수원지방법원 2026타경50115. 경기도 광주시 쌍령동 쌍령하이츠2차 707동 202호, 전용 75.18㎡ 다세대주택입니다. 이번 사건은 단순히 근저당과 가압류가 매각으로 사라지는 일반적인 물건과 다릅니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 임차보증금이 최저매각가보다 큽니다. 보증금 235,000,000원에 비해 최저매각가는 214,000,000원입니다.
통상 이런 구조는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금의 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 2026.04.20.자 주택도시보증공사의 확약이 판단을 바꿉니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 노상욱 관련 보증금 인수 부담은 확약의 유효성과 이행을 전제로 해소됩니다.
그렇다고 모든 불확실성이 사라진 것은 아닙니다. 정다예라는 별도 전입자가 있고, 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다. 시세 역시 거래 표본이 지나치게 적습니다. 이 물건은 확약의 효력, 별도 점유자, 실제 시장가격을 함께 검토해야 하는 다세대 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 259-15 쌍령하이츠2차 707동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 경충대로 1524-86 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 75.18㎡ |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 2층 202호 |
| 내부 구성 | 방 3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 2 · 발코니 |
| 소유자 | 박상길 (2022.02.14. 취득, 거래가액 235,000,000원) |
| 건물 사용승인 관련 시점 | 2016.07.20. 준공 |
| 단지 규모 | 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 인수 위험과 확약의 범위
확인되는 임차 관련 당사자는 노상욱과 정다예 2명입니다. 주택도시보증공사는 노상욱으로부터 권리를 양수한 채권자로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노상욱 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2021.06.04. | 2021.04.30. | 235,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
HUG 권리양수
대항력 포기·말소 확약 적용
|
| 정다예 별도 전입자 |
2025.01.13. | 미상 | 미상 |
기준권리 후 전입
우선변제 미상
확약 적용 대상 아님
|
신건 예상배당상 임차인에게 배당되는 금액은 210,204,000원, 부족분은 24,796,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다.
유찰 후에도 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 미배당액이 커지므로, 실질취득금액이 보증금 규모에서 크게 낮아지지 않는 것이 이 유형의 특징입니다.
따라서 해당 확약이 유효하고 그 내용대로 이행된다면, 노상욱 보증금의 실제 인수액은 0원입니다. 신건의 실질취득 기준금액도 낙찰가인 214,000,000원으로 판단할 수 있습니다.
일반 권리규칙상 계산되는 인수액 24,796,000원과 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 구별해야 합니다. 확약의 원본, 권리양수 범위, 임차권등기 말소 이행 여부는 반드시 재확인해야 합니다.
노상욱에 대한 대항력 포기 확약이 정다예에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 별도 임차권 또는 점유관계가 확인되면 독립적으로 검토해야 합니다. 현재 자료만으로 정다예의 보증금 인수액을 특정할 수는 없습니다.
결론적으로 노상욱의 선순위 보증금 문제는 확약으로 해소되는 구조입니다. 말소기준권리 이후의 우리금융캐피탈 가압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 소멸하는 등기권리와 별도 점유자의 명도 문제는 구분해서 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 91.1%지만 저렴하다고 단정하기 어렵다
쌍령하이츠2차 707동의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 2월 235,000,000원입니다. 감정가 214,000,000원은 이 거래가의 91.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02. | 75.18㎡ | 2층 | 235,000,000원 |
| 확인 거래 기준 | 75.18㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
이 거래는 2022년 2월에 이루어진 것으로, 2026년 매각 시점의 최근 시장가격으로 취급하기 어렵습니다. 확인된 거래가 단 1건이므로 평균과 최저·최고 거래가도 동일한 금액이며, 이를 여러 거래에서 형성된 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 8세대 규모 다세대주택입니다. 거래가 적으면 최근 시장의 변화를 포착하기 어려우며, 매도 시에도 비교 가능한 거래와 매수자층이 제한될 수 있습니다. 추가적인 인근 실거래 및 매물 호가 확인이 필요합니다.
④ 배당 분석 — 확약 전 계산과 실제 인수는 다르다
예상배당은 신건 최저매각가 214,000,000원에 매각된다고 가정한 계산입니다. 집행비용을 차감한 매각대금 전부가 노상욱의 임차보증금 우선변제에 배분되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 1. 노상욱 임차보증금 우선변제 | 235,000,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 41,802,194원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 13,500,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 강제경매 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 3,796,000원과 임차보증금 배당 210,204,000원의 합계는 매각가 214,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권과 노상욱의 임차보증금은 권리양수 관계를 반영해야 하므로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 보증금 인수의 차이
선순위 대항력 임차보증금이 있는 물건은 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 저렴해지는 것이 아닙니다. 일반적인 인수 구조에서는 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가합니다. 이 사건의 계산상 인수액과 확약 적용 후 실질 부담을 나누어 보겠습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산 인수 | 노상욱 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 214,000,000원 | 24,796,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 171,200,000원 | 66,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 136,960,000원 | 100,757,440원 | 0원 |
확약 전 계산 인수액은 추정 배당에 따른 수치이며, 집행비용 반영 방식에 따라 낙찰가와 합산한 금액이 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 적용 후 0원은 노상욱 관련 인수액에만 해당합니다. 정다예 관련 미확인 사항 및 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.
신건 가격이 과거 거래가격의 91.1%라는 수치만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 현재 매매시장의 실제 가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주푸른초등학교 북동측 근거리입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다. 북서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 2층 세대입니다. 치장벽돌 외벽, 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용됩니다. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역 등에 해당합니다.
- 토지이용 제한. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 및 토지거래계약 허가구역 등이 확인됩니다. 적용 대상과 허가 요건은 입찰 전 검토가 필요합니다.
- 공시지가. 594,300원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 거래가 1건이어서 시장가격과 매도 가능성을 추정하기 어렵습니다.
- 내부 상태. 감정평가 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부 관찰 등에 따른 것으로 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 물건·임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 권리양수 관계 확인. 노상욱의 보증금채권과 주택도시보증공사의 양수채권을 중복 계산하지 않도록 채권양도·승계 자료를 대조해야 합니다.
- 정다예 별도 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·실제 점유형태가 불명확합니다. 확약 대상이 아니므로 현황조사와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차권등기 말소와 현실 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세 재검증. 2022.02. 단일 실거래 235,000,000원만으로 2026년 시장가격을 판단하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 매매가격과 거래 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 조사. 현장 감정 시 내부를 확인하지 못했으므로 누수, 결로, 설비 노후, 불법 변경 및 수선비 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·토지거래계약 허가구역의 실제 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당금 검증. 집행비용과 임차보증금의 예상배당은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 가격 검증은 남았다”
이 물건의 가장 중요한 변수는 235,000,000원 임차보증금입니다. 확약이 없는 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려가도 실질취득금액은 보증금 규모에 묶이는 구조였습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서, 노상욱 관련 인수 부담은 실질적으로 해소되는 구조가 됐습니다.
다만 별도 전입자 정다예의 임차관계가 완전히 확인되지 않았고, 소규모 다세대주택 특성상 환금성 검증도 필요합니다. 현재 비교 가능한 실거래는 2022년 2월의 235,000,000원 한 건뿐이므로, 신건 최저가 214,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
종합하면 확약에 의한 권리 개선은 긍정적이나, 잔여 점유관계와 현재 시세 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 핵심은 확약 이행을 확인하고, 인수 위험과 실제 시장가격을 분리하여 판단하는 것입니다. 무리한 신건 입찰보다는 충분한 가격 검증과 보수적인 응찰 전략이 적절합니다.
