수원지방법원 2026타경50116. 경기도 광주시 신현동 349-1 소재 '누리나래 3차' 다가구주택과 부속 토지의 일괄매각 사건입니다. 현황상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 주차장이고 2층부터 4층까지 각 층에 3개 호실씩, 총 9개 주거 호실이 구성되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사푸드앤스토리입니다.
이 건물은 2019.05.27 기존 임의경매로 매각되면서 주식회사푸드앤스토리 앞으로 소유권이 이전됐고, 이후 신탁을 거쳤다가 2022.05.17 다시 해당 법인에 귀속됐습니다. 같은 날 분당신용협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 현재 경매는 이 근저당을 기초로 진행된 임의경매입니다.
권리분석에서 중요한 것은 근저당 자체보다 그보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 있는지입니다. 303호 이정자와 301호 박주희는 근저당 설정일보다 전입일이 앞섭니다. 전입 선후만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상의 선순위 점유자로 분류하여 보증금과 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 광주시 신현동 349-1 도로명주소: 경기도 광주시 문형산길47번길 23-1 |
| 물건종류 | 단독주택(다가구주택) + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 |
철근콘크리트구조 4층 '누리나래 3차' 1층 주차장 · 2~4층 각 3개 호실 · 주거 호실 총 9개 |
| 토지면적 |
신현동 349-1: 359㎡ 일반건축물대장 기재 대지면적: 402㎡(목록 1~3 토지 합산) |
| 토지 현황 | 목록 2·3은 지목상 대지이나 현황은 진입도로로 이용 |
| 소유자 | 주식회사푸드앤스토리 |
| 감정가 | 1,728,971,820원 |
| 최저매각가 | 1,728,971,820원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 |
분당신용협동조합 · 청구액 950,000,000원 근저당권 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 말소기준권리 |
2022.05.17 을구 9번 근저당권 채권최고액 1,140,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 점유가 핵심
말소기준권리는 2022.05.17 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 한동욱·김경선의 전세권과 원인규·박형수 등의 근저당권, 이하나의 가압류 및 후순위 압류는 등기된 권리 자체로는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 주택임대차에 따른 대항력은 임대차의 유효성, 주택 인도와 주민등록 등 법정 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다. 실제 점유 개시일과 계약 내용이 확인되지 않은 이정자·박주희에 대하여 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으며, 반대로 단순히 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 소멸한다고 볼 수도 없습니다.
② 임차인 분석 — 301호·303호에 집중
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실명 점유 관련 인물은 6명입니다. 이 중 2명은 말소기준권리보다 전입일이 앞서고, 나머지 4명은 뒤에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 별도로 '현재까지'라는 표기가 있어 그 의미와 실제 점유자 식별이 필요합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
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이정자 303호 |
2019.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
인수 가능
승계 미확인
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박주희 301호 |
2021.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
인수 가능
승계 미확인
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지문구 302호 |
2022.08.22 | 미상 | 후순위 전입 |
미확인 배당요구 2026.03.11 |
선순위 인수 아님
승계 미확인
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박영옥 403호 |
2022.09.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 |
선순위 인수 아님
승계 미확인
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이재섭 202호 |
2023.07.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 |
선순위 인수 아님
승계 미확인
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오재일 303호 |
2025.02.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 |
선순위 인수 아님
승계 미확인
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현재까지(표기) 호실 미확인 |
2026.03.20 | 0원 기재 | 후순위 표기 | 미확인 |
점유자 확인
승계 미확인
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표의 대항력은 전입 선후와 확인 가능한 사항을 구분한 잠정 판단입니다. '후순위 전입'은 기재된 전입일 기준의 평가이며, 별도 선순위 권원이나 점유승계 여부까지 확정한 의미는 아닙니다. 보증금 0원 표기도 실제 임대차계약에 따른 부담이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 등 법정 요건을 별도로 검토해야 합니다.
따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 남은 보증금이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이는 등기상 근저당권이 말소된다는 사실만으로 제거되지 않는 위험입니다.
