수원지방법원 2026타경50010. 경기도 광주시 신현동에 소재한 다세대주택 2층 202호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물이며, 2013년 12월 27일 사용승인됐습니다. 부동산 현황상 명칭은 1004 빌라트이고, 실거래 비교 건물은 1004갤러리로 표시됩니다. 건물 명칭과 호수의 일치 여부는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
등기부상 소유자는 박현아로, 2019년 8월 13일 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2026년 1월 7일 채권자 장원달의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 특이한 점은 장원달이 경매신청채권자인 동시에 선순위 임차권등기권자라는 사실입니다. 이 동일인 관계는 배당 중복 여부와 임대차의 실질을 확인해야 하는 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 1004-2, 2층 202호 도로명: 경기도 광주시 상태길 101-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 실거래 비교 기준 면적 59.565㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 현황상 건물명 | 1004 빌라트 · 실거래 비교 명칭 1004갤러리 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.12.27 · 비교 건물 9세대 |
| 소유자 | 박현아 (2019.08.13 소유권이전, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장원달 / 157,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.07 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차보증금 | 장원달 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당권 2건은 2014년 5월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단의 핵심은 2016년 전입·확정일자를 갖춘 임차인과 2026년 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 장원달의 임차권등기는 2024년 10월 24일에 이루어졌으나, 전입신고일은 2016년 10월 5일이고 확정일자는 2016년 8월 26일입니다. 2022년 증액된 7,500,000원 역시 2022년 8월 19일 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 권리분석 — 대항력·우선변제·승계
실제 임차인은 장원달 1명입니다. 장원달은 주택임차권등기권자이자 경매신청채권자이며, 별도의 보증기관 대위·승계채권자는 확인되지 않습니다. 동일인에게 표시된 보증금과 신청채권을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장원달 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
157,500,000원 증액 7,500,000원 포함 |
전입 2016.10.05 확정 2016.08.26 증액 확정 2022.08.19 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
| 최초 임대차계약 | 2016.08.23 |
|---|---|
| 최초 보증금 | 150,000,000원 · 확정일자 2016.08.26 |
| 점유개시일 | 2016.10.02 |
| 전입신고일 | 2016.10.05 |
| 보증금 증액 | 2022.08.11 · 7,500,000원 증액 |
| 증액분 확정일자 | 2022.08.19 |
| 임차권등기 | 2024.10.24 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.10.24 |
| 인수 조건 | 임차보증금 배당 부족 시 미변제 잔액 인수 |
대항력 판단에서 중요한 것은 임차권등기의 날짜만이 아닙니다. 기존의 점유·전입과 확정일자도 확인해야 합니다. 이 사건은 임차인의 전입일과 최초·증액분 확정일자가 모두 2026.01.07 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 35.6% 높은 신건
가격 비교는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선했습니다. 비교 대상인 1004갤러리의 확인된 최근 거래는 2026년 5월, 전용 59.57㎡, 2층, 158,500,000원입니다. 분석 대상도 2층으로 층수 비교가 가능한 거래입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이므로, 이 한 건만으로 건물 전체 가격 추세를 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 실거래 | 59.57㎡ | 2 | 158,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.57㎡ | 1건 | 158,500,000원 |
| 감정가 / 신건 최저가 | 59.565㎡ 비교 기준 | 2 | 215,000,000원 |
신건 최저가는 최근 거래보다 56,500,000원 높고, 최근 12개월 평균의 135.6%입니다. 가격 비교 기준으로는 현재 최저가가 최근 시세 이상이며, 35.6%의 가격 프리미엄을 지불하는 구조입니다. 낙찰 후 취득 관련 부대비용을 더하면 실제 투입자금은 더욱 늘어납니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 215,000,000원 매각 가정)
현재 매각대금으로 계산한 배당 추정치는 다음과 같습니다. 다만 장원달의 임차보증금과 강제경매 신청채권이 동일한 채권인지가 확인되지 않은 상태이므로, 아래 배분은 확정 배당액이 아니라 중복 가능성이 있는 잠정 계산으로 읽어야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 장원달 · 우선변제 | 157,500,000원 | 157,500,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 장원달 중복 가능성 확인 필요 |
157,500,000원 | 53,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 0원 |
