수원지방법원 2026타경50048. 경기도 광주시 능평동의 한라빌 1동 1층 102호입니다. 전용면적은 59.15㎡이며 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 구조로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 은행 근저당권 실행 경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자 이경미는 2021년 10월 8일 거래가액 153,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 김훈기의 주민등록과 점유가 시작되었습니다.
2023년 4월 25일 신용보증기금 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김훈기의 보증금은 149,000,000원으로, 최저매각가 140,000,000원보다 큽니다. 원칙적인 대항력 인수 구조라면 입찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 다만 이 사건에는 결론을 바꾸는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50048 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 수원지방법원 성남지원 |
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 130-17 한라빌 제1동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 59.15㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호 |
| 내부 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 화장실 2개 |
| 소유자 | 이경미 (2021.10.08. 소유권이전, 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.25. 갑구 5번 신용보증기금 가압류 18,916,302원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.25. 신용보증기금 가압류입니다. 그 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 성남중부새마을금고·우리은행·하나은행 근저당권 및 유진기업주식회사 전세권은 이미 등기부에서 말소된 권리입니다.
주의할 부분은 2023.10.23. 등기된 김훈기의 주택임차권입니다. 임차권등기는 말소기준 이후지만 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.10.08.로 말소기준에 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
확약 효력은 김훈기의 임차보증금 및 그에 연계된 승계권리에 한정됩니다. 확약 대상에 포함되지 않은 별도 임차인이나 점유자가 확인될 경우 그 권리는 따로 분석해야 합니다. 또한 확약서 제출 사실과 실제 임차권등기 말소 이행은 구분하여 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈기 | 전유부분 전부 | 149,000,000원 | 2021.10.08. 2021.10.08. |
대항력 有 | 우선변제 有 | 확약서상 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2021.09.16. |
|---|---|
| 주민등록일 | 2021.10.08. |
| 점유개시일 | 2021.10.08. |
| 확정일자 | 2021.10.08. |
| 임차권등기 | 2023.10.23. 을구 9번 · 보증금 149,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2023.10.23. |
| 보증금채권 승계 | 주택도시보증공사 김훈기 관련 양수·승계 |
| 예상 우선배당 | 137,240,000원 |
| 배당 부족액 | 11,760,000원 (확약 미적용 시 인수 가능액) |
| 확약서 | 2026.06.01. · 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 |
| 실질 인수 | 0원 (확약서 유효·이행 전제) |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 21.7% 비싸다
한라빌은 10세대 규모의 다세대주택으로 2012.03.12. 준공되었습니다. 전용 59.15㎡ 기준 확인되는 거래는 4건이며, 전체 거래 평균은 133,250,000원입니다. 그러나 오래된 고가 거래까지 포함한 전체 평균만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.03. | 59.15㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 2024.06. | 59.15㎡ | -1층 | 95,000,000원 |
| 2021.09. | 59.15㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.09. | 59.15㎡ | 1층 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.15㎡ | 4건 | 133,250,000원 |
| 비교 지표 | 금액 / 추세 | 신건 최저가와 비교 |
|---|---|---|
| 최근 평균 집계 (2건) | 115,000,000원 | 121.7% · 비쌈 |
| 최신 거래 (2025.03.) | 135,000,000원 | 최저가가 5,000,000원 높음 |
| 전체 거래 평균 (4건) | 133,250,000원 | 최저가 / 평균 105.1% |
| 최근 대비 과거 거래 추세 | -24.1% | 하락 추세 |
가격 판단에서 중요한 수치는 최근 평균 115,000,000원과 최신 거래 135,000,000원입니다. 신건 최저가 140,000,000원은 최근 평균보다 25,000,000원, 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다. 더구나 최근 대비 과거 거래 추세가 -24.1%로 나타나 가격 하락 위험을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 김훈기 임차보증금(우선변제) | 149,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 18,916,302원 | 0원 |
| 3. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 26,111,220원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 관련 청구 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 우선배당 계산에 따른 예상배당입니다. 주택도시보증공사의 149,000,000원 청구는 김훈기의 보증금채권 양수·승계와 관련되므로 독립된 두 개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당권자 및 배당액은 채권양도 관계와 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약서가 가격 계산을 바꾼다