두 권리의 당사자가 다르므로 동일 보증금인지, 서로 다른 계약인지 단정할 수 없습니다. 후순위 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 박주희의 별도 선순위 임대차가 존재한다면 그 인수 위험은 따로 판단해야 합니다.
③ 전세권·과거 임차권 — 등기 말소와 실제 임대차를 구별
| 권리자 | 대상 | 금액 | 설정일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한동욱 · 전세권 | 301호 74㎡ | 60,000,000원 | 2022.08.31 | 매각으로 소멸 |
| 김경선 · 전세권 | 402호 | 40,000,000원 | 2023.02.27 | 매각으로 소멸 |
| 이주희 · 주택임차권 | 201호 35㎡ | 140,000,000원 | 2018.11.29 | 2019년 말소 |
한동욱의 전세권은 2022.08.31 설정됐으며 존속기간은 2022.08.29~2023.08.28입니다. 김경선의 전세권은 2023.02.27 설정됐으며 존속기간은 2023.02.24~2025.02.23입니다. 두 전세권은 말소기준 근저당권보다 뒤에 설정되어 등기상 후순위 권리입니다.
특히 이주희의 보증금 140,000,000원은 과거 2018.11.29 등기된 주택임차권의 금액입니다. 해당 임차권등기는 2019.05.27 종전 경매매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 선순위 임차보증금과 별개인 과거 말소권리이므로, 이를 현재 매수인 인수액에 그대로 합산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,728,971,820원 가정)
현재 신건 최저매각가인 1,728,971,820원에 매각된다고 가정한 배당 시산입니다. 집행비용은 19,689,718원으로 추정하며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 이 계산은 확정되지 않은 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등을 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액·기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,689,718원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 분당신용협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 을구 10번 전세권 · 한동욱 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 원인규 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 12번 전세권 · 김경선 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 이하나 | 75,110,944원 | 75,110,944원 |
| 6. 을구 13번 근저당 · 박형수 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,471,110,944원 | 1,471,110,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 238,171,158원 |
근저당 배당금은 채권최고액 기준의 단순 시산입니다. 신청채권자의 청구액은 950,000,000원이며 실제 채권잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 을구 9번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기된 상태이므로 실제 배당권리자 확인이 필요합니다. 임차인 최우선변제·확정일자에 따른 배당, 조세채권 및 강제관리 관련 변수가 반영되면 배당 순서와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
실질취득비용 = 실제 낙찰가 + 인수하게 되는 미배당 보증금 + 기타 취득·명도 관련 비용입니다. 대항력이 확인된 임차인에게 배당 부족이 발생하면, 그 미배당 보증금이 낙찰가 외의 추가 부담이 될 수 있습니다. 인수 가능 금액이 밝혀지기 전에는 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,728,971,820원 | 1,471,110,944원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,383,177,456원 | 1,366,945,681원 | 104,165,263원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,106,541,964원 | 1,093,076,544원 | 378,034,400원 | 미확정 |
단순 계산상 1회 유찰 가정에서 미배당 채권은 104,165,263원, 2회 유찰 가정에서는 378,034,400원입니다. 이 수치는 등기채권의 배당 부족액이며, 매수인이 인수하는 선순위 임차보증금과 동일한 금액이 아닙니다.
만약 선순위 대항력 임차인이 실제 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 해당 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 증가할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 후 잔액을 매수인이 인수해야 하는 구조에서는, 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
⑥ 토지·건물 현황 — 일괄매각과 진입도로 확인
이 사건은 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 매각물건명세서에는 목록 2·3의 지목은 대지이나 실제로는 진입도로로 활용되고 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 등기부상 토지면적만으로 독립적으로 이용 가능한 대지의 범위를 판단해서는 안 됩니다.
- 토지면적. 신현동 349-1의 면적은 359㎡입니다. 일반건축물대장상 대지면적 402㎡는 목록 1~3의 토지면적을 합한 값입니다.
