됩니다.

다만 하나은행의 실제 경매 청구금액은 204,404,371원이며, 위 배당표의 240,000,000원은 근저당 채권최고액 기준 가정입니다. 실제 확정채권액을 의미하지 않으므로 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

2회 유찰을 가정하면 근저당권자에 대한 예상배당이 195,453,440원으로 감소하고, 시나리오상 미배당은 44,546,560원으로 계산됩니다. 그렇더라도 말소되는 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

반면 토지 구분지상권은 낙찰가나 채권자 배당액에 관계없이 매수인이 인수하는 권리입니다. 회차별 배당표와 별도 인수권리를 혼동하지 않아야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 선동 소재 미사강변초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 학교, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설이 분포합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 대상 건물의 동측으로 폭 약 42m, 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 2022.01.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지식산업센터입니다. 급·배수 및 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화·화재탐지설비와 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 준주거지역 및 미사지구 지구단위계획구역 등의 토지이용 제한 내용이 기재되어 있으며, 공장설립 관련 제한 및 승인 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지권리. 토지 별도등기 구분지상권이 인수됩니다. 권리 행사 범위와 대상 공간을 확인해 건물의 사용·처분 및 향후 매각에 미치는 영향을 평가해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 수요층 및 용도 규제가 다릅니다. 비교 가능한 최근 거래와 실제 매수 수요가 확인되지 않은 상태이므로 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원본 확인. 2022.01.14. 등기된 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권의 설정 목적, 권리자, 행사 범위 및 존속기간을 토지 등기부와 관련 서류로 확인하세요.
• 건물 이용에 미치는 영향. 인수 구분지상권이 다606호의 실사용, 출입, 공용시설 이용, 장래 처분에 어떠한 영향을 주는지 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 지식산업센터 및 인근 유사 물건의 최근 실거래, 층별 가격 차이와 임대수익 조건을 비교하여 감정가 311,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임차인 명도. 김은정의 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원, 전입일 2023.10.05. 및 배당요구 사실을 확인하고 실제 점유관계와 인도 절차를 점검하세요.
• 우선변제 여부. 임차인의 확정일자, 소액임차인 요건 및 배당순위를 확인하세요. 배당요구만으로 보증금의 배당 여부가 확정되지는 않습니다.
• 조세채권 확인. 2026.04.17. 하남시 압류의 원인채권, 조세의 법정기일과 배당우선순위를 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 항목, 공과금, 취득 관련 비용과 인도비용 등을 별도로 확인하세요.
• 공장 이용 적격성. 지식산업센터 입주 업종 및 실제 사용 제한을 확인하고, 매수 이후 계획하는 용도로 사용할 수 있는지 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 311,000,000원, 1회 유찰 가정 248,800,000원, 2회 유찰 가정 199,040,000원의 자금계획을 세우되 시장가격을 검증하기 전에는 할인율만으로 응찰하지 마세요.
• 입찰 전 서류 재확인. 최신 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 경매 진행상황을 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 인수권리 0개”

하남 미사강변스카이폴리스 다606호는 하나은행 근저당이 말소기준이며, 임차인의 대항력에 따른 보증금 승계 위험이 낮은 지식산업센터입니다. 신건 기준 금전 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 말소되지 않는 토지 구분지상권이 존재한다는 점에서 단순한 권리 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 인수권리의 경제적 영향은 해당 구분지상권의 구체적인 설정 내용과 건물 이용관계를 확인해야 판단할 수 있습니다.

또한 감정가 3.11억이 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않습니다. 지식산업센터의 특성상 입주 업종, 실제 임대수요, 용도 제한 및 환금성을 함께 살펴야 합니다.

금전 인수는 0원, 권리위험은 남아 있습니다. 가격 메리트도 아직 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 종합 C등급의 신중 검토 대상으로 판단하며, 토지 별도등기 구분지상권의 실질적 부담과 유사 물건의 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.