이 사건은 확약서 적용 여부에 따라 실질취득 부담이 크게 달라지는 사례입니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 증가하여 매수인의 총부담은 보증금 149,000,000원과 집행비용 상당액을 합친 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약서가 정상 이행되면 보증금 인수 부담이 0원이므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질적인 취득가격 하락으로 연결됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 미적용 시 인수액 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 취득가 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 140,000,000원 | 11,760,000원 | 151,760,000원 | 140,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 112,000,000원 | 39,368,000원 | 151,368,000원 | 112,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 89,600,000원 | 61,412,800원 | 151,012,800원 | 89,600,000원 |
확약 미적용 총부담은 매각가와 시뮬레이션상 매수인 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정 때문에 보증금 149,000,000원보다 높게 계산됩니다. 확약 적용 취득가는 낙찰대금과 해당 임차보증금 인수만 반영한 값으로, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 회차별 가격과 인수액은 가정 시나리오이며 향후 확정 매각조건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 오포베르빌아파트 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입과 주정차가 가능하고, 남동측 인근 오포로에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 다세대주택의 1층 102호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 급배수·위생설비·공동자동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 완경사의 다세대주택 부지이며 북동측 약 8m 포장도로와 접합니다. 토지 전체 면적은 578.0㎡이고, 공시지가 표기는 652,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있으므로 입찰 시점의 지정 연장 여부와 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 건물의 현상 및 관리상태는 보통으로 평가됩니다.
- 환금성. 총 10세대 규모로 거래 표본이 4건에 불과합니다. 다세대주택의 개별성, 층별 가격 편차, 최근 거래 추세 -24.1%를 고려하면 환금성과 적정 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 주택도시보증공사 확약서에 대항력 포기·우선변제권만 행사·미변제 시 임차권등기 말소 내용이 명확히 기재되어 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 을구 9번 주택임차권등기의 말소 절차와 확약서의 적용 범위를 확인해야 합니다. 등기가 남아 있다는 사실만으로 실질 인수를 다시 계산해서는 안 되지만, 확약의 법적 효력도 확인 없이 확정해서는 안 됩니다.
- 임차인과 보증기관 중복계산 방지. 실제 임차인은 김훈기 1명입니다. 주택도시보증공사의 양수·승계 청구를 별도 임차보증금으로 중복 집계하지 않도록 배당관계 서류를 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 공실 여부와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약서가 명도 완료 자체를 보장하지는 않습니다.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2025.03.의 135,000,000원입니다. 2026.10.26. 입찰 전 인근 유사 다세대주택의 최신 거래와 층·향·주차·내부 상태를 반영한 가격을 다시 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 140,000,000원은 최근 평균 115,000,000원의 121.7%입니다. 확약서로 인수가 없어지더라도 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 112,000,000원과 2회 유찰 가정가 89,600,000원을 기준으로, 실제 인수 0원 조건이 유지되는지 함께 검토하세요.
- 기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서·확약서·매각조건을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원이어도, 가격은 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 조심해야 하는 경매입니다. 보증금 149,000,000원, 신건 최저가 140,000,000원, 배당 부족액 11,760,000원이라는 숫자만 보면 낙찰자가 부족분을 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사의 2026.06.01. 확약서가 중요합니다. 보증기관이 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 확약이 유효하게 이행된다면 김훈기 관련 보증금 인수는 실질 0원으로 해석됩니다. 확약 밖의 별도 점유·임차권리 문제는 독립적으로 확인해야 합니다.
하지만 권리 위험의 완화가 곧 투자 매력으로 연결되지는 않습니다. 신건 가격 140,000,000원은 제시된 최근 평균 115,000,000원의 121.7%이며, 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 더구나 거래 추세는 -24.1% 하락이고 단지 규모는 10세대로 거래 표본과 환금성에도 한계가 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 확약서 확인 후 유찰 가격 검토입니다. 확약이 정상적으로 적용되면 유찰에 따른 가격 하락이 실제 취득비용 절감으로 이어질 수 있지만, 신건에서 서둘러 낙찰받을 만큼 확실한 가격 우위는 보이지 않습니다. 권리관계보다 더 큰 문제는 현재 가격과 향후 환금성입니다.