- 도로 이용. 목록 2·3은 현황 진입도로로 사용되고 있으므로 통행관계, 인접 필지와의 경계, 실제 사용 면적을 확인해야 합니다.
- 경계. 토지의 정확한 위치와 면적, 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 및 승강기를 갖추고 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지 용도. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지 및 신현2지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가 자료에 외국인 등 대상으로 2025.08.26~2026.08.25의 허가구역 지정기간이 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일보다 앞서 종료하므로 후속 지정 여부와 실제 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 904,400원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 임대 운영. 다가구주택의 9개 호실에 대한 계약관계 및 실제 임대수익이 확정되지 않은 상태입니다. 임대수익을 전제로 한 투자수익률 판단은 보류해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 건물 전체와 부속 토지를 일괄 취득하는 다가구주택입니다. 거래가격 비교뿐 아니라 임차보증금, 관리·유지비, 토지 경계 및 임대 운영 여건까지 반영해야 합니다.
더욱이 선순위 전입 가능자의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체도 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 향후 유찰가격만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이정자 보증금 확인. 303호 이정자의 계약서, 보증금, 전입 및 실제 점유 개시·유지 관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박주희 보증금 확인. 301호 박주희의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 및 대항력 요건을 확인하고 한동욱의 전세권과의 관계를 구분해야 합니다.
- 303호 중복 점유 확인. 이정자와 오재일의 관계, 실제 세대구성 및 선순위 임대차의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 전체 9개 호실 조사. 각 호실의 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 및 명도 가능성을 호실별로 대조해야 합니다.
- 후순위 전세권 확인. 한동욱 60,000,000원, 김경선 40,000,000원의 전세권과 실제 임대차·점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 배당 재검증. 채권최고액 기준 시산과 실제 피담보채권액을 구분하고, 선순위 임차보증금, 소액임차인 최우선변제, 조세채권 및 배당요구를 반영한 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 분당신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권양도·승계 및 실제 배당권리자를 확인해야 합니다.
- 강제관리 절차 확인. 이하나의 강제관리신청에 대한 법원 결정, 진행 상태, 관리수익 및 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 측량·도로 조사. 359㎡ 대지와 402㎡ 합산 면적의 관계, 현황 진입도로의 위치와 경계, 통행권 및 인접 토지 이용관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 인수 가능 보증금과 취득·명도·건물 유지 관련 비용을 반영한 후 유사 거래가격 및 실제 임대수익과 비교해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역 및 매각조건 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다, 확인되지 않은 보증금을 보라”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.05.17 설정된 근저당권이며, 그 후의 전세권·근저당권·가압류·압류는 등기상 소멸 구조를 파악할 수 있습니다. 그러나 그것만으로 매수인의 권리 위험이 정리되는 것은 아닙니다.
가장 큰 변수는 말소기준권리보다 앞서 전입한 이정자와 박주희입니다. 두 사람은 대항력 가능·미상 상태이며, 실제 임대차보증금과 점유관계를 확인하지 않고는 매수인이 인수할 금액을 결정할 수 없습니다. 특히 다가구주택은 호실별로 계약과 점유관계가 달라 건물 전체의 임대차 조사가 중요합니다.
배당 시산에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 이는 선순위 임차보증금이 확정되지 않은 상태의 제한적인 계산입니다. 실제 인수금이 발생하면 최저매각가 외에 추가 비용을 부담할 수 있습니다. 따라서 1,728,971,820원이라는 최저가만으로 투자금액을 확정하거나 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
여기에 현황 진입도로, 토지 경계, 강제관리신청 및 근저당권 양도에 관한 확인사항까지 겹칩니다. 최근 거래가격과 실질취득액을 비교할 근거도 확보되지 않았습니다. 결론은 입찰 보류·선순위 임차보증금 우선 확인입니다. 보증금 인수액, 호실별 점유관계, 토지 권리와 실제 가치를 확인하기 전까지는 유찰가격이 낮아져도 안전하거나 저렴한 매수라고 평가할 수 없습니다.
