수원지방법원 2026타경50005. 경기도 하남시 감이동 현대테라타워감일 2층 210호가 임의경매로 나왔습니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 270,000,000원이며, 매각기일은 2026.10.26입니다.

등기상 소유자는 조단비입니다. 2022년 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 268,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 216,870,000원입니다.

권리분석에서 중요한 것은 채권의 크기와 낙찰자가 인수하는 권리는 다르다는 점입니다. 신건 기준 근저당권 채권최고액에 대한 예상 미배당이 발생하지만, 이는 곧바로 낙찰자 부담이 되는 금액이 아닙니다. 반면 임차인의 실제 점유 여부와 지식산업센터의 시세는 입찰 전에 점검할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

권리관계의 중심은 2022.09.23 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 268,800,000원이며 말소기준권리로 분석됩니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2022.08.03 이루어진 무궁화신탁 명의의 소유권보존·신탁 등기는 이미 말소됐습니다. 2022.09.23 소유권이 조단비에게 이전됐으며, 해당 소유권이전등기는 현재 소유관계에 해당합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유 확인 필요

임차인 이기섭의 전입신고일은 2022.12.12로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2022.09.23보다 늦습니다. 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 판정되며, 2026.03.09 배당요구를 신청했습니다.

다만 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제권은 미상으로 보는 것이 적절합니다. 또한 물건이 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있어 실제 임대차의 법적 성격, 사업자등록 및 점유 요건 등을 별도로 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 상가건물 임대차의 모든 대항요건을 판단할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 270,000,000원을 검증해야 한다

현재 최저매각가는 270,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 할인은 적용되지 않았습니다.

다만 이 물건은 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트와 달리 실제 거래가격, 임대수익 가능성, 공실 위험, 용도 제한과 업종별 수요가 가격 판단에 중요한 요소입니다. 현재 비교 가능한 동일 용도·유사 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 최저매각가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

* 실질취득가는 각 회차의 최저매각가에 예상 인수액 0원을 합산한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도이며, 실제 낙찰가는 입찰 결과에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

신건 최저가 270,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 약 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 근저당권 배당 재원으로 계산됩니다. 채권최고액 268,800,000원을 기준으로 비교하면 3,380,000원이 미배당되는 구조이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액과 채권승계 관계, 신청채권자 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등은 반영하지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시뮬레이션

신건에서 미배당은 3,380,000원이지만, 1회 유찰 시 56,624,000원, 2회 유찰 시 99,219,200원으로 늘어납니다. 이는 채권자에게 돌아갈 예상 배당이 줄어드는 결과이지, 해당 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 감이동 소재 감일고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 및 다가구주택 등이 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 210호입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 및 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지 북측으로 약 15m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구) 및 공공주택지구 등에 해당하며, 토지이용계획상 여러 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 4,286,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 기준 가격이며 본 호실의 직접적인 매매시세는 아닙니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 입주업종 가능 여부와 용도에 따른 사용 제한을 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터의 실제 환금성은 인근 유사 호실의 매매·임대거래와 공실 수준을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 현재 감정가만으로 매각 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 현대테라타워감일 및 인근 유사 지식산업센터의 거래가격을 비교하고, 270,000,000원이라는 신건 가격의 적정성을 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 이기섭의 실제 점유 상태, 임대차계약서, 사업자등록 여부, 확정일자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 채권자 관계. 우리은행 근저당권과 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사 명의 경매신청 사이의 채권승계·양도 관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 채권최고액 기준 미배당과 실제 미배당은 다를 수 있습니다. 확정채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도·입주 자격. 공장(지식산업센터) 이용에 따른 입주 가능 업종, 직접 사용 조건 및 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비와 공실비용. 공용부분 관리비 체납, 향후 관리비 부담, 임대 가능성과 공실 비용을 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 216,000,000원, 2회 유찰 172,800,000원은 감정가 기준 시나리오일 뿐이므로 실제 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차 관련 문건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트 확보”

현대테라타워감일 210호는 말소기준권리가 명확하고, 현재 분석상 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 임차인 이기섭은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 나타나며, 배당요구도 신청했습니다.

그러나 임차인이 실제 점유하는 지식산업센터라는 점에서 명도와 임대차 법적 요건의 확인이 필요합니다. 등기상 근저당권자와 경매신청 채권자의 관계도 검토해야 합니다.

가장 중요한 투자 판단 변수는 가격입니다. 신건 최저매각가 270,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 따라서 유찰 여부와 관계없이 유사 호실의 최근 거래, 임대수요, 공실 위험 및 용도 제한을 검증해야 합니다.

권리 인수 부담은 낮지만, 시세 검증과 임차인 확인이 선행돼야 하는 물건. 현재 단계에서는 가격 메리트를 확정하지 않고 신중하게 접근하는 것이 적절합니다.