표의 기계적 배분 합계는 215,000,000원입니다. 집행비용 3,810,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일인에게 배정된 두 채권이 하나의 보증금반환채권에 해당한다면 별개로 중복 배당할 수 없으므로, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가만 보면 안 된다
이 사건은 대항력 임차인 인수형이라는 점에서 일반적인 경매물건과 다릅니다. 보증금보다 매각대금이 낮아지면, 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 시세와 비교해야 하는 것은 최저가 단독 수치가 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 215,000,000원 | 0원 | 215,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 172,000,000원 | 0원 | 172,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 137,600,000원 | 22,626,400원 | 160,226,400원 |
실질취득액 = 예상 낙찰가 + 예상 미배당 임차보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 유찰 시나리오는 제시된 배당 추정에 따른 계산이며 실제 매각가·배당순위·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 비교 구분 | 실질취득액 | 최근 거래 대비 |
|---|---|---|
| 현재 신건 | 215,000,000원 | 135.6% |
| 1회 유찰 시 | 172,000,000원 | 108.5% |
| 2회 유찰 시 | 160,226,400원 | 101.1% |
1회 유찰한 가격에서도 최근 거래보다 비싸며, 2회 유찰한 경우에도 실질취득액은 최근 시세를 상회합니다. 유찰 횟수 자체가 아니라 인수액을 반영한 총 취득원가가 가격 판단의 기준이 돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 남서측 근거리입니다. 주변에는 다세대주택, 타운하우스, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건축. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 중 2층 202호입니다. 외벽은 외장석재·드라이비트 마감이고 PVC 새시창호, 위생·급배수, 개별난방 및 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 세장형의 완경사지에 자리한 공동주택 부지입니다. 토지면적은 545.0㎡, 공시지가는 770,900원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부 이용상태는 외관·공부·탐문 등을 토대로 판단됐으므로 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 비교 건물 9세대의 소규모 다세대로, 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 최근 12개월 확인 거래도 1건에 그쳐 가격 검증과 향후 매도에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수금액 확인. 을구 4번 임차권등기의 존속과 보증금 157,500,000원의 전액 배당 가능 여부를 매각물건명세서·배당요구서·채권계산서로 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 중복 확인. 장원달의 임차보증금반환채권과 경매신청채권 157,500,000원이 동일 채권인지, 별도의 집행권원에 따른 채권인지 확인해야 합니다. 이 부분은 예상배당의 신뢰도에 직접 영향을 줍니다.
- 실질취득액으로 응찰가 판단. 보증금 이하로 낙찰되면 미배당 잔액 인수가 발생할 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 금액을 최근 실거래 158,500,000원과 비교해야 합니다.
- 임대차의 실제 이행 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 및 증액 내역, 전입·점유 지속 여부, 임차권등기 경위와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 명도·인도 조건 확인. 임차권등기와 현황상 점유 관계가 남아 있으므로, 보증금 배당과 실제 인도 시점의 관계를 확인하고 명도 비용을 고려해야 합니다.
- 동일 건물 비교 확인. 현황상 1004 빌라트와 실거래 비교 명칭 1004갤러리의 건축물대장·집합건물 표시·호수 대응관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태와 관리비 확인. 현장조사 시 내부 확인에 제한이 있었으므로 누수·설비·내부 수선상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 규제 확인. 토지이용계획상 허가구역 표시의 적용기간·대상자·실제 적용 여부를 입찰 시점의 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득액을 보라”
이 사건의 위험은 세 가지입니다. 첫째, 신건 가격이 최근 실거래보다 35.6% 높습니다. 둘째, 선순위 대항력 임차인 장원달의 보증금 157,500,000원이 매수인 인수 가능성을 만듭니다. 셋째, 동일인이 임차권등기권자이면서 경매신청채권자로 등장해 배당채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
현재 신건에서는 보증금 전액 배당을 가정한 인수액이 0원이지만, 그렇다고 가격이 적정한 것은 아닙니다. 2회 유찰해 최저가가 137,600,000원으로 내려가더라도 예상 인수액을 더한 실질취득은 160,226,400원으로, 최근 실거래 158,500,000원보다 여전히 높습니다. 또한 소규모 다세대의 거래 표본 부족과 높은 유찰 통계도 부담입니다.
결론은 현 회차 입찰 매력도 낮음, 유찰 이후에도 보수적 검토입니다. 이 물건은 단순히 유찰을 기다린다고 저렴해지는 유형이 아닙니다. 먼저 임차보증금과 강제경매 신청채권의 관계, 실제 배당에 따른 인수 잔액을 확인하고, 그다음 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득액으로 가격을 평가해야 합니다. 보증금 인수위험이 해소되지 않는 한 최저가 할인율만으로 투자 판단을 해서는 안 됩니다